陳甲、周乙房屋買賣合同糾紛一案代理詞

尊敬的審判員：

上海歐澤律師事務所接受陳甲的委託，指派本所王俊偉律師擔任本訴和反訴的代理人，依法參加了本案的審理。通過法庭調查，針對法庭歸納的爭議焦點，根據查明的事實和有關法律規定，發表如下代理意見：

一、案情簡介：2016年8月30日，周乙與陳甲在中介的居間下，簽訂《上海市房地產買賣合同》，房屋總價199萬元，稅費由周乙承擔，約定過戶時間為2017年1月31日之前。合同簽訂當天支付定金10萬元，10月28日支付50萬元，剩餘139萬元通過銀行貸款方式支付。合同簽訂后，陳甲全面履行合同約定的義務，包括解除房屋抵押、陪同辦理審稅等等，但周乙確不知何故，對於銀行貸款審批是否通過這一關鍵事實卻一直閉口不談，陳甲一直沒能知曉貸款是否通過這一關鍵事實，因此，出現1月4日過戶未成的情況。但距離1月31日尚有接近一個月的時間裡，陳甲最終也沒有收到周乙貸款審批情況、過戶具體時間，直到現在也沒有收到貸款額度不足需要現金不足的4萬元部分。收到的是法院傳票。鑒於周乙違約在先，於是委託徐匯公證處發出了解除合同的書面通知。

二、本案中存在嚴格的合同履行時間順序，周乙違約在先，陳甲合法行使抗辯權利，不存在違約。

1.陳甲還掉涉案房產的銀行貸款並於10個工作日內辦理抵押登記註銷手續。

2.辦妥抵押登記手續且辦妥貸款審批手續后的15個工作日內，辦理房產過戶手續。

《上海市房地產買賣合同》補充條款（一）第2條

3.自周乙申請貸款甲滿50個工作日，周乙的購房貸款仍不足139萬元，則要在2017年1月31日之前以現金的方式支付給陳甲。

《上海市房地產買賣合同》補充條款（一）第8條第（1）款、第（2）款

可以看出，在陳甲辦理完抵押註銷手續后，何時辦理過戶手續取決於周乙貸款審批通過的時間。如果貸款額度不足要在過戶之前現金補足。

陳甲要求出示貸款審批通過情況、貸款額度、現金補足等要求，是合法的行使抗辯權利，不屬於違約。

三、周乙違約在先，不具備解除合同的條件，也未履行解除合同的法律程序。

1.周乙主張陳甲以房屋漲價為由不辦理過戶手續，不符合案件事實，也沒有證據予以證明。

①庭審中周乙提供的視頻證據，無法證明其陳述的陳甲漲價的事實。

②第三人所轉述的經辦該房產交易的經紀人，與陳甲的對話，也沒法核實確認。

2.假設符合解除合同的條件，也應當書面通知陳甲，通知后解除合同才能生效。

四、陳甲具備解除合同的條件，並且已經盡到了書面通知義務，合同已經解除。

1.周乙違約在先，逾期付款超過15天，陳甲可以按合同約定行使解除權。

2.在徐匯區公證處的見證下發出解除合同的函，盡到了自己的書面通知義務。

五、違約責任的計算問題。

1.合同沒有關於逾期辦理過戶手續的違約責任的約定，周乙關於100萬違約金的主張沒有依據。

2.相反，陳甲關於按房屋總價的20%主張逾期付款的違約金，完全是根據合同的明確約定。

《上海市房地產買賣合同》第九條第（三）款

合同法中對於違約責任採用的是嚴格責任原則，是指違約發生后，確定違約當事人的責任，不考慮當事人有無過錯，即不考慮當事人主觀上有無過錯或過失，而是只考慮違約後果是否因當事人的行為造成的一種歸責原則，其特點在於不考慮違約當事人的主觀狀態，只要當事人的違約行為與違約後果之間存在因果關係，違約責任即告成立。

具體到本案，比較雙方庭審陳述的事實和證據材料，明顯看出，周乙違約在先，法院應當支持陳甲的反訴請求，駁回周乙的本訴請求。

代理人：王俊偉

二零一七年四月七日