一線房價29個月來環比終於跌了！地產商卻迎來春天，融創恆大暴漲4倍還不止

內房股周一在香港繼續狂歡，佳兆業集團、富力地產漲逾10%，遠洋地產漲逾8%，華潤置地漲逾7%；恆大漲近4%，盤中一度大漲逾7%，助推許家印成新首富。恆大、融創今年以來累計漲幅超過4倍。

幾天之後就是10月了，樓市新政紛紛霹靂出爐的那個國慶假期眼看就要一周年了。

經歷了爆發，擴散，壓制，蟄伏，捲土重來，政策加碼，三四線火熱，企穩之後，樓市調控的最新成果周一剛剛發布，新建住宅價格指數同比增速創一年新低，一線城市當前房價29個月以來首次出現環比下跌。

統計局數據顯示，8月份新建住宅價格指數同比增速8.1%，連續8個月下行，並創2016年9月份以來新低。

一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續11個月回落，8月份比7月份分別回落3.8和3.7個百分點。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，從一線城市當前房價指數的增幅來看，這是29個月以來即2015年3月份以來首次出現的房價環比下跌，具有極為重要的信號意義，充分說明了當前此類城市房價的泡沫不斷被擠壓。

統計局數據顯示：北京8月新建商品住宅價格環比0.0%（前值-0.1%），二手住宅價格環比-0.9%（前值-0.8%）；上海新建商品住宅價格環比0.0%（前值0.0%），二手住宅價格環比-0.2%（前值-0.4%）；廣州新建商品住宅價格環比-0.7%（前值+0.4%），二手住宅價格環比+0.0%（前值+0.1%）；深圳新建商品住宅價格環比-0.4%（前值-0.2%），二手住宅價格環比-0.2%（前值+0.6%）。

調控之下，房地產銷售呈現「量價齊跌」之勢。

價格方面，統計局數據顯示，8月70個大中城市新建商品住宅價格中，46座城市環比上漲，7月為56座上漲。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉解讀8月70個大中城市住宅銷售價格統計數據稱，8月份，在因地制宜、因城施策的房地產調控政策持續作用下，15個一線和熱點二線城市房地產市場延續穩定態勢。從環比看，新建商品住宅價格下降或持平；從同比看，新建商品住宅價格漲幅均繼續比上月回落，回落幅度在1.3至6.6個百分點之間。

銷量方面，Wind資訊援引30大中城市統計數據顯示，8月份一線城市商品房成交面積224.78萬平方米，創今年3月份以來單月成交新低，同比去年下行53.2%。

中原地產數據反映同樣的趨勢。「金九銀十」首周，一線城市整體成交量依然低迷，平均環比下調20%。其中，北京環比下調28%，同比跌幅達60%；廣州平均環比下調32%，同比跌幅72%；上海環比下調22%，同比下跌27%。

平安證券楊侃研報分析，分區域來看，東部、中部、西部區域1-8月銷售面積同比分別增長7.9%、16.6%、18.6%，較前7月均下滑1.4個百分點，呈現全面回落態勢。考慮到9月開始三四線基數抬升，預計後續全國增速仍將延續下行，預計全年銷售面積增長5%左右。

社科院城市與房地產經濟研究中心研究員鄒琳華指出，目前全國各城市房價總體以穩定為主，一線城市雖然有所下跌，但沒有前幾個月跌幅大，北京環比已經止跌；二三線城市仍在上漲，但漲速高峰應該已經過去。

新建商品房同比漲幅前五及后五城市

城市 同比漲幅

蚌埠 15.2%

北海 14.9%

西安 14.7%

揚州 14.5%

九江 13.6%

廣州 13.3%

深圳 -2%

成都 -0.3%

錦州 1.2%

丹東 1.9%

烏魯木齊2.2%

在「因城施策、分類調控」的政策背景下，當前房地產調控已覆蓋供給端各個方面，且持續升級。

隨著樓市信貸不斷收緊，房貸利率繼續走高。據融360數據，8月全國首套房貸平均利率為5.12%，相當於基準利率1.04倍，環比7月上升了2.47%，為連續8個月上升；同比去年8月的4.44%，上升了15.35%。

據上海證券報報道，為了預防樓市進一步升溫，西安、蘭州、揚州、泰州等今年大熱的三、四線城市近期相繼出台調控政策。有分析人士認為，9月份、10月份或將是新一輪樓市政策密集出台的窗口期，尤其是此前過熱的三、四線城市，將是此輪調控的重點。在房地產市場長效機制建立之前，控房價、抑地價的調控政策沒有放鬆的可能。

據經濟參考報報道，截至目前，一線城市住房租賃政策已全部下發。據不完全統計，未來五年，北上廣深等一線城市將提供超過250萬套租賃住房。業內人士認為，推進房屋租賃將成為重點城市樓市調控政策主要方向，在此背景下，市場供應格局將被重構，房地產行業將從重購輕租到租售並舉轉變，從而促使房地產真正回歸居住屬性。

僅8月，就有累計有超過14個城市或部門發布了17次有關鼓勵房地產租賃的政策。最近1年多時間裡，有超過8個省份及超過25個城市出台了相關政策內容。

中原地產首席分析師張大偉認為，這代表了樓市調控政策新特點。建立租購併舉住房制度，發展住房租賃市場，是房地產調控長效機制的政策之一；鼓勵租賃消費，穩定租賃關係，賦予租房者更多權利，也是科學住房觀念的重要環節，更可以避免房地產市場大起大落，減少非理性購房需求。

而在嚴格調控下，今年以來，除了庫存降至近四年以來低位，房地產多項數據卻沒有明顯收縮。

統計局上周公布的房地產數據顯示，前8個月，全國房地產開發投資近6.95萬億，同比增長7.9%，增速與1-7月份持平；住宅投資4.74萬億，增長10.1%，增速提高0.1%；1-8月商品房銷售面積98539萬平方米，同比增長12.7%，增速比1-7月份回落1.3個百分點。

銷售增長的同時，房企在加速拿地。1-8月份，房地產開發企業房屋施工面積721781萬平方米，同比增長3.1%，增速比1-7月份回落0.1個百分點；1-8月份，房地產開發企業土地購置面積14229萬平方米，同比增長10.1%，增速比1-7月份回落1個百分點。

中原地產研究中心發布的統計數據顯示，截至8月31日，前八個月拿地最積極的50大房企合計拿地金額達到14910億元。與2016年同期50大房企拿地金額10093億元對比，漲幅達49%。

房企拿地投入資金大幅上升，反應了開發商對未來的預期。

儘管一二線城市調控效果明顯，嚴控政策也有望繼續加碼。一二線城市的房地產市場並未迎來以往的「金九銀十」行情。

不過，由於此前三四線樓市去庫存行情，銷售火爆彌補了一二線城市嚴調控帶來的銷售下降，房企中報業績十分亮眼。Wind數據顯示，117家披露中報的上市房企之中，有96家實現了盈利，70家實現凈利潤同比增長，業績增長的企業佔了總數的6成。

多家房企甚至相繼上調了年度銷售目標。

碧桂園銷售目標由原計劃4000億大幅上調25%至5000億；中海由2100億港元上調10%至2310億港元；龍湖由1100億大幅上調36%至1500億；世茂上調10%至880億；富力由730億上調到800億。

Wind資訊統計顯示，在地產股業績強勁增長勢頭下，地產股估值較低。地產板塊整體市盈率在17倍左右，為近3年來的低點，配置價值已經開始凸顯。自5月房地產板塊觸及低點后一路受到資金追捧，目前再度創出階段新高，三個多月地產板塊上漲近15%，明顯強於同期股指。

周一，A股地產板塊比較低迷，但香港內房股卻繼續狂歡，推動恆指一舉突破28000點關口。佳兆業集團、富力地產漲逾10%，遠洋地產漲逾8%，華潤置地漲逾7%；恆大漲近4%，盤中一度大漲逾7%，助推許家印成新首富。

融創股價更是房企中的「戰鬥機」。今年年初至今，融創股價上漲434%，最近一個月就上漲了80%。最近一個月內，孫宏斌身家就上漲了333億港元，摺合人民幣約280億元。恆大今年以來累計漲幅也超過4倍。

市場分析，行業集中度不斷提升，龍頭企業優勢漸顯，且未來這一趨勢將更為明顯。

中報數據顯示，5大房企萬科、保利、綠地控股、華夏幸福和招商蛇口凈利潤合計329.95億，占所有房企凈利潤總和近一半。

廣發地產樂加棟研報指出，統計樣本龍頭房企數據顯示，其上半年銷售金額增速達48%。研報同時指出，在調控背景下，規模房企在融資、拿地、銷售、品牌方面相比中小房企，更為明顯。從銷售規模看，今年上半年，前10大房企的銷售金額合計約1.54萬億元，市佔率高達26%，較去年的20.4%繼續上升5.6個百分點；第11-20名、第21-30名房企的市佔率也小幅上升，分別至8.7%、6.1%。

招商證券房地產研報指出，地產銷量短期或有震蕩但趨勢上仍在調整通道，底部在18Q2左右，地產股超額收益區間仍需等待，但藍籌短期估值修復基礎明顯。

房地產資金鏈水平（資金來源/投資）在連續回升4-5個月後，8月出現收緊，預計4季度大概率繼續下滑，若往後觸及1.3的紅線，將對房價形成明顯壓力，全局價格普跌時間點大概率在四季度及往後，目前3、4線滯後補漲對全局房價形成短期托底。

樓市接下來會往哪個方向走呢？

央行近期發布了2017年第二季度城鎮儲戶調查問卷。根據該調查，僅有9.6%的居民認為房價會下跌。

而在今年年初時，這一數字是10.6%，更早的2015年第一季度，這一數字是17.6%。

安信證券陳天誠將日本最主流的10餘家機構意見匯總指出，日本經歷了三輪房價暴漲、房價漲幅相當於日本70年代：日本房價其實經歷過三輪暴漲，大家只記得90年那一輪泡沫性上漲，但在1956-65、1967-74分別有兩輪房價上漲，工業-住宅-商業輪番上漲，不動研認為處於日本第二輪上漲的階段，通過經濟快速發展可以化解泡沫。

第二輪在1967-74年、住宅地漲幅最大：六七十年代是日本的黃金時代，經濟發展快速，冬奧會、世博會、列島改造計劃、GNP世界第二等，這段時間房價平均漲幅大約200%，住宅地價漲幅259%，也就是基本變為原來房價的三倍，但這一漲幅放在三輪裡面漲幅也是最小的，日本不動產研究所認為處於這一階段，因為經濟還在高速增長能充分消化房價的漲幅。

日本房價的第三輪上漲在1984-91年、泡沫性上漲階段、商業地產價格上漲最大：這是外界記憶最深刻的日本房價歷史，在85年廣場協議的推動下，出口受損經濟下行政府寬鬆，日本房價急速上漲，不單個人投資者湧入，更多的公司湧入土地市場瘋狂買地和辦公樓，商業地價大幅上漲，這一輪整體上漲幅度和第二輪接近，但住宅用地價格上漲幅度明顯小於第二輪。

（Wind資訊綜合自天誠地產會、上海證券報、易居研究院、經濟參考報等）

往期回顧

聚焦

新「一線城市」之爭，六個城市最有潛質！| 乙醇汽油全國推行 | 新一批混改試點名單曝光 | 餘額寶國慶迎監管新規 | ICO 26億泡沫一天破滅 | 燃油車走向終結；別高興太早，重大因素卻被忽略 | 樓市即將翻篇 | 馬雲入局國家租房戰略

市場

史上最貴iPhone帶領國產機漲價 | 史上最刺激投資品被取締！8年升值600萬倍 |

從33個國家感受人民幣購買力 | 一個經濟樣本 | 「新周期」已瘋狂

大數據

百大券商8月經紀業務排名 | 金融業薪酬全披露 | 公募基金業績排行榜 | 知名私募調研205家公司

您的吐槽和轉發是我們前進的動力