樓市限貸限購限價限售限商的時代，你還能買房嗎？

全國樓市調控呈高壓態勢已半年之久，雖然調控效果已逐步顯現。但進入8月以來，各地樓市調控依然在頻繁加碼。業內人士認為，目前，全國樓市已開啟「5限時代」，即：「限購、限貸、限價、限售、限商」。「雖然，目前全國大部分熱點城市已經加碼調控，但未來依然會有加碼的可能性。」

1全國多地加入「限售」、「限商」大軍

自今年3月以來，一場樓市調控風暴席捲全國。據中新經緯不完全統計，目前，全國已有60多地加碼樓市調控。可以說，今年上半年，是史上樓市調控政策發布最密集的一次。「與往年的調控政策相比，今年樓市調控政策增加了『限售』和『限商』兩部分內容。」中原地產首席分析師張大偉在接受中新經緯客戶端採訪時說。

截止目前，全國已經有超過38個城市發布了「限售令」，其中河北省保定市出台的「限售令」最長限售年限為10年。張大偉說，「限售令」的調控新思路，未來或將有更多城市跟進，該調控可以有效降低炒房客的投機行為。此外，今年上半年，全國歷史上首次全面「限商」，商改住市場被全面收緊。「這些調控政策也體現了政府對一線城市人口調控的重視程度。」張大偉說。

2北京上海等熱點城市調控見成效

在全國樓市調控呈半年高壓態勢的情況下，各地調控已初見成效。以樓市最為火爆的一線城市為例，北京、上海二手房市場成交量均在下跌，房價也已進入下行通道。上海易居房地產研究院向中新經緯提供的一組最新數據顯示，7月份，上海二手房住宅成交面積94萬平方米左右，環比減少3.7%，同比減少71.1%。

據中原地產研究中心統計數據顯示，7月份，北京二手房市場更是創下連續3年來同月同期的最低值。北京二手房住宅簽約合計6704套，環比跌幅到達了25%。

張大偉分析，從今年3月份起，以北京為代表的一二線城市，網簽成交量持續低迷，市場開始進入調整期。各地因樓市調控產生的影響已開始顯現。很多一二線城市為了抑制市場的上漲，也同步開啟了增加土地供應的政策。

3下半年調控政策將持續高壓

雖然各地的調控效果已見成效，但中新經緯發現，進入8月以來，各地樓市的調控政策仍在不斷加碼。8月2日，廣州發布樓市新政，房企不接受政府價格指導項，一律不辦理網簽；8月3日，福州樓市新政，嚴禁房企捆綁搭售和設定條件賣房；同一天，北京發布新政，擬推共有產權住房；8月6日，瀋陽樓市新政出台，三環及渾南區二套及以上住房5年內禁止交易。

為何各地調控已頗見成效，調控依然頻繁加碼呢？

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受採訪時表示，各地政策頻繁加碼，是在對此前的調控政策進行鞏固，避免有潛在的風險發生。「未來，一些未調控城市還有被調控的可能性。同時，房價繼續下跌也是非常有可能的。」嚴躍進稱。

張大偉分析，目前全國樓市開啟「5限時代」，大部分熱點城市已經加碼調控，後續依然會有加碼的可能性。

張大偉認為，「下半年，政策還將維持高壓的態勢，包括推動租賃市場發展，約束小產權房、增加租賃房源供應，增加土地供應等長效機制疊加限價等短期調控，都會在下半年對房地產市場產生影響。」

延伸：五限時代，房企將何去何從？

在6月30日舉辦的一次業內的會議上，相關人士就此問題展開對話，深入分析和探討了「五限時代」下房企的自我救贖及發展方向。

兵無常勢，水無常形。政策、市場與房企之間，動態平衡才是最好的狀態。順應政策變化及時調整戰略，深入探索消費者內在需求，開發新業務拓展新市場，尋找新的利益增長點，是房企的共同思考議題。

D企業執行總裁表示，D作為一個擁有國內28年房地產開發經驗的企業，第一個考慮的是海外發展。國外房地產政策的變化，與國內房地產政策的變化相比，幅度不是一個頻道上的，相對穩定，利潤基本可期。在國內，著力推動轉型，在為中產階級服務的角度上，開闢新的戰場。D選擇的突破點是做國內最高端的俱樂部。目前已經取得了很好的成果，總結了很多的經驗教訓，而且也已經形成了一套可以複製的模式。另外，在養老方面，也將有所突破。走出去，重新確定產品定位，如中高端產品，新業態，提供定向、定製的服務。這都是房地產轉型時期的新手段。

和「走出去」戰略不同，T集團對於未來的發展戰略有著自己的思考。T集團自2007年起向全國布局，全部都集中在三四線城市。「房地產經過了20多年的發展，它的主要背景就是城鎮化。在這個過程中，的城鎮化率提高了20%，如果城鎮化略要達到70%，意味著還有十幾個百分點的空間，房地產的黃金髮展期還沒有結束。」T集團總裁這樣說道。當然，開發三四線城市，品質和品牌也是十分重要的。通過大浪淘沙，有品牌、有品質的樓盤在三四線城市還有非常大的發展空間。

首先，「五限時代」有幾限並不陌生，限購、限貸都經歷過。這一輪，坦白來說，最讓我們難受的是限價。房地產開發的計算方式是按照地價反推房價，每一輪的城市化更新背後都是這樣。現在已經持續了十幾年的玩法和邏輯很難進行下去了。L地產副總裁表示。而尋找新的算賬和盈利模式就成了亟待解決的問題。房價被限，利潤空間被壓縮，房企在成本、利潤、開發周期方面都要有相應的應對方式。目前房地產開發已經進入了非常精細化運營的階段。壓縮營銷費用，應用新技術和新手段。

另外，在大背景下，對房地產的挑戰就是兩個。一是尋找「五限時代」基礎之上新的算帳和盈利模式。二是最好再獲取穿越周期的能力。

目前，房地產從毛坯房變裝修房已經是一大趨勢，L集團現在研發的**產品就是智能化的家居和智能化的應用。客戶自願購買選配包，自願購買的前提就是考慮產品團隊做的東西，客戶願不願意買單。除了房子以外，還有很多的方便，衣食住行、文、教、旅、娛、醫療，這些都是服務。另外，高級的權益也是一大方向。在消費升級的大背景下，客戶已經從實物消費過渡到權益性消費。比如，出行，住宿，就醫等方面。

某集團副總裁對於「五限時代」下房企的發展說了這樣三句話：「首先，跳出循環。其次，認清形勢。第三，堅定方向。」

首先，這個行業越發展越壯大，越壯大越發展，從「一限時代」到「二限時代」，到今天的「五限」，再發展，可能還有「八限」「十限」？我們總是在一個循環里。

其次，認清形勢。這幾個連貫的政策還是很巧妙的，首先是通過「五限」把重點城市控制住，通過「五限」轉入舊城更新、租賃市場、持有。房子是用來住的，不是用來炒的。這個行業已經進入了一年十幾萬億的量級，它就像黑洞一樣，把金融的、實體經濟的，把發展的能力、資源和能量都吸附在這周圍。如果這個吸附不被減弱、不被重新分配，可能是我們這個民族和社會發展受不了的。現在沒辦法，必須打斷。怎麼打斷？首先就是「五限」把大城市控制住，其次就是在大城市周邊發展特色小鎮。

下一步，拭目以待的是對於還能按照傳統邏輯增長的二線城市，以及下一輪的強三線城市，政府正在醞釀所謂的長效機制。這個長效機制一定是面向土地的。「五限」+特色小鎮+長效機制，這個完整的輪次就預示著這個行業進入了所謂的白銀時代，或者是銅鐵時代。以前的那一套邏輯和循環已經沒有任何意義了。

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