【地產札記】房企的「特色小鎮」

  （樂居李羽蒙發自上海）「如果形式不是內容的形式，那麼它就沒有任何價值了。」這個著名論斷，出自於全世界無產階級和勞動人民的偉大導師卡爾·馬克思的口中。

  近段時間，「特色小鎮」可謂是炙手可熱。媒體頭條、企業推廣、私下談論……彷彿人人都嗅到了財富的氣息。知乎網友「熊熊」說道：「特色小鎮是一個很有意義的發展嘗試，但是現在無論是誰，都三句不離特色小鎮。」

  於是，財大氣粗的房地產企業紛紛試水。跑馬、圈地、砸錢……以各種產業為根基的小鎮開發熱潮，正在一二線城市周邊如雨後春筍。

  但同時，對於房企參與「特色小鎮」建設的議論一直沒有停歇。

  財新網在5月末發布的一篇名為《發改委官員：房企做特色小鎮的模式仍未成熟》的文章中指出，培養特色小鎮取得了一些成績，但也面臨四大傾向性問題：政策理解存在偏差、行政主導色彩嚴重、同質化現象突出以及存在房地產化風險等。

  而早前經濟參考報的一篇《部分特色小鎮現「房地產化」傾向》，文章中更加清晰地指出，「有些地方依靠政府部門打造政績小鎮；有些特色小鎮建設成為房地產商製造新庫存的新手段，『房地產化』明顯；還有些地方重形輕魂，特色小鎮特色不足。」

  媒體不斷發聲，業界也多有評判。易居執行總裁丁祖昱直言，「無論是商業地產、還是文化旅遊地產抑或是產業地產，開發商的轉型很難從傳統的住宅開發理念中走出來，披著小鎮的外衣，實際上還是房地產開發的內核。」

  城市和小城鎮改革發展中心首席經濟學家李鐵也指出，「特色小鎮的建設應該是低成本介入的，但現在往往會出現背離特色小鎮建設的情況出現。一些房企仍舊打著產業園區的思路，以特色小鎮的名義來做房地產開發。」

  在嚴厲的房地產調控措施下，開發商在一二線城市大舉拿地蓋房、賣房賺快錢的發展模式受挫，「特色小鎮」的出現讓房地產開發商們看到了新希望。在今年年初，不少地產企業都公布了各自的小鎮計劃，想要藉機一展身手。

  比如，以碧桂園、時代地產為代表的科技型服務小鎮；以綠城、藍城為代表的農業小鎮；以華僑城為代表的文旅小鎮；以華夏幸福為代表的產業小鎮等。

  但光有形式，內容難以做活，似乎成了不少小鎮的通病。

  以智慧小鎮為例，新浪微博網友「陸安華-可持續研究與規劃實踐」認為，「智慧小鎮不是倡導所有的特色小鎮都要導入智慧產業，也不是簡單的『特色小鎮+智慧』，而是用智慧的思維和模式讓每一個特色小鎮智慧化，讓每一個特色小鎮都能智慧地生長和運行。」

  一位國家發改委相關部門負責人說道：「我們認為，開發商完全有能力在兩至三年內建成高大上的小鎮物理空間，但通過優質精細的後期運營服務吸引人、黏住人，這是很不容易的一個事情。」

  總而言之，如果房企只看到小鎮開發帶來的利益，在建造模式、運營模式、盈利模式上不做深入考究，空鎮、鬼鎮等現象將難以避免，特色小鎮也會面臨大量的庫存和洗牌。