周二市場說｜三四線市場到底怎麼了？

要聞速看

• 5月21日，武漢公布新落戶政策，其中，對於留在武漢創業就業的大學生，畢業3年內無須買房即可申請落戶，自5月22日起實施。

  點評：吸引人才

• 5月20日，無錫發布關於進一步加強市區房地產市場調控工作的通知，暫停對已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售二手住房，購買住房在取得不動產權證2年內不可轉讓。

  點評：靜觀效果

• 5月22日，珠海統計局公布，今年前4月全市一、二手商品房交易面積均下跌近5成。此外受4月8日樓市政策的影響，樓盤開盤去化率由68.61%下降至41.24%，下降27.37%，樓價也呈現出穩中有降的態勢。

  點評：壓力山大

• 近期香港將迎來推地高峰期，合共推出2幅住宅用地及1幅商業用地，總市值最高達320億港元。其中將於26日截標的啟德商業用地估值更是高達133.8億港元至229.4億港元。

  點評：只有更高

• 5月，保定公共資源交易中心掛牌30宗地。其中一居住用地出讓條件頗為苛刻，不接受自然人報名競買，同時被限以「購房人在取得不動產權證之日起10年內不得買賣」的出讓條件。

  點評：前無古人

昨天，嘉興土地拍賣上了熱搜，並不是因為土地最終拍出了多高價格、多高溢價率，而是此次土拍因競拍因人數過多，8宗地425家企業競爭（其中包含大量「馬甲」），拍賣地點不得不移至嘉興大劇院，也讓嘉興在一夜之間成為最火爆的土地市場。與嘉興競拍火熱相比，保定則繼續嚴控地價，一幅居住用地出讓條件被限定「購買者10年不能轉讓」，這也創下了最近各城市限售的紀錄。

兩個城市土地市場來看，嘉興已經採取限價，政府並不希望拍出地王，但仍有大量房企覺得今天可以在土地上「撿漏」，搞很多「馬甲」共同去拿地。保定的這個政策我相信也是擔心出地王，一方面通過嚴苛的條件是減少土地溢價，另一方面，通過加大限售年限打擊投資。當然，也有很大可能性是施放一個信號，即未來雄安新區可能也會採用住宅要長期持有的政策。總而言之，無論是嘉興土拍火熱還是保定出讓的嚴苛，都反應出當前三四線城市的火爆。

今年以來，在一線和二線紛紛偃旗息鼓，市場「量跌價平」的狀況下，三四線異軍突起，呈現明顯「量價齊升」走勢，撐起了房地產的大半邊天。根據統計局數據顯示，1-4月份全國商品房銷售面積、金額同比分別增長15.7%和20.1%，特別是面積上升當中，在一、二線面積同比下降之下，三四線城市起到了巨大的貢獻，這一點從非重點城市1-4月商品房銷售面積同比增長25.7%，比全國商品房增速高出10個百分點也可見一斑。

實際上，這一輪三四線城市的啟動從去年二季度便出現端倪，環一線城市率先啟動，市場快速上升。而去年四季度調控之後，其他的環強二線城市開始啟動，譬如句容、鎮江。然後，今年以來大多數的三四線城市全面啟動，一改過去幾年的頹勢，原先市場供大於求、房價長期低迷、庫存高企的情況，彷彿在「一夜之間就消失了」，換之以搶購熱銷、土地價格飛漲等，尤其是原來對這些地方不待見的房企，如今也一窩蜂的進入到市場當中，在三四線城市土地上拍出天價，反過來，這些高地價又推動住宅價格的攀升。

目前三四線火熱的情況，我認為是多方面原因所造成。

第一，一二線房地產的財富效應。過去兩年熱點城市房價快速攀升，形成巨大財富效應之後，反過來讓投資人覺得三四線城市是尚未被發掘的「金礦」；

第二，價差因素。環一線和強二線的自住型的購房者被高企的房價倒逼，成為周邊三四線城市剛需的購買群體；

第三，近年三四線城市快速發展。無論是產業導入還是城市面貌，都發生較大轉變，雖然短時間內大家對這樣一種改善還比較麻木，但突然之間這麼大的轉變，也蘊含著房產的升值的預期；

第四，媒體宣傳起到推波助瀾的效果。

那麼，三四線城市在當前的市場、政策環境下，是否還會走出「量價齊升」的獨立行情？我的回答是否定的。

首先，這些城市供大於求的基本面沒有發生改變，即使這些城市因為市場供應較小、成交上漲較快，導致供需逆轉、存量下降，但改變不了長期土地供應充足、自住型需求相對有限的基本面，這也是三四線城市不能一路攀升的最大阻礙。

其次，就目前而言，政府不會允許在當前政策環境下出現這麼一大塊「避風港」，實際上，從最近三四線城市集中出台調控政策也可以看到政府的決心。今年以來，近30個三四線城市先後出台或升級調控政策，「四限」政策也基本在三四線全面落地。而政策的疊加效應，也會很快會在三四線城市中顯現出來。

最後，房價攀升帶來的房地產財富效應，讓需求湧入三四線，但這些城市沒有成熟二手市場的作為依託，最終也會因為缺少這種二手市場的接盤，市場迅速進入到一個調整期。

綜上所述，我對接下去三四線城市的整體判斷非常謹慎，除環一線和強二線的三四線城市外，其他三四線城市中近一年房價的攀升，實際需要三至五年的時間來慢慢消化和夯實。也許，三四線城市變盤、調整即將到來！