【克而瑞南通】「去庫存」促使三四線樓市大漲

今年上半年，房地產市場的總體特點是：熱點降溫，量價都鬆動，買賣雙方的博弈關係逆轉，市場整體降溫和變天已經成為定局；三四線開始明顯上漲，已經環比上漲七個月。

熱點城市降溫因為政策，而以前庫存過大的三四線為什麼大漲，原因仍然是迄今沒有放棄的「去庫存」政策，這是三四線城市上漲的最大推手。而房地產「去庫存」政策並不適用於，原因有四：

第一、「去庫存」政策完全誤判了房地產的基本面。

對房地產稍有研究的都知道，房地產市場由於土地壟斷、城市分化以及區域經濟的差距等原因，導致房地產市場的區域特徵極為明顯。

每一個城市房地產市場的基本面都不同，甚至每一個城市的每一個區域都有自己的特點。這導致的結果必然是，有些城市房子不夠，有些城市住房供應嚴重過剩。

在，比所謂的「去庫存」更為重要的，是房地產市場的資源錯配問題，而不是「庫存」問題。熱點城市由於人口增量，住房短缺的問題仍然沒有解決，這是主要矛盾和矛盾的主要方面。「去庫存」政策把側重點放到供大於求的小城市，屬於本末倒置。

而且，在城市分化差距很大的情況下，全國性的去庫存政策導致的結果是不該熱的地方特別熱，導致一二線城市的房價暴跌，2016年房地產市場熱點城市之所以暴漲，根本原因就在於對沒有庫存的一二線城市實施了和三四線以下城市一樣的庫存政策。

第二、的「庫存」指標用的是極具特色的「待售面積」，而不是國際上很多國家公認的「空置面積」。

什麼叫「待售面積」，按照國家統計局的解釋，"待售面積"指的是報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建築面積中，尚未銷售或出租的商品房建築面積。很顯然，這個"待售面積"只能說明目前開發商還有多少房子沒有賣出去或者租出去，並沒有包括賣出去的房子有多少沒有人住。

按照「待售面積」，在2015年提出「去庫存」政策的時候，不到7億平，2016年全年待售面積也一直維持在7億平左右。7億平是個什麼概念，2016年新房限售創歷史新高，超過15億平。7億平的待售面積意味著，這是半年的銷量。去化周期6個月，這是一個合理指標。

也就是說，按照「待售面積」衡量庫存，就根本不存在什麼庫存。既然「庫存」不嚴重，為什麼還要「去庫存」？因為在三四線，四五線的城市，房地產真正的危險不僅在於新建的房子賣不出去，更在於很多賣出去的房子空置。

第三、三四線城市的「庫存」要不要幫忙去？三四線城市住房供需平衡，一些城市供應過剩。過剩的房子如同過剩的產能，是多餘的東西。

按照一個城市人口的基本面，需要多少存量房子，未來還需要多少房子，這是一個基本能確定的數，如果房子的數量多於城市居住人口需要的住房數，多餘的房子就是絕對過剩。

經濟學的基本原理告訴我們，絕對過剩的房子如同絕對過剩的產能，是無效的供給，無效的供給本身就是資源的浪費。而政策卻想方設法解決這些已經屬於無效的供給，屬於過剩的產能。比如，一個城市需要一萬套房子，現在有1.5萬套，多餘的5000套就是絕對過剩的。

這些過剩的房子，無論是讓房子已經足夠的本地人買，還是讓出於投資需要的外地人買，買回去之後仍然不會居住，仍然屬於過剩的產能。

用寶貴的資源購買過剩的產能，表面上房子賣出去了，實質上那些房子仍然屬於無用的東西，最好的辦法就是炸掉，土地還能盤活。

第四、當年提出「去庫存」政策時，政策把希望寄托在農民工身上。房地產過去兩年的實際也告訴大家，房地產和農民工關係真的不大。

正因為「去庫存」政策本身既不符合房地產市場的實際，在政策執行的過程中，面對區域分化明顯的市場，用一個藥方治病。這個市場一些城市發燒，一些城市發冷，而我們給他們吃了同樣的葯！從而導致不該漲的地方房價暴漲。也許只有在，在政策判定「庫存」很大的情況下卻出現了價格的暴漲情況。

總結：經濟學的基本原理告訴我們，供應過剩的市場要出清，必須通過價格的向下調整才能實現。

本輪調控到此，最大的危險可能並不是房價暴漲，而是我們仍然堅持和房地產的基本面完全脫離的「去庫存」的政策，把虛火引向三四線城市。今年，三四線城市的房價已經連續7個月環比上漲，除了少數經濟基礎不錯，位於一些核心城市都市圈的少數三四線城市，大量的三四線城市庫存量很大，經濟基礎薄弱，人口流入停滯甚至流出，鼓動去庫存把房地產的熱火引過去爆炒，最終一定導致更大的庫存和住房的過剩。

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