哪種房子最值得投資

作者：美房網主編

隨著北上深廈等一線城市的房子價格高起，泡沫論又開始浮出水面，甚至不惜用各種以前的歷史說明問題。如果說有些泡沫，很多經濟學家都說，甚至高層也在講。但是泡沫到底多不多？這也是大量投資買房的朋友都在迷惑的問題。

首先什麼是泡沫論？搞清楚這個問題，才能正確引導我們真實看清房價，為投資購房打下堅實的基礎。其實早在2002年就有泡沫論，只是可惜許多人始終沒見過什麼泡沫，反而是越盼泡沫破裂而房價越漲。反而泡沫也越喊越大，天天喊泡沫的人一次次錯失購房良機，成為最大的失落族。

那麼樓市到底有沒有泡沫論，這個問題沒有統一的答案。目前大家公認的結論是有些泡沫，王健林甚至坦言史上最大泡沫。但我認為，只要有買賣泡沫就可以忽略，當前這些特大城市房價上漲的本質就是買房人遠遠多於賣房人。所以越是北京等地方，我反而認為泡沫越忽略不計，只有還有限購令，就說明這些地方的房子還足夠稀缺，還有足夠的上漲動力。尤其是在今年北京住宅用地是去年一半的消息一出，人們又開始了買買買的節奏。所以，與其說房地產有泡沫，不如說這個市場人們不太理性，而不理性的根源還是有強烈的上漲預期

我在前面的文章提到過房子價值的本質中寫到，房子的價值主要分為兩部分，一部分是房子本身的屬性，包括房齡、物業品相等，另一部分就是房子周邊各種公共配套設施的價值總和，買房子其實買的是房子周邊的配套設施。所以泡沫的大小就可以根據周邊配套價值大小和自身特點來判斷，首先是城市價值，而後是區域價值，再然後是樓盤本身。運用這個理論，就可以把泡沫量化，就能夠評估哪些房子有，哪些沒有。

我們先看看一線特大城市，這些城市聚集了所有最優質的公共配套資源，大家到特大城市買房的目的只有一個，本質上事爭奪這些最優質的公共配套資源的所有權。如果這些最優質的資源不是集中在特大城市，而是分佈在各個角落，那麼特大城市泡沫確實大，但明顯這個假設不成立。

根據這個理論，那些還沒有透支的城市群中的城市房子也沒有泡沫，而且還有很大空間。最典型的莫屬珠三角的一些有概念的城市圈的城市。

有人會說，那麼樓市就沒有泡沫了，當然不是，廣大的農村的房子才是真正的泡沫，因為那些農村的房產根本就沒有任何的配套設施，所以這些農村的房產根本就沒有人買。這種沒有人買的房子才能叫做有泡沫。

所以，房子價格高代表了這個城市提供的公共配套設施越完善，當然也就代表著人口多，機會多。北上廣深這四個一線城市不僅房價在高，人口也多，而在現在周邊城市要承接非中心城市配套時，周邊也會增值，周邊也會成為外來人口最多的地方，最典型的時東莞、中山、惠州、深圳等地方，幾乎沒有土著，而外來人口越多就說明這些城市對人才的吸引力越多。

而農村的房產由於沒有任何配套設施，所以也就註定沒有任何價值。一棟建築成本都要二三十萬的農村房產可能十萬塊錢都沒有人買，因為沒有流通性，而商品能夠增值的本質是能夠交換。

未來，特大城市的周邊必然會湧出一個個環繞大城市的衛星城，這些衛星城既能享受大城市的各種優質配套設施，又能有相對便宜的房價和生活成本，這就是全世界通行的城市群發展模式，也正在大力建設的城市群，這才是未來房地產投資者最好的投資機會。

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