廣州住房公積金新政解讀 樓市調控效應發酵

廣州住房公積金新政出台，目前算上早前3月17日公布的新政策，調控潮已經紛紛落地，昨日，佛山限購再加碼，針對一手新房，外地人在佛山購買新房需要1年社保，且限購套數為1套，樓市調控效應持續發酵。

廣州住房公積金新政解讀：影響四類人請對號入座

廣州樓市限購新政於3月17日深夜11時發布，3月18日凌晨正式生效。

緊接著，廣州公積金限貸新政於3月20日傍晚跟進，即時生效。

這一次的新政如雷霆出擊，震得多少人一夜無眠。究竟新政影響了你什麼，有什麼人受打擊？請君對號入座！

第1類：單身人士

單身汪很受傷，如今只能買一套

有本市戶籍居民，以家庭為單位，繼續執行限購2套住房不變。

但是，新政增加了一個要求，如果你是單身人士（年滿18周歲的單身或離異人士），你只能購買1套住房。

第二類：外地人

一竿子打到兩年後，社保3年變5年

本次新政對非本市戶籍居民家庭的影響是較為大的，由「購房之日前5年內在本市連續繳納3年以上個人所得稅或社會保險」調整為「購房之日前5年在本市連續繳納個人所得稅或社會保險」，限購1套住房。

第三類：無房但有貸款記錄人群

認房又認貸，首付三成變四成

目前無房，但是你之前有貸款記錄，你的首付要提高一成，從三成變為四成。

第四類：一套且還清貸款家庭

優惠已到期，三成首付福利收回

這類人群，在新的限貸政策中，受影響是較為大的。

按照之前的貸款政政策，只要你不欠銀行錢，還有購房資格，銀行可以認定你為首套房資格，給你三成首付優惠。不過，從去年底開始，市場就預期這一大禮包遲早要收回，果然如此！

新政策規定，假如你購買普通住房，首付變成50%；購買非普通住宅，首付變成70%。

解惑：致尷尬的你 不上不下，卡在中間怎麼辦？

每次新政出台前後，總會遇到購房糾紛高發季節。

因為總有一群處於未完成狀態的交易被卡在中間，不上不下，究竟該如何進行下去，是否能進行下去？總之疑問一大堆。

假如交易被迫中止？如何才能做到「一別兩寬、各自歡喜」？羊城晚報請來樓市專家與律師團隊，為這群正處於尷尬局面市民答疑解惑。

關注點1 時間界限： 我算新的還是舊的？

問：剛做了網簽又或者是剛交訂金的我，怎麼辦？

答：可以按照原政策實行。

新政規定：3月17日及之前已簽訂認購書或購房合同，並且完成購房合同網簽的，按原政策執行。

3月17日及之前未完成購房合同網簽，但已簽訂認購書或購房合同且能提供交付房款(含定金、首付款或部分房款)的銀行入賬憑證或完稅證明原件的，仍按原政策執行。

不過，請注意，如果在網簽（備案）的同時，未辦理首期款資金監管的，又或者雖然簽訂監管協議但是沒有來得及查詢徵信的群體，會受限貸新政影響，從而需要提高首付比例。

關注點2

關於毀約：

我要毀約並退回定金，

可以嗎？

問：在調控政策出台之前已簽訂了購房合同，現在沒購房資格了，定金能退回來嗎？

答：因限購后失去買房資格，要求解除合同，一般會支持。

律師答疑：一般情況下，出賣人應當將收受的購房款或定金返還給買受人；當事人一方要求另一方承擔違約責任或適用定金罰則的，不予支持；經審查合同解除確實導致當事人利益失衡，損失方要求對方補償其所受合理損失的，可酌情予以支持。

問：在調控政策出台之前已簽訂了購房合同，現在首付提高了寶寶沒錢買了，定金能退回來嗎？

答：要看情況，有拿得回來的，也有拿不回來的。

律師答疑：1、限貸政策實施前訂立的合同並未明確約定以按揭貸款方式付款，現在買房人以其受限貸政策影響而無法繼續履行為由解除合同的，法律是不支持的。

2、調控政策實行前訂立的合同約定以按揭貸款方式付款，現買房人舉證證明其確因首付款比例提高、不能辦理按揭貸款等導致無法繼續履行而請求解除合同的，法律是支持的，賣房人應當將收受的購房款或者定金退還給買房人，賣房人因此而發生的合理費用、損失，買房人應當補償。

關注點3

寶寶們，「認購定金」能拿回嗎？

問：限購限貸出台之前僅簽訂了認購書，現因新政買不了房，能拿回定金嗎？

答：可以拿回！

律師答疑：因為只是認購書，並且出於「不可歸責於當事人雙方的事由」，因此可以拿回。

根據人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

關注點4

都怪你都怪你，我能要求賠償嗎？

問：本已約好過戶時間，但業主因故推遲了，不料期間限購新政出台，導致買家失去購房資格，合同無法繼續履行，買家可否追究業主違約責任？

答：你可以幹掉他！

律師答疑：守約方可以追究對方的違約責任，因為如果正常履行合同的情況下，可以避免被限購限貸，正是由於一方的違約行為才導致合同無法履行，因而違約方應承擔違約責任。

關注點5

買家耍賴，我能不賣房了嗎？

問：買家因限購限貸政策導致合同無法繼續履行，但是買家耍賴，不行使合同解除權，就這麼拖著，出售方可以解除合同並要求賠償嗎？

答：可以單方面解除！

律師答疑：對於買賣雙方，雙方都有權行使合同解除權。

因限購限貸政策被依法解除合同，賣房人可以要求買房人承擔其為訂立合同而實際發生的費用等合理損失。

關注點6

買賣不成了，中介費我能不給嗎？

問：房屋買賣合同因新政影響解除，中介費還需要支付嗎？

答：給少點可以，完全不給不行，人家中介公司也是辛辛苦苦陪了你好幾個月，沒功勞也有苦勞啊親！

律師答疑：因房屋買賣未成交，可以不按合同約定的價格支付中介費，但需要向中介支付必要費用及合理報酬。

答疑團隊：合富輝煌、億達按揭、廣州金橋百信律師事務所謝秋律師

手記

來自律師的忠告：

一別兩寬，各自歡喜

來自敦煌山洞有一段著名的唐朝人「放妻協議」，協議是這麼寫的：

凡為夫婦之因，前世三生結緣，始配今生為夫婦。若結緣不合，比是冤家，故來相對；即以二心不同，難歸一意，快會及諸親，各還本道。願妻娘子相離之後，重梳嬋鬢，美掃娥眉，巧呈窈窕之姿，選聘高官之主。解怨釋結，更莫相憎。一別兩寬，各生歡喜。

這份協議真是酷到沒朋友，秒殺了古今多少人。看現在的明星因為離婚斗得不可開交，廝殺得風度盡失，就知道今人未必如古人。

閑話少提，近日也是樓市毀約、糾紛高發的季節，原因當然是一竿子插進來的限購新政，作為「不可歸責於當事人雙方」的「第三者」，這個新政所帶來的法律糾紛大概還需一兩個月時間消化。

俗話雖然這樣說，再不行咱們就法庭上見！但是那些律師哥哥姐姐，也是冒著沒生意做的風險，真誠地奉勸各位正發生著各種糾紛、摩拳擦掌的街坊們，友好協商是上上策，訴訟仲裁應該是到不得已才做的事。

新政既出，有買家雖然買房不成有些難受，可能也覺得既然有法規撐腰，只要說聲不買了，賣家就該乖乖退錢，還雙手奉上利息。在房屋買賣合同的糾紛里，律師想告訴你，這類事情實在看過太多，很多時候都是只因口舌之快導致的不必要麻煩，其實對誰也沒好處。

不管買方還是賣方，應該都是憋著火的。只要沒有違約，實際上就沒有誰欠誰的。離婚的尚且還有自行協商，去民政局辦手續各自安好。買賣房屋本來也是美事，更沒必要真鬧到對簿公堂。折騰到後面，無論誰輸誰贏都會褪掉半層皮。

受影響的買家要根據新政迅速評估自身情況，需要多些時間籌錢，還是徹底失資格只能解約……盡量和中介儘早溝通，選出相對較好的方式；還買得成，協商多給點時間；徹底買不成，至少也有那麼一點善意，利息方面不用那麼錙銖必較，讓其實也付出不少時間、精力和期待的業主，早點順利重上賣房路。

被耽誤的出售方也先消消鬱悶，體諒買家的難處。能給時間的還是多給一點，完全買不了的，商量簽個解除協議，退錢稍微爽快一些。畢竟，你是先一步上了車的，本來就比對方少了不少痛苦和糾結。

業界分析：二季度成市場合理調整重要時段

廣州樓市調控新政從今年3月18日起執行，購房資格「社保三年變五年」，對單身人士限購一套，並進一步完善差別化住房信貸政策。3月20日晚間，廣州公積金中心發布新政，規定在廣州無住房但貸款結清，購房首付也要四成。

專家認為，廣州限購區域（9區）的一二手樓市成交量將受到顯著影響。參考上一次社保年限「1改3」的影響，本次社保年限「3改5」同樣是增加了2年限制，雖然本次二套房貸新政適當照顧了合理的改善型需求，但是提供5年無間斷連續繳納社保或納稅證明的難度更大，因此預計限購區域的成交量相比新政之前會有下滑。而價格方面，之前樓價上漲的趨勢將得到遏制，短期內市場將會橫盤僵持。大約三四個月後，像花都這樣庫存量相對較大的區域以及一些市場競爭激烈的板塊，個別去化壓力大的樓盤可能會率先適度降價，用優惠「搶客」。

「不過，目前限購區域之中，除花都區一手住宅庫存量稍大外，其它區域的樓市庫存都在合理可控的範圍，部分區域還處於較為缺貨的階段，如黃埔區的去化周期只有2.7個月，越秀區的可售貨量只有500多套，因此廣州房價總體將維持穩定，樓盤的優惠促銷力度相對有限。」肖文曉進一步表示。

肖文曉認為，不限購的增城、從化，將直接成為本次廣州樓市調控的受益者，不僅將承載廣州9區外溢的剛性需求和投資性需求，也會吸引深圳客、東莞客等廣州周邊城市買家進一步關注。短時間內，增城、從化這兩個區域的樓市成交量將明顯攀升。

有業內人士表示，不排除接下來廣州會根據增城、從化的樓市運行情況，因區施策，單獨就增城從化出台有限度的限購、限貸政策。

專家表示，「3.18新政」對潛在客戶的入市資格及貸款條件作了相當明確的定義，無可避免地會影響潛在需求的繼續釋放速度。周峰預測，2017年第二季度將成為市場合理調整的重要時間段，廣州市區的一手、二手住宅成交量受潛在群體變動的影響，會比2017年春節后的這一波高峰期的成交量縮減10%~12%左右，樓價亦會放緩向上趨勢，做平台式的整理。個別供應量過大的板塊，價格亦會有所回調，但幅度不會大。

「部分暫時無法獲取市區購房資格的准客戶，會把置業目光放在增城、從化或佛山、肇慶等周邊地區，特別是增城和佛山，對廣州市區的潛在客戶分流作用會明顯增加。此外，不在限購範圍內的公寓類物業，只要價格定位恰當，在今年內將會有更大的吸引力。」周峰分析。

開發商反應：每天都在開會研究對策

廣州某大型房企在廣州番禺、海珠、天河等多個區域都有在售樓盤，相關負責人表示，新政實施后他們的銷售速度肯定會減慢，至於是否會調低價格，該負責人並沒有否認，「要根據市場再進一步判斷，近日每天都在開會研究對策」。

而廣州中海花灣壹號的營銷總監陳先生表示，調控加碼對該樓盤成交量肯定會有一定影響，但是該樓盤現階段還沒有大批推貨，所以影響暫時不會立刻體現出來。

此次樓市調控，增城和從化並沒有被納入限購範圍。從化景業名邦負責人表示，在一個不開盤、不推新貨、不特殊優惠、兩天都下雨的周末，他們竟能體驗到連樣板房也賣光、連續兩晚成交到深夜兩點的情況。據悉，該樓盤將推一棟單位，不會壓貨惜售。

增城的御溪谷相關負責人表示，增城不限購，該樓盤上周末擠滿了看樓客，但是他們不會「惜售囤貨」，而是按原計劃推盤，「我們年前的計劃就是在上半年搶業績，現在也是這個方向的判斷，與市場切合」。據悉，該房企在廣州增城和海珠2個區還有20億元的貨量。

方圓地產首席市場分析師鄧浩志表示，對於此次廣州樓市新政，開發商並無特殊的應對措施，因為目前廣州一手住宅庫存量並不大。

不過鄧浩志表示，每次調控都會導致成交量的減少，房企面對政策的不斷變化也有了適應，保持目前節奏應該是主流的選擇，由於很多房企資金面比較健康，所以後續開發、拿地也會保持穩定。

全國近20個城市出台樓市調控政策

在全國兩會召開前後，新一輪樓市調控陸續出台。截至目前，包括北京、廣州、長沙、石家莊等在內的全國18個城市啟動或升級了限購限貸措施，22個城市出台措施對本地樓市進行調控。北上廣深四個一線城市全部執行「認房又認貸」政策。

其中北京規定，居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。暫停發放貸款期限25年以上的個人住房貸款。企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上。江蘇南京規定，3月16日起，南京將高淳、溧水、六合納入限購範圍，暫停向已擁有1套及以上住房的非南京市戶籍的家庭出售新房或二手房;南京主城區(不包括高淳區、溧水區、六合區)已擁有2套及以上南京戶籍家庭不得購買新房或二手房。

調控目標有三點

專家認為，此次全國範圍的調控目標很明確有三點：首要是平穩樓價，這是一個直接的目標。第二是通過對需求端管制，讓供應量加快跟進，即提供了一個緩衝期。第三是確保有限的房源優先給予剛需購房者和首套購房者。

他認為，一線城市周邊的市場現象，很大程度上說明部分購房需求採取了一種曲線的模式進行釋放。從調控的內容來看，比較嚴厲，尤其是各地紛紛出台了認房又認貸的政策，使得二套購房的壓力增加，所以，此類城市樓市交易將會有所下滑，價格也容易得到抑制。一些熱點城市房價或將回調。而對於部分三四線城市來說，若地方政府積極引導，在本輪樓市升溫的周期中，不僅不會帶來房價過快上漲，反而有利於去庫存。

一線城市依然被看好

儘管如此，不少業內人士表示，一線城市的樓市依然被看好。國務院發展研究中心市場經濟研究所原所長任興洲上周日出席增城一樓盤活動時表示，在一線城市當中，廣州樓市近幾年相對平穩；近期廣州樓市調控升級，增城、從化未納入限購中，符合「因城施策、分類調控」，政策向精細化方向靠攏。任興洲特彆強調，中央的國策是穩中求進，對於房地產調控，既保持穩定升幅，不希望大漲，亦要防範風險，防止崩盤。任興洲表示：「全國各產業都在從量往質變化，居住需求同樣也是。」

知名財經評論家葉檀在上述活動中也表示，限購明顯是調控的手段之一，短期可能會壓製成交量，但真正影響房價的經濟增長和貨幣量宏觀面並沒改變。她認為一線城市仍是樓市較安全的地方。