合肥樓市怪狀: 地價漲了房價怎麼降?

2017年7月21日，合肥土地市場網發布《關於經開區居住用地區域歷史最高價執行標準的公告》，原文指出：鑒於經開區範圍內自2015年11月至今未出讓居住用地，目前其區域歷史最高地價(910萬元/畝)和區域歷史最高樓面地價(5460元/平方米)均明顯低於與其接壤的其它區域歷史最高價，為保證國有資產不流失，居住用地成交價盡量與市場相適應，經市土地管理委員會2017年5月26日第五次主任(擴大)會議決定：如經開區出讓居住用地(含以居住為主的商住用地)，其參照的區域歷史最高價執行與其接壤的肥西縣、包河區、高新區、政務新區、濱湖新區居住用地區域歷史最高價平均價(即：最高地價2397萬元/畝、最高樓面地價16992元/平方米)。

（圖片來源：合肥土地市場網公告截圖）

（圖片來源：媒體統計的合肥市9區3縣樓麵價地王）

從以上合肥市9區3縣樓麵價地王盤點一表中可以看出，公告中指出的合肥市經開區的區域歷史最高地價(910萬元/畝)和區域歷史最高樓面地價(5460元/平方米)就是華邦觀築里項目。2015年5月15日，華邦集團以910萬/畝摘得經開2015-002號地塊約88畝居住地，地麵價13649元/平，樓麵價5460元/平，總價8億，溢價率139.47%。

（圖片來源：華邦觀築里地塊位置示意圖）

從網上查詢得知，華邦觀築里項目自2015年11月備案以來到2017年4月，單價從9683.93元，10458.15元，13895.88元，14034.02元，共計上漲了4350.09元。

（圖片來源：合肥市商品房住宅明碼標價查詢）

再來看關於土拍要求競得人辦理住房銷售明碼標價備案價格不得高於區域內2016年10月31日前的同品質、同類型項目最高明碼標價備案價格，其中：合肥市經開區毛坯高層最高單價14071元，精裝高層最高單價16000元，洋房最高單價13980元，別墅最高單價28300元。

（圖片來源：代理公司統計的各區2016年10月31日前最高備案價）

再看下目前各區已經備過案的各區最高價，其中合肥經開區高層最高備案價為融創城16159.24元（2016年10月31日前區域毛坯高層最高單價14071元，精裝高層最高單價16000元），別墅最高備案價為綠城翡翠湖玫瑰園 28921.92元（2016年10月31日前區域別墅最高單價28300元）。其他各區目前已備案的最高價詳見下圖。

（圖片來源：媒體根據已公布的網上備案匯總的各區最高備案價）

從以上價格可以看出，雖然以上兩個項目是2016年10月31日之前拿地的項目，備案價格依然是參考2016年10月31日前的最高備案價，在此價格基礎上稍微浮動。

按此次公告中所述，經市土地管理委員會2017年5月26日第五次主任(擴大)會議決定：如經開區出讓居住用地(含以居住為主的商住用地)，其參照的區域歷史最高價執行與其接壤的肥西縣、包河區、高新區、政務新區、濱湖新區居住用地區域歷史最高價平均價(即：最高地價2397萬元/畝、最高樓面地價16992元/平方米)。未來經開區再出讓土地的話，備案價格必然會突破不超過「2016年10月31日前毛坯高層最高單價14071元，精裝高層最高單價16000元，洋房最高單價13980元，別墅最高單價28300元」的要求。

如此以來，「麵粉」比「麵包」還貴，經開區的土地拍賣價格和價格備案限價自相矛盾，這個局該怎麼破？再出個公告提高最高備案價的限價嗎？地價漲了房價怎麼降？列位看官你們怎麼看？