北京學區房跌百萬，一切才剛開始？

近日從北京東西城多個「學區房」市場發現，曾經一天一個價的「學區房」成交量急劇下滑，引發價格鬆動，不少房源價格跳水近百萬元。從今年三月開始的這一波最嚴樓市調控，至今已經快三個月的時間。在限購、限貸、限售組合拳的打擊之下，各地樓市成交量均出現不同幅度的下滑。

北京樓市動態：從猛漲百萬變成驟降百萬

北京東西城多個「學區住房」市場發現，曾經一天一個價的「學區住房」成交量急劇下滑，引發價格鬆動，不少房源價格跳水近百萬元還會一路暴跌嗎？

幾天前，陶然亭四平園小區一套60餘平方米兩居室第四次下調了價格。過去20多天，這套房子已從810萬元降到了720萬元。

「即便是降到720萬元的價格，也很難賣出去。」負責四平園該房源的中介經紀人陳賀（化名）說，由於價格依然較高，並不准備將房源掛在網上。

西城區陶然亭地區，多個小區由於可以上陶然亭國小和育才國小、甚至直升北師大附中和育才中學，讓這裡的二手房源多年來成為「買家必爭之地」。

今年3月初時，這一帶的『學區房』開啟了「飆價模式」。價格跳漲的速度，讓中介經紀人陳賀難以置信——他所代理的一套房源標價555萬元，由於三個買家搶一套，最終的成交價格竟然猛漲至630萬元

然而，曾經近百萬元的跳漲變成了近百萬元的驟降，並在多地蔓延。

裕中東里58平方米兩居室的報價已從845萬元降至758萬元；

新外大街57.9平方米兩居室從924萬元降到860萬元；

六鋪炕57平方米兩居室也從870萬元降到802萬元。

「從報價上看，周邊小區已經下降了大約15%。」陶然亭一中介門店經紀人介紹，即使是一度火爆的「學區房」也已經成為了買方市場，二三月份時出現的賣家挑買家變成了現在的買家挑賣家，買家能根據買家付款方式、周期來交易。

業內也分析，類似的降價房源有望越來越多。中原房產地產市場總監說，降價有可能傳導給周邊房源，如果價格鬆動，低價房源增多，後續房源有可能跟跌。

「跳水」背後：成交量大減 中介勸降價

北京自3月17日開啟的新一輪樓市調控，被稱為「史上最嚴調控季」。在首付比抬高、認房又認貸等措施外，教育部門等部門也加入進來——不久前，相關教育部門介紹，今年多校划片的參與學校和比例都將增加，西城三國小也試點多校划片入學。

也就是說，一套1000萬元的「學區房」，除了要承擔八九百萬元的首付款外，還有可能進不了中意的學校。

多位中介負責人說，買家開始擔憂，花十幾萬均價買的房子會不會最終上了均價七八萬小區對口的學校？

「傳統的『學區房』買家開始陷入觀望，即使是已經成交的買家，也都在擔心這一問題的發生。」

四平園那套兩居室90萬元的下調記錄中，曾在5月出現了60萬元的大幅變動。

「業主很難主動降價，這次大幅調價其實是中介對業主進行勸說后才實現的。」經紀人劉江向筆者解釋，最近中介方面對各個小區都設置了單價上限，勸說此前入市的高價房源業主下調價格，一旦超過上限都不會掛網銷售。

這種「勸降價」的舉動背後，也是中介所經歷的成交壓力。「上個月，我們全店只成交了一套房，還是老客戶的。」劉江介紹，2月、3月時，他所在的門店曾創下一家門店單月成交20套房的記錄；自"3.17"等樓市調控新政以來，成交量大減。

而在東城區史家衚衕，一套36平方米的一居室掛牌價格是650萬元，中介方面介紹這個價格比起「3.17新政」之前的七八百萬要便宜多了。「雖然目前報價650萬，但我們跟業主談了，把價格降到590萬元。」東城區某中介門店經紀人小趙說，即使是學區房，目前的成交量也大幅減少，「能成交的都是業主急著賣、降了價的。」

二手房市場趨勢：

來自一家大型房產中介的統計數據顯示，北京5月二手住宅市場實際簽單量環比4月份同期下降34.2%，新增客戶登記量也環比4月份同期下降11.9%，市場交易活躍度已跌入谷底。

截至5月30日，合計月內北京二手住宅簽約10236套，預計全月簽約在1.1萬套以內，是最近27個月的最低值。

另一個顯著的證明則是5月31日僅565套的網簽量。

在以往各月中，當月最後一個工作日的網簽量基本都是明顯高於其他日子的，比如4月各日網簽量在800套上下，4月28日則達到了1094套；

3月各日都在1000套左右，3月31日卻高達2237套。

而在剛剛過去的5月，北京每日的二手住宅網簽量基本都在600套以下，最後一個工作日也不例外，可見，當下北京二手房市場確實已經跌落低谷。

在交易量明顯滑落的同時，二手房的價格也很難再維持過往的高位。現在北京二手房價格已經出現了下降苗頭，5月全市二手房均價下跌了2%左右，隨著交易量的持續低迷，未來價格將出現更明顯的回落。

從8成漲價到8成降價

北京樓市已經經歷了三個月的政策發力期。

北京某大型二手市場的數據顯示，二手房中介們成交量出現了超過80%以上的下滑，價格出現下跌，市場回調顯著。

從業主調價行為觀察，業主由3月份80%的漲價到目前超過80%的降價，預期發生了較大逆轉。

「門頭溝區所有調價的房源中降價房源佔比最高，達到了80%以上，昌平、順義等兩個外圍城區降價房源佔比緊隨其後。」中原房買賣市場相關負責人說。

在各區降價房源中，西城、東城調價中降價平均降幅分別為7.8%、7.4%。

「西城、東城兩區是北京市中國小教育資源富集區，也是北京二手房房價的高地。」他解釋，限購限貸政策加碼、尤其是精準調控「學區房」后，「學區房」預期發生了鬆動，導致前期價格上漲過快的東西城區域調價中降價幅度相對更大。

但往深層次看，長效解決「學區房」高燒不退的難題，依然要瞄準教育資源分佈不均衡等問題。

房哥認為，要想解決學區房天價等問題，就必須解決教育資源分配不均的格局。除了完善相關的教育政策外，加大教育資源方面的投入才是解決高價「學區房」的根本辦法。

整體來看：樓市正在向買方市場轉變

隨著一系列嚴格且嚴密的樓市調控，貸款購房首付和利率也雙雙提高，不少購房人暫緩購房腳步，正逐步從激進轉向觀望，房地產投機現象得到遏制。專家表示，目前恐慌性搶房、業主跳價毀約的情形基本看不到了，買賣雙方的博弈關係已經逐漸逆轉，正在向買方市場轉變。

中原房買賣分析，北京方面，二手住宅交易量可能已經接近市場底部。價格方面，由於前期漲幅過大，特別是一些前期翻倍或者多倍漲幅的地區，其降幅有可能還將進一步擴大。新政在限貸方面卡得比較緊，現在買房的基本都有貸款記錄，所以就要認定為二套。

全國來看，成都、廈門、福州、青島等超過30多個城市，歷史上首次啟動了買房后一定年限限制出讓的樓市調控政策。業內普遍預測，隨著調控政策的持續，未來全國整體房價將進一步回調。

不過對此房哥認為，樓市後期走勢還是要看信貸利率走勢以及政策變動，如果信貸走向寬鬆，也不排除房價還會繼續走高。眼下是不會，四大行貸款利率調高，不是么？

自從「房子是用來住的，不是用來炒的」這句話出來后，很多房產投資邏輯就需要及時糾正。比如，有兩個邏輯在很多人的頭腦中根深蒂固，一個是只要貨幣發行量保持增長，M2每年以12-13%的速度增長，房價就會跟著上漲；另一個邏輯是，房產是經濟的頂樑柱，房產不行了，經濟就會受到很大衝擊，地方政府的賣地收入就會大幅下降，所以房價不能跌。

最近，我一直寫文章，勸告各位，如果再遵循這兩個邏輯走下去，這次會死得很慘。有些人不聽我的話，看到北上廣深的房價不斷上漲，一頭栽進去，現在基本全部被套。

最新的消息是，北京的學區房大跌上百萬，還賣不出去。

北京房價基本是全國房價的風向標，漲的時候，是領頭羊，跌的時候，也是領頭羊。曾經一天一個價的北京學區房近來開始下跌，備受青睞的東西城學區房有的甚至降價近百萬元人民幣。

北京西城、東城兩區是北京市中國小教育資源富集區，也是北京二手房房價的高地。北京西城區陶然亭地區因多個小區可以上陶然亭國小和育才國小，甚至直升北師大附中和育才中學，令這個區的二手房源多年來炙手可熱，成為買家聚焦的熱點。但是，近來該區的房價也開始下跌，有的甚至下跌了近百萬元。

據《北京日報》6月8日報導，陶然亭四平園小區一套60餘平方米兩居室第四次下調了價格。過去20多天，這套房子已從810萬元降到了720萬元。裕中東里58平方米兩居室的報價已從845萬元降至758萬元；新外大街57.9平方米兩居室從924萬元降到860萬元等等。

有中介人員表示，即使這些房子降價，但還是很難賣出去。

其實，不光是學區房在下跌，整個5月份北京樓市的量和價都在下跌。更嚴重的是，樓市降溫還將繼續，這才剛剛開始。

學區房降價，剛開始會傳導給周邊房源，然後擴散到全國。一旦價格鬆動，低價房源增多，後續房源有可能跟跌。

不僅僅是北京，其實全國的房地產企業日子都不好過。最近幾天，上市房企紛紛發表了5月份的銷售報表，5月銷售數據顯示，龍頭房企銷售增速普遍放緩，有的中小房企開始大面積虧損。

萬科、碧桂園等龍頭房企5月銷售金額環比更出現下滑。房地產界所說的銷售業績「紅五月」不再紅火。16家已經公布銷售業績的房企5月份合計銷售1900億元，環比下降7.8%，這也是今年以來銷售業績最差的月份。整體數據顯示，從今年初開始，一、二線城市發布信貸調控政策后，房企銷售速度明顯放緩。

大部分熱點城市銷售數據均出現環比與同比下調，東莞、濟南、廣州等城市環比下調明顯，

目前，一線和核心二線城市銷售面積在大幅下降，造成主要項目集中於一、二線核心城市的房企營收和凈利潤受到較大影響。統計數據顯示，5月份，一線城市新房成交套數同比下調37%，二線城市下調幅度接近30%，三線城市則上升28%。

北京房價大跌，加上上市房企業績普遍下降，可以想象，降價銷售，薄利多銷，斷臂求生，會成為很多房地產企業的必然之路。

如果一些房企認識不到這點，在接下來的日子裡，會死得更慘。因為樓市調控是在不斷升級的，是在不斷轉向的。

剛開始，很多城市都實行了所謂的五限，即限購、限貸、限售、限價、限商等方式，現在開始，又轉向了樓市槓桿的核心，住房按揭貸款利率。對於這一政策的變化，對未來房地產市場的影響肯定是巨大的。

這不僅會增加房企的資金成本，更關鍵是會增加消費者資金成本。

住房按揭貸款利率上升，不僅會增加要進入者的貸款成本，降低投資者購買收益預期，也為增加已經購買住房者的貸款成本。因為，除非有特別條款，以前的住房按揭貸款利率基本上都是採取的浮動利率。如果按揭貸款利率全面上升，那麼已經購買住房者的貸款利率下一年度也會上升。如果這種情況發生，不排除會出現很多棄房的現象。

可以想象到的是，貸款利率上升並非結束，接下來還會在稅收政策上打主意。比如增加購買稅費，徵收房產稅等。不怕死的，繼續往裡面沖吧。

可以肯定，房價到目前，基本已經到頂了。原因不僅僅是上面的調控政策，也包括貨幣政策的周期因素。隨著美聯儲6月加息概率超90%，歐洲央行也確定不會降息，而且披露了「收水」計劃，在國際大背景下，央行不僅不敢大面積放水，還必須採取措施收水，緊縮貨幣，甚至不排除跟著加息。

對很多銀行來說，最新的消息是，都開始搶錢了。當然這除了過年中和應對MPA考核之外，也因為一個新的周期即將到來——錢開始值錢了。

一些銀行的理財收益首次全線超過5%，存款利率最高上浮50%。6月2日以來，包括國有銀行、股份制銀行、城商行在內的各類銀行，發行的理財產品，全部都出現了預期收益率5%以上的產品。

公開信息顯示，部分銀行近期發行的理財產品中，預期收益超過5%的，佔比已經超過70%。同時，存款利率也出現顯著上浮，不少銀行一年期存款利率上浮達到50%，連國有大行也上浮了16%以上。

房地產鎖住了幾十萬億的資金，即使央行放水，也很難掀起波瀾，這就是所謂的流動性陷阱，導致了這一次搶錢大戰。記住，這跟前幾年短暫的「錢荒」還不一樣，而是一個新的周期的開始。

版權： 來源 綜合原上草

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