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快訊:西安商品房預售行為監管再度升級!

導讀:為深入貫徹落實《西安市人民政府關於進一步加強管理保持房地產市場平穩健康發展的若干意見》(市政發[2017]32號)精神,進一步整治規範商品房銷售行為,維護購房群眾的合法權益,營造良好的市場環境,促進我市房地產市場持續健康發展,現將有關事項通知如下:

機關各處室,局屬有關單位,長安區住房保障和房屋管理局,臨潼、閻良、高陵區建設和住房保障局,鄠邑區規劃建設和住房保障局,藍田、周至縣規劃建設和住房保障局,各房地產開發企業、經紀機構:

為深入貫徹落實《西安市人民政府關於進一步加強管理保持房地產市場平穩健康發展的若干意見》(市政發[2017]32號)精神,進一步整治規範商品房銷售行為,維護購房群眾的合法權益,營造良好的市場環境,促進我市房地產市場持續健康發展,現將有關事項通知如下:

一、加強商品房預售許可管理

(一)申請商品房預售許可,須將符合預售條件的樓幢一次性申報,嚴禁以分批、拆零等方式拖延上市銷售時間。未按規定申報的,不予受理商品房預售許可申請。

(二)房地產開發企業應按照有關規定在《商品房預售方案》中明確取得《商品房預售許可證》后的開盤銷售時限等情況,並嚴格依照確定的開盤時間對外進行公開銷售。

(三)嚴格執行商品住房項目上市供應、銷售計劃備案制度。每年元月10日前,房地產開發企業應將本年度商品住房上市供應及銷售計劃報房地產管理部門備案。未按規定報送上市計劃的,年度內不得申請辦理商品房預售許可。上市計劃應包含項目名稱、坐落、總建築面積、樓幢數、總套數、申報預售許可時間等事項。2017年度商品住房上市供應及銷售計劃於2017年6月底前向我局產權市場處報備。

各級房地產管理部門應在每年元月20日前將本轄區範圍內的商品住房上市計劃信息向社會公布。

二、加強開發項目銷售現場管理

(四)實行商品房銷售現場公示信息達標制度。房地產開發企業銷售商品房的,其銷售現場應公示以下信息:

1.《企業營業執照》、《房地產開發資質證書》、《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用權證》或《不動產權證書》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》及《商品房預售許可證》。城中村改造項目,還應公示城改部門批准銷售的函件。委託代理銷售的,還應公示商品房銷售委託書、房地產經紀機構備案證書;

2.所有房源銷售價格及銷控表。包括每套商品房建築面積、套內面積、銷售價格及是否已售出等情況;

3.項目規劃總平面圖、樓幢建築平面圖、已批准預售的樓幢(預售樓幢號與規劃不一致的,應作特別說明)、房屋對應土地使用年限、房屋規劃用途、房產測繪成果報告、戶型詳圖、停車位配比、前期物業服務及其他影響購房決定的不利因素等;

4.《商品房買賣合同示範文本》、《商品房銷售管理辦法》(建設部令第88號)、《城市商品房預售管理辦法》(建設部令第131號)及正在執行的省市有關房地產調控文件;

5.抵押權人同意銷售抵押房屋的證明材料;

6.商品房預售資金監管銀行名稱和監管賬號;

7.房地產開發企業給銷售代理機構的授權委託書及委託範圍、許可權;

8.所有駐場銷售人員照片、姓名、上崗證書;

9.房管、物價、工商等監管部門的舉報電話。

(五)各級房地產管理部門應在項目開盤銷售前,對房地產開發企業銷售現場進行檢查,並拍照留像;不符合公示要求的,責令限期整改,暫停網簽銷售。

三、加強商品房預售行為監管

(六)未取得商品房預售許可,不得排號、預訂,嚴禁採取排號、定房、內部認購、發放會員卡等各種方式收取任何預定款性質的費用;不得進行預售廣告宣傳;不得對外開放銷售場所;不得參加任何形式的房地產展銷活動。

(七)取得商品房預售許可后,必須在10日內將所有房源一次性對外公開銷售,嚴禁採取分幢、分層或分批、分次開盤的方式進行銷售;嚴禁以內部認購、排隊、排號等方式蓄客,通過集中選房、網上選房或發布不實銷售價格和銷售進度,鼓吹漲價在即、開盤售罄等方式惡意炒作,營造緊張氣氛,製造虛假熱銷場面,誘使購房人搶購,趁機哄抬房價。

(八)依法銷售商品房,收取預訂款性質費用的,應按照可銷售房源與需求購房者 1:1 的比例確定交款的購房戶數,不得收取超出房源數量購房者的預訂款。梵谷於可售房源多收取購房者預訂款的,視同為未取得商品房預售許可的違規銷售行為,依法嚴肅查處。

(九)以下行為視為捂盤惜售:1.達到商品房預售條件,不及時申請辦理預售許可的;2.取得《商品房預售許可證》之日起,10日內未公開銷售的;3.同一個《商品房預售許可證》採取分幢、分單元、分層開盤的;4.採取其他方式對已取得預售許可的未銷售房屋不進行公開銷售的。

對存在以上違規行為的,視情節按以下方式進行嚴肅查處:

1.責令限期整改。逾期未改正的,暫停網簽銷售和預售許可等相關手續的辦理,並作為不良經營行為,記入信用檔案,按照相關規定予以行政處罰;

2.對典型違法違規企業,通過媒體予以公開曝光;

3.向工商、物價、開發資質、金融等監管部門通報,對違規企業實施聯合懲戒。

(十)各級房地產管理部門要通過門戶網站或其他方式,定期向社會公布已取得商品房預售許可的開發項目有關信息,及時披露預售項目名稱、坐落、可銷售樓幢、申報銷售價格及抵押、司法查封等信息,增強交易透明度。

四、規範房地產銷售代理和經紀行為

(十一)實行商品房代理銷售的,應當委託已在房地產主管部門備案的房地產經紀機構代理。房地產經紀機構應當將經紀服務項目、服務內容和收費標準在銷售場所顯著位置公示;額外提供的延伸服務項目,需事先向當事人說明,並在委託合同中明確約定。

(十二)房地產經紀機構和執業人員在開展經紀業務時,不得炒賣房號,不得在代理過程中賺取差價,不得通過簽訂「陰陽合同」違規交易,不得發布虛假信息和未經核實的信息,不得以捆綁搭售或者附加條件等限定方式,誘導或迫使購房人接受商品或服務價格。

五、規範商品房買賣合同簽訂行為

(十三)房地產開發企業或經紀機構在與購房人洽談並簽訂商品房買賣合同時,必須做好以下事項:

1.提前告知購房人有關購房政策,並按規定收取、留存購房人應該提供的相關材料;

2.協助按揭貸款購房人查詢個人徵信狀況;

3.在收取預訂款前,向購房人出示、說明商品房買賣合同文本內容,並遵循平等自願、誠實守信的原則與購房人商定合同條款;

4.通過網簽平台與購房人簽訂商品房買賣合同,並自簽約之日起30日內申請登記備案;

5.從網簽平台列印交款通知書,交由購房人通過預售資金監管專用POS機、監管銀行營業網點櫃檯等方式交存購房款。

(十四)在洽談和簽訂商品房買賣合同時,房地產開發企業和經紀機構不得有下列行為:

1.誘導、教唆、協助購房人偽造資料規避限購政策;

2.無正當理由拒絕購房人選擇住房公積金貸款購房;

3.未進行徵信審查,收取預訂款或向購房人承諾可按揭貸款購房;

4.採取「電商」等合作模式,通過第三方在網簽合同約定價款之外加價出售房屋或者價外收取「團購費」、「會員費」、「信息諮詢費」等費用;

5.實行「零首付」購房,或提供「首付貸」等場外配資等;

6.在合同中約定代為收取房屋專項維修資金;

7.另設其他賬戶以其他方式直接收存購房人房款(包括預訂款、首付款、按揭貸款等);

8.以補充約定條款等形式減輕、免除應承擔的責任或不合理地加重購房人責任、排除購房人主要權利。

9.其它違法違規行為。

六、有關要求

(十五)房地產開發企業要加強對銷售人員的專業培訓,確保銷售人員熟知項目規劃設計、工程建設等情況以及房地產市場管理、信貸稅收等方面的知識,不做不符合項目實際或違反政策的誤導和虛假宣傳。

(十六)房地產開發企業和經紀機構違反國家法律法規政策和本通知有關要求,存在虛假宣傳、誘導欺騙購房者、不履行信息披露義務、捂盤惜售、哄抬房價等擾亂房地產市場秩序行為的,各級房地產管理部門要依職權嚴肅查處,予以公開曝光,並聯合相關部門實施聯合懲戒。

(十七)各級房地產管理部門要加強商品房銷售行為的監管和指導,加大日常巡查檢查力度,督促監督房地產開發企業和相關代理銷售機構嚴格按照國家法律法規政策,依法組織開展商品房銷售活動。

(十八)各級房地產管理部門要強化日常執法巡查、檢查機制,加強與工商、物價等部門的聯動,及時對轄區內房地產交易環節違法違規行為進行查處,努力營造主體誠信、行為規範、監管有力、市場有序的房地產市場環境。

西安市住房保障和房屋管理局

2017年5月17日

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