限購措施升級買不買房?聽聽專家怎麼說

3月18日廣州限購限貸升級,未來廣州樓市會有怎樣的表現,對購房者、業主以及開發商又會產生什麼影響?

購房需求外溢至增城從化

廣州限購升級,不少人頓時失去了購房資格,對於不限購的增城、從化、佛山卻是一大利好,市場再度升溫。此前增城已同時獲得「富士康落戶」+「捷運開通」+「增城TOD」等多重利好疊加,新政后的「不限購」更是如虎添翼,力促市場升溫,有些本來預備推貨的樓盤,如金地香山湖,打算再緩一下,調整推盤計劃。

佛山因不限購,去年承接了很多廣州客,據悉,去年廣州人掃走了佛山40%的房子。現在更是炙手可熱,最貴的桂城板塊,一手樓普遍在2.1萬-2.6萬元/平方米,某個捷運上蓋項目「吹風價」為3萬元/平方米起。里水帶裝修均價達1.9萬元/平方米,大瀝一手樓均價2萬-2.3萬元/平方米。

在新政出台後,從化也有一部分的樓盤放緩推貨計劃或調整價格。

中心區對新政反應不一

據廣州中原研究發展部分析,對於增城鄰近的黃埔,不同樓盤對新政的反應明顯不同。從位於中新知識城的中泰天境推盤情況看,銷售情況良好,未見因新政受創。而另一盤越秀保利愛特城,有不少客戶是從距離其僅1公里的不限購熱銷盤翡翠綠洲轉移而來,主要原因是新盤貨量較少,部分有購房資格的客戶,分流到相鄰片區。不過黃埔不少其它項目,現場人氣則稍顯冷清,確實有不少客戶外溢到增城。

花都上周新開盤的金融街花溪小鎮,同樣限購,不過亦吸引超過200台客戶,實際推貨108套,去化接近9成。據了解,客戶主要來自項目周邊,包括花都及白雲,本地人且自住需求,前來的客戶基本已知曉自己是否具備購房資格,因此銷售情況理想。

在新政前推貨較積極的南沙,新政后,上周暫無新推貨。一方面是由於新貨供應不足;另一方面,新政給該區域確實帶來了一定的影響。

南沙因其特殊的區位價值,購房客戶自住與投資兼具,而且購房客戶大多非本市戶籍,因此新政出台後,不少自住客戶一夜之間失去購房資格,反而部分投資客戶不急於入市而稍顯觀望。

■業界觀點

●廣州房產專家 肖文曉

增城從化將成為剛需「泄洪地」

也會吸引周邊城市投資客關注

廣州新政的一大特點就是看齊北上深,作為去年以來僅有的一個未有在限購限貸加碼的一線城市,這令地方政府調控壓力劇增,而之前土地市場的高燒不退更加劇了今年調控只緊不松的趨勢,因此在北京出台最嚴調控政策作出表率之後,廣州跟隨在預料之中。

對於限購區域從成交量方面看,限購區域(9區)的一二手樓市成交量將受到顯著影響,參考上一次1改3的影響,本次「3改5」同樣是增加了2年限制,雖然本次二套房貸新政適當照顧了合理的改善型需求,但是提供5年無間斷連續繳納社保或納稅證明的難度更大,因此預計限購區域的成交量相比新政之前會有兩成以上的下滑。

價格方面,之前樓價快速上漲的趨勢將得到遏制,短期內市場將會橫盤僵持。大約三四個月後,像花都這樣庫存量較大的區域以及一些市場競爭激烈的板塊,個別庫存量較大的樓盤可能會率先適度降價,用優惠「搶客」。

不過,客觀來看,由於目前限購區域之中,除花都區一手住宅庫存量稍大外,其它區域都在合理可控的範圍,部分區域還處於較為缺貨的階段,如黃埔區的去化周期只有2.7個月,越秀區的可售貨量只有500多套,因此廣州房價總體將維持堅挺的表現,樓盤的優惠促銷力度相對有限。

不限購的增城、從化,將直接成為本次廣州9區限購令升級的受益者,成為9區外溢的剛性需求和投資性需求的「泄洪地」,也會吸引深圳、東莞等廣州周邊城市投資客的進一步關注,從而在短時間內推動兩個區域的量價明顯攀升。由於增城、從化的可售貨量同樣不多,預計在後續沒有其他政策干擾的情況下,增城、從化的市場火爆勢頭還會延續一段比較長的時間。不排除接下來廣州根據兩區的樓市運行情況,因區施策,單獨就增城從化出台有限度的限購、限貸政策,以抑制市場的投資投機性需求。

歷次調控後市場表現

■相關鏈接

2010年10月「穗4條」出台

[廣州市市轄十區(不含從化、增城)執行限購政策、廣州戶籍和常住(常住認定標準:提供在廣州市1年以上的納稅證明或社保證明)非戶籍家庭限購一套房,非常住戶籍家庭禁止購房,未滿18歲人士限制單獨購房]

2010年10月15日,廣州出台「穗4條」從此開啟了限購之路。政策出台後的11月,由於政策所導致的濃郁的市場觀望情緒,廣州樓市的成交量迅速從1萬多套,回落到3448套,只比10月份末班車效應當月的成交量的四分之一多一點;在此之後,樓市經歷了長時間的盤整,成交量基本穩定在三四千套每月的水平,房價上漲過快的勢頭基本被遏制住,新政的抑制效果基本得到了體現。這一次新政的威力,一直持續到2012年的第二季度之後,持續了整整18個月,直到2012年的5月份樓市才重新回到「量增價升」的上行軌道。

2013年的11月「穗6條」出台

(認房又認貸,二套房首付7成、非廣州戶籍社保或納稅證明改成3年、本地戶籍限購2套)

限購、限貸雙雙升級,確實也令到樓市的成交量出現回落,11月成交4523套,12月則成交3840套,少了683套。在此後10個月時間裡,廣州(不含增城、從化)一手住宅的網簽量基本被穩定在了三四千套的水平,直到2014年10月份市場成交量再次恢復到5000套以上的水平。

2016年10月重申限購限貸

雖然此次廣州重申了限購限貸,並且公積金的房貸政策有所收緊,但總體來看政策畢竟並未發生很大的變化,因此對成交量的影響相當有限。此後的2016年11月和12月,9區分別網簽了6943套和8253套,而均價也是延續了2萬元/平方米左右。