樓市去槓桿全面升級：銀行貸款偏好從按揭貸到抵押貸

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「如果把整個社會看成一個資產負債表，那麼負債端是槓桿，資產端就是房地產」，這是光大證券全球首席經濟學家彭文生的一個被受關注的比喻。

如今，資產端的樓市限購屢次升級，調控重壓下，銀行信貸也開始同步收縮。當防範金融風險重要性上升，房地產「去槓桿」也隨之深入。

一方面，由於利率低、貸款期限長，各大銀行特別是股份制商業銀行對住房按揭貸款「挑肥揀瘦」；另一方面，房企公司債發行遇阻，開發貸成為監管部門重點排查的對象，貸款額度同比增速明顯下降。

從各大商業銀行處了解到，2016年下半年以來，監管部門已多次內部發文或召集銀行開會，要求全面控制房地產融資業務增速，控制好相關貸款風險。在股份制銀行，開發貸審批許可權上交總行的情況很普遍。

最近的一次是5月8日，銀監會發布《商業銀行押品管理指引》，對房屋抵押貸款作出了更嚴格的限制，以防銀行資金違規流入樓市。

原因在於，央行「縮表」的情況下，部分商業銀行正在拋棄原本被稱為「香餑餑」的住房「按揭貸」，轉而投向利率更高的「抵押貸」。

央行數據顯示，今年以來，資金大量流向房地產的現象並未減弱：一季度末，房地產貸款新增1.7萬億元，在同期各項貸款增量中佔比40.4%；其中個人住房貸款餘額19.05萬億元，同比增長35.7%。

然而，銀行對房貸的態度正在悄然轉變。首先是額度收緊、利率上調。

4月以來，各大城市紛紛調高首套房貸利率，目前一線城市多數銀行首套房貸已上調至基準利率。雖然各家銀行並未明確表態加大房貸審批難度，但在具體操作中，優惠利率已很難通過審批。

融360數據顯示，在全國35個城市533家銀行中，提供9折以下優惠利率的銀行僅42家，同時，有12家銀行停貸。4月全國首套房平均貸款利率為4.52%，環比上升0.67%，房貸優惠利率折扣調減。

深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉認為，出於對去年以來居民槓桿率過快攀升的顧慮，今年新增房貸額度被壓縮，央行的目標是要把新增房貸佔總新增貸款的比例控制在30%以下。

另一方面，銀行貸款偏好開始由個人住房按揭貸款轉向房屋抵押貸款。

就在4月，央行增加了對國家開發銀行、進出口銀行、農業發展銀行三家銀行的抵押貸款補充額度共計839億元，4月末抵押補充貸款餘額為2.3萬億元。

據銀行深圳分行的一位個貸經理透露，在商業銀行中，目前的情況是按揭貸款額度在收緊，抵押貸款的業務量卻在上升，部分按揭業務經理正在轉做抵押貸款業務。

原因是，雖然個人住房按揭貸款在所有貸款類別中壞賬率最低，但期限長、利率低。在銀行「去槓桿」、融資成本全面走高的情況下，按揭業務、特別是首套房的按揭貸款已經不賺錢了。相比之下，房屋抵押貸款屬於消費貸，利率一般上浮10%-30%。

「按揭貸」轉為「抵押貸」，在中小銀行和區域性商業銀行中較為普遍。但經濟觀察報獲悉，5月以來，國有控股商業銀行中信銀行也全面升級了「房抵貸」業務，最高可貸金額達到3000萬元，期限最長30年。

中信銀行副行長兼財務總監方合英在4月的一次銀行業例行新聞發布會上表示，今年中信銀行將大力發展「房抵貸」產品以及以個人住房抵押為風控核心的個人經營貸款。

方合英認為，房地產抵押物和信用數據是風控的核心，而「房抵貸」產品的違約率和損失率均很低。

5月8日，銀監會發文加強對商業銀行發放抵押貸款的監管。銀監會審慎規制局副局長王勝邦表示，目前銀行押品中，包括商業地產、個人房屋在內的房地產類押品佔比最高，達到了約50%。銀監會提出，對於房地產按揭貸款，應從房價波動情況和利率變化情況兩方面來進行壓力測試。

上述銀行個貸經理表示，銀監會加強對抵押貸款的監管，主要是防止資金違規進入房地產領域，抵押貸款雖在消費貸的名目下進行，但在實際操作中，多數還是變相轉化為購房資金進入了樓市。

據觀察，在央行的房貸數據中，個人住房貸款餘額上升，銀行對房地產企業的開發貸額度卻明顯下降。一季度末，房地產開發貸款餘額為1.41萬億元，同比下降了21.5%，降幅比2016年末擴大了16.6個百分點。

一位民生銀行對公業務人士表示；「目前銀行對於開發貸的投放很謹慎，審批許可權也卡得很死，現在民生銀行地方分行沒有開發貸許可權，審批許可權都在總行的房地產事業部。」

多位銀行人士也指出，目前在股份制銀行，開發貸審批許可權上交總行的很普遍。交通銀行上海分行的一位負責人則告訴經濟觀察報，今年一季度該分行的房地產貸款額度基本用在政府保障房項目上。

在銀行貸款的總盤子里，開發貸佔比正在持續降低。根據建設銀行2016年年報，建設銀行2016年房地產業貸款餘額2991.98億元，較上年減少1149.98億元，房地產業貸款金額佔比也從2015年的4.29%降至2.91%。

一般而言，在房企融資的資金池中，開發貸佔比高達30-35%。開發貸的全面收縮，意味著開發企業已經在降槓桿，「例如，今年以來，房企已經不能通過捆綁基金、加槓桿的方式去拿地了」，世聯行董事長陳勁松對經濟觀察報表示。

評級機構穆迪認為，今年開發商的流動性將持續趨緊，房企的資金來源渠道明顯變窄了。

根據萬科4月26日公告，「鑒於近期市場的變化」，萬科原定於當日發行的15億元人民幣（2.18億美元）中期票據被取消。中原地產數據顯示，今年一季度，全國房企包括私募債、公司債、中期票據在內的發債金額僅649.5億，同比減少83.8%。

在融資總量減少的同時，房企獲取資金的成本也在上行。數據顯示，去年9月前，房企發行的債券利率多在4%左右，目前這一數字上浮到了4.2%-5.5%之間。

儘管如此，新一輪信貸收緊並未對房企造成「重創」。克而瑞研究中心研究員房玲認為，得益於去年樓市良好的銷售態勢和公司債的充分「蓄水」，短期內多數房企基本不存在債務風險。

主要房企2016年財報顯示，目前房企經營性現金收入與持有現金均位於歷史高位。如萬科2016年經營性現金凈流入約396億元，截至2016年底手握現金約870億元；而恆大去年期末現金餘額達到了3043.3億元，為上市以來最高水平。

世茂集團創新金融部負責人沈峻毅認為，這一輪金融「去槓桿」對一線房企實際影響不是很大，至少目前對世茂影響不大。5月10日，世茂剛剛公告稱獲得了80億元中期票據註冊額度，2年內有效，可分期發行。

據了解，目前交易所對於房企發債的最新窗口指導意見是「有條件放開」。最新的要求是，不滿足現有發債申報要求的房地產企業，若其他某一非房地產業務板塊收入占營業收入比例超30%的，也可以申報發債，但募資用途只能用於非房地產業務，並進行專戶監管。

今年銀監會監管的核心是以銀行同業資產和負債為核心的非標投融資，無論是資金成本，還是資金投放規模，新一輪金融收緊周期又到了。這是判定樓市處在頂部繁榮的最可靠依據。

儘管去年創下了歷史最高基數，但今年一季度全國商品房銷售面積和金額仍然同比分別增長19.5%和25.1%，單季度銷售面積和金額再創歷史新高。或許，這並非是樓市去年下半年短暫回調后再次上升的起點，而是自2014年經濟「穩增長」和樓市「去庫存」疊加推動的中周期回升的頂部。以現有數據分析，無論開發投資、新開工、土地購置這上游三大指標，還是下游的量價指標，均顯示當前樓市處在高景氣位上。但是，這只是持續近三年的政策激勵的滯后反映。

一季度商品房銷售面積和金額同比增速較1、2月回落5.6和0.9個百分點，增速延續了去年4月以來持續回落的態勢。3月，商品房銷售面積同比增長14.7%，遠低於1、2月25.1%的水平，商品住房銷售面積增速（11.1%）也遠低於前2月23.7%的水平。4月，64個重點城市新房成交量同比下滑30%。隨著近期50多個城市調控「落地」，二季度以後銷售增速勢必繼續回落，估計今年商品房銷售量將在去年創造的歷史頂部徘徊。

相比2015年1%的近年最低增速，去年以來開發投資反彈，但受過去5年（2012-2016）購地和新開工整體負增長驅動，開發商主動「補庫存」。一季度，開發投資同比增長9.1%，增速確實為近25個月新高。新一輪調控落地，銷售已開始回落，加上今年新增房貸增長被控制、按揭利率緩慢上行，對接開發項目的銀行非標成為金融監管重點，資管和基金子公司等通道將被堵上。按開發投資滯後於銷售6至12個月的規律，開發投資將在今年四季度或明年趨於回落。

儘管在去年四季度啟動新一輪樓市調控，但數據分析表明，去年是政策對樓市支撐最大的一年，特別在槓桿支持上。商業銀行新增住戶貸款達5.68萬億元，較2015年翻了近一倍，佔全部新增貸款近50%，這還不包括2萬億公積金貸款。去年，居民新增貸款第一次超過了新增存款，城鎮居民用於購房的支出占當年可支配收入總額的23%，工農中建四大行60%以上的貸款是居民房貸。住戶貸款占GDP比重（即居民槓桿率），從2015年的35%上升到了45%。

因此，2016年樓市成交面積（15.7億平方米）創歷史新高，甚至擊穿此前一直公認的歷史高位（2013年的13.1億平方米），信貸槓桿支持無疑是最大動力。今年一季度，30大重點城市新房銷售面積同比下降27.8%，而24個非重點城市（三四線城市）銷售面積同比增長35.2%。同時，一季度新增居民中長期貸款（1.46萬億）同比增長32.7%，占同期商品房銷售額的比例為60%，創歷史新高。過去三年的一季度，這一比例分別是59%、57%和47%。意味著，三、四線城市利用貸款購房增加。

過去，三、四線城市貸款買房佔比不足40%，2016年以來上升至60%，這意味著商業銀行正在加大對非重點城市按揭貸款的支持。同時，近年來，國家每年萬億左右的抵押補充貸款（PSL）投放后，國開行在廣大三四線城市的棚戶改造推進得轟轟烈烈，今年正在進一步加強棚改「貨幣化」的力度。於是，三、四線城市大量居民利用「棚改資金+銀行貸款」買房，促成了三、四線城市的樓市繁榮。一季度，中部和西部地區商品房銷售面積和金額增速雙雙維持在25%、35%以上，遠高於東部地區。

與此同時，三、四線城市的樓市槓桿率也在快速提升。近期，銀監會一個月之內下了七道金牌，目標直指非標亂象，堵塞資金違規流入地產、政府投融資平台。同時，央行今年開始全面落實MPA考核，即以資本充足率約束銀行資產擴張，並在貨幣市場「鎖短放長」，直接提升了銀行和非銀機構投資的槓桿成本。

2016年以來，同業市場融資佔比提高，銀行相應提高了收益率並不高的房貸利率。根據融360的統計，今年4月全國首套房平均貸款利率為4.52%，環比上升0.67%，自1月以來已連續4個月上升，房貸優惠利率折扣調減。另外，出於對去年以來居民槓桿率過快攀升的顧慮，今年新增房貸額度被壓縮，央行的目標是要把新增房貸佔總新增貸款的比例控制在30%以下。因此，今年新增房貸要比去年減少20%至30%。截至3月末，個人住房貸款餘額19.1萬億元，同比增長35.7%，比上年末回落了1.1個百分點。

由於今年銀監會監管的核心是以銀行同業資產和負債為核心的非標投融資，因此，逃避監管限制，並加槓桿繞道去接濟樓市開發項目的套利資金會受到很大衝擊。業界明白，無論是資金成本，還是資金投放規模，新一輪金融收緊周期又到了。3月，M2同比增長為10.6%，分別比2月和去年3月下降0.5%和2.8%，處於歷史低位。這反映出，監管層開始重新審視2012年以來出現的金融監管套利、經濟「脫實入虛」、房地產泡沫，並加以整治。

在基礎貨幣較穩定的情況下，M2增速連續下降，反映貨幣乘數在下降，貨幣金融顯然已處於收縮期。金融「去槓桿」，意味著2016年高槓桿不再出現，這是判定樓市處在頂部繁榮的最可靠依據。

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