12城開展住房租賃試點 高房價這回真要被撼動？

圖/新華社

試點城市或逐步擴大

某研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,廣州17日出台的租賃政策本身就帶有很強的信號意義,而此次住建部選取的首批開展住房租賃試點12個城市的名單,也充分體現了此類城市較好的政策管控的導向。

在嚴躍進看來,租賃市場的政策吹暖風,一方面說明房地產租賃市場的培育和成長速度會加快,這樣部分因高房價而難以解決住房的群體可以選擇租房。另一方面,租賃市場後續和購房市場的差異會不斷縮小,這樣也容易制約房價的上漲。嚴躍進預期,2018年試點城市會有擴大的可能。

據測算,約有1.6億人在城鎮租房居住,其中以年輕人為主,主要是外來務工人員、新就業大學生等。

同策諮詢研究部總監張宏偉分析認為,短期內租房不是目的,租房之後再購房才是最終目的。起碼對於還在推進城鎮化的一些城市來講,通過購租並舉和租購同權進一步吸引更多的人,保證城市的產業和經濟持續增長,這才是關鍵。

租賃活躍利於穩房價

「如果租房就能跟買房一樣待遇,市民為什麼一定要忍受奇高的租售比?」某企業集團克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉表示,按照去年的二手房價和租金計算,廣州像天河、越秀,租售比都在1500以上了,租金回報率奇低。按道理,如果不是買房有「額外的好處」(這裡先不考慮升值,考慮公共福利),那大家還一定要買房嗎?假如真能做到購租並舉、租購同權,買房的需求還有以前大嗎?這是要打個問號的。

肖文曉認為,若能實現租購同權,買房需求可能會減少。租賃市場和買賣市場就會產生一個動態的博弈,租金太貴就買房,房價太高就租房,所以這個政策本質上是有助於租金和房價的穩定的。

不過,方圓資產管理首席市場分析師鄧浩志則認為,增加租賃住房用地供應,未來土地競配建、競自持或成新常態。此為雙刃劍,一方面增加了租賃住房總量,對穩定租金水平是好事;但另一方面減少了可銷售房源總量,未來住房銷售端供不應求情況會更加突出,房價反而可能進一步加快上漲。整體而言,租賃市場發展不能解決高房價問題。

日前,廣州重磅推出租房新政保障租購同權,引發外界熱議。昨日,住建部在其官網發布由九部委聯合發文的 《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》(以下簡稱《通知》),要求在人口凈流入的大中城市,加快發展住房租賃市場。而據央視報道,住房城鄉建設部已會同有關部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。租賃市場政策頻出,高房價是不是真要被撼動了?

廣深佛肇成首批試點

此次《通知》,由住建部會同國家發展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局、證監會等八部門聯合印發。12個首批試點城市中,廣深佛肇四市入圍。《通知》在落實去年國務院辦公廳發布的《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》中提出的一系列支持政策措施之外,還進一步對政策做出了細化的要求。

如鼓勵各地通過新增用地建設租賃住房,在新建商品住房項目中配建租賃住房等方式,多渠道增加新建租賃住房供應。超大城市、特大城市可開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作。

壯大租賃產業有難度

對於壯大現代租賃產業,鄧浩志認為有難度:「政府發展租賃住房就是為對沖高房價的負面影響,所以租金穩定甚至偏低是政策追求的主目標之一,但企業不會願意參與沒盈利前景的市場;如果作為社會福利,又違背了市場優化資源配置的基本思路。由於兩個目標存在先天衝突,同時達成幾乎沒有可能性。」

鄧浩志分析,目前住宅租金回報率低於3%,而房企融資成本高於6%,哪怕運營將收入提升一倍還是蓋不過利息。除非採用輕資產運營模式,即把物業證券化打包銷售,降低財務成本。但國內REITs一直沒有進展,以致租賃企業難成長。

至於發展「城中村」現代租賃服務業,在鄧浩志看來,變相扶植了小產權房,目前不少小產權房都是「以租代售」,通過長期租賃合同實現「產權轉移」,等於將小產權房的長租納入經營範疇進行管理。如果小產權房變得明目張胆,會對商品房市場產生多大影響?

廣州租賃新政中,商改住被再次提及,表述與此前中央、省文件精神一致,即只是針對企業,不涉及個人手上的商辦物業(包括公寓),不涉及買賣轉讓,不涉及土地性質與年限的改變。所以,鄧浩志認為,對商辦公寓項目的銷售不構成絲毫利好,也粉碎了此前眾多不實傳聞。