融資難度驟升，房企將遭遇大規模「錢荒」？

本訂閱號全為原創，作者張平 近兩年，的主要房企通過「高槓桿，高負債」大肆擴張地盤，如此給未來房企出現大規模「錢荒」埋下隱患。而現在廣大房企都要遭遇了史上最嚴的房地產調控、融資渠道被封堵的險境。可能部分房企資金鏈現在沒感到壓力，但是再過幾個月大面積的「資金荒」將會出現。

統計顯示，自去年「9·30」新政以後，房企的債券融資難度明顯加大。去年底出台房地產公司債審核新政后，房企發債的門檻更是大幅提高，發行規模銳減。2017年1-4月，全國房企包括私募債、公司債、中期票據等的融資合計僅1113.1億元，延續了去年四季度以來的低迷狀態。相比2016年1-4月同期的5068億元，下調幅度達到78%。

為此，業內人士發出警告，房企是負債率較高的行業，如果融資門檻被堵，一旦樓市調控持續深入，開發商回款周期拉長，等待房企的「錢荒」已為時不遠。而筆者認為，全國已有55個城市出台超過160多次調控政策，房地產調控已經開始影響到房企銷售，這對於拿了較多土地的房企而言壓力更大。

從目前來看，整個資金面都在近期突然收緊，除了公司債發行受困外，中期借貸便利（MLF）利率和常備借貸便利（SLF）利率也上調，國內的「加息預期」讓企業的融資壓力陡然上升。同時，美聯儲和歐洲各央行都在收縮貨幣，海外融資的利率也在上調周期中

其實，2016年初房地產市場瘋狂的主要原因是房企通過各種渠道，獲取低價格資金，債券是其中價格最低的資金來源，最近兩個月發債難度加大，對房企來說將明顯提高資金價格。統計顯示，去年7-9月，房企每月的債券發行規模均在千億元以上。2017年1月達到一年來的最低點，僅80.07億元。公司債發行難度越來越大。

與融資難度同步上升的還是利率的穩步提升。去年12月以來發行的債券利率均在4.2%-5.5%之間，整體看，相比去年9月前4%均有所上行，而4月來目前很多融資的年化收益率已經在5.5%以上。

實際上，過去兩年發債是房企最大、最廉價的資金來源，所以我們時常看到大型房企敢於在土地市場上「一擲千金」，爭當地王。但目前房企發債已基本失去功能。據不完全統計，今年以來已有包括萬科、富力、金地在內的多家房企取消發債，涉及金額超過百億元。

顯然，在調控背景下，房企除了要加快銷售回籠資金外，還必須尋找其他融資渠道，否則資金鏈將面臨崩盤風險。那麼，除了發債融資外，房企的其他通道是否還通暢呢？筆者認為，房企「錢途」已四面楚歌。

第一，銀行理財資金流入房企的渠道也明顯收緊。北京市銀監局曾表態，嚴格監控銀行理財資金違規流向房地產。而銀行內部人士透露，理財產品屬於表外業務，以往監管不嚴格，導致資金流向房地產行業，這些都成為潛規則。但今年一季度以來，銀監會明顯強化了監管力度，將理財產品納入表內，因此房地產行業已經不可能很容易地間接獲取資金。

對此，筆者認為，房企之所以敢在熱點城市大手筆的跑馬圈地，主要與影子銀行過於龐大有關。過去很多銀行為了擺脫監管上的約束，將一些理財和委託貸款等業務移至表外，這就導致大量遊離於銀行表外資金都流向了房地產領域，而現在銀監會將表外業務移至表內，這無疑堵住了表外資金暗中流向房地產領域的通道。

第二，除了發債和理財產品之外，房企近年來還樂衷於海外融資來解決資金問題。截至2017年3月初，內地房企年內共發行海外債券13只，累計金額達46.4億美元，比2015年同期多出一倍。今年一季度，龍湖、恆大、融創等多家大型房企均進行了海外融資。

但是，筆者認為，隨著美聯儲進入加息周期，導致美債利率上行，而對更高的息票利率，開發商要想在海外發債，必須要考慮償債風險：一方面，人民幣小幅貶值可能性較大，而海外融資使企業外幣借款佔比升高，可能會帶來匯兌損失的風險。另一方面，開發商通常用海外融資來救急，而巨量的海外融資一旦到期，將引發房企資金鏈的緊張，如果持續甚至有可能出現違約現象。

現在問題是，房地產企業的「高負債、高槓桿」已是普遍現象。2016年，136家上市房企的平均資產負債率為77.26%，去年則為76.55%，同比略有增幅。其中，有32家資產負債率超過80%紅線，佔比接近24%。此外，剔除預收賬款后的資產負債率超過70%的有45家，佔比超過33%。上市房企本身已是高負債，如果再融資，無疑是讓股民為其買單，誰願意做這種傻事呢？

近兩年，的主要房企通過「高槓桿，高負債」大肆擴張地盤，如此給未來房企出現大規模「錢荒」埋下隱患。而現在廣大房企都要遭遇了史上最嚴的房地產調控、融資渠道被封堵的險境。可能部分房企資金鏈現在沒有感到壓力，但是過不了幾個月大面積的「資金荒」將會出現。所以，對於大型房企來說，加快銷售回籠資金乃是當務之急，再加槓桿無疑是火中取栗。