樓市調控政策升級 分類調控會帶來什麼影響?

當「泡沫」一詞再度被中央高層用於房地產市場時，樓市調控政策也進入了升級階段。

有受訪銀行業內人士指出，降低房貸業務佔比及槓桿率，將成為銀行業務調控的重點工作，房地產企業融資鏈條將進一步收緊。不過，由於市場整體資金供給仍舊充裕、融資工具愈發多元化，大型房企仍有騰挪空間。

「除了降槓桿、去泡沫外，三、四線城市仍存在庫存較大的問題，所以未來市場的分類調控會更為明顯。」中南財經政法大學宏觀經濟研究中心負責人陳賀表示，短期看房地產政策將變得更有針對性，不會出現全面性升級，「中長期看，住房供給側的結構性改革仍是重要工作，總體還會平穩有序。」

資金鏈再收緊

隨著部分一線城市房價再度上漲，房貸、開發貸等資金供血端進一步受到嚴控。

17日，北京宣布二套房認定將採取「認房又認貸」的方式，同時將購買二套普通自住房的首付比例提高至60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。有媒體報道稱，部分銀行已經醞釀將首套房利率優惠比例從9折提升至9.5折，甚至恢復基準利率。

實際上，近日央行、銀監會等高層就頻頻發聲，強調大量資金湧入房地產市場，帶動了部分城市的房價過快上漲，並稱下一步將嚴加防範房地產泡沫，引導資金流向實體經濟，控制信貸資金過度流向房地產業。

「目前房貸業務佔比較高，部分銀行甚至接近一半信貸業務都來自於房貸，而且市場中存在購房者將手中房產質押融資后再度購房的情況(加槓桿操作)，這都可能帶來系統性風險。」

中介擔心限購升級

對於上述情況，海通證券宏觀分析師姜超認為，房貸發放趨嚴等政策效應正在逐漸顯現，3月部分城市的房價已經出現降溫態勢，年內房價很難持續上漲。

在其看來，除了政策面收緊外，金融市場的變化，也將導致房地產市場資金受制。「去年3個月的同業存單利率只有3%，而現在超過4.5%。」姜超稱，這意味著銀行發債借錢的成本超過了4.5%，接近房貸利率水平，所以「未來折扣房貸利率應該會全部消失」，進而給房地產市場帶來壓力。

「信貸只是房地產企業資金來源的一方面，現在國內貨幣供給充裕、融資渠道又多，特別是大型房企現在已經成為市場主流群體，它們對於資本工具的運用更為熟稔，所以資金上的騰挪空間也更大。」上述股份銀行信貸經理對經濟導報記者說。

部分房地產人士開始擔憂，若信貸政策收緊效果不佳，或有更嚴格的調控政策出台。

「濟南房價降不下來，就有可能出現再度升級的限購政策。」有濟南房產中介機構人士對經濟導報記者說，如原本濟南本市戶籍家庭限購2套住房，可升級為「本市戶籍單身者，只能購買1套住房」;原本外地戶籍購房者需提供2年以上的濟南市區個人所得稅或社保證明，可升級為3年以上。「這些政策在廣州等一線城市已經存在，如果推出來，我也不會驚訝。」

供給側改革仍是重點

「今年的日子肯定不如去年好過，明年更嚴峻。」對於政策上的變化，山東某房地產企業項目經理李晨對經濟導報記者表示，房地產市場景氣度的回升，與2015年行業融資放開有很大關係，如今再度縮緊，企業經營壓力自然隨著增大，「像我們這種地域性的中小開發商，既要面臨拿地、建材、人工成本上漲，還要面對債務壓力，如果調控政策範圍進一步擴大或升級，明年我們就要考慮怎麼活下去的問題了。」

對此，陳賀認為，目前調控政策處於熱點城市防泡沫、部分城市「去庫存」的分類調控階段，而不是單純的一刀切式緊縮政策。即因城施策，一方面抑制熱點城市商品房的投資投機情緒，一方面鼓勵中小城市居民合理的自住和住房改善需求。「短期來看，政策針對性會更為明顯，不會出現全面升級的情況。」