北大學者：中國房地產是不是快破了的泡沫？

房地產是不是一個大的泡沫？這個泡沫會不會破？長久以來都是學術界和普通群眾關心和困惑的問題。尤其房價2015—2016年進一步的瘋狂上升之後。

北大光華管理學院教授、北大經濟政策研究所所長陳玉宇在近日舉行的「房地產市場分析研究座談會」上給出自己的答案：「房地產是不是個快破了的泡沫？很可能不是。就算是，不太會爆。」

他表示，「房價看起來漲了很多，但還不是一個巨大的泡沫，就算非得說它是巨大的泡沫，這個泡沫也不會崩盤。」

他是基於供給和需求兩方面做出這個判斷的。在房地產庫存方面，他表示，一線城市開發商沒存貨，北上廣深沒什麼房子可賣，二線城市存貨略有上升，沒那麼嚴重，四線城市的存貨很多。他表示，現在的房子更多的蓋在了不需要蓋的地方，沒有蓋在特別需要的地方。

他認為，長期的房價取決於長期的生產成本，需求決定短期的房價。大城市房子長期的生產成本主要不來自於建築成本，而是來自於有限的土地供應。他指出，凈建築成本1500—2000元/平，總建築成本3000—4000元/平，小城市裡建築成本和土地價格一半一半，到了北京土地成本佔三分之二，建築成本佔三分之一。

北上廣深漲到今天這個樣子，二線城市也漲不少，未來20年滿足哪些條件這些高房價可以持續？他表示要取決2個要素，取決未來人們對房子的有多強勁，其中最主要的因素就是收入增長有多快。第二個因素是政府能供多少地蓋房。他引用Gleaser的研究數據，未來20年保持6-7%的GDP增長速度是可能的，北京把每年蓋的房子數差不多降到以前的一半，差不多保證今天買房子的人在未來20年還有3%的去除通脹后的凈收益率。因此為了保持房價不會跌必須限制供給，而政府能夠限制供給。但是還不能供地太多，供地太多就崩盤了。

他稱之為，特色的房地產繁榮或者是特色的房地產泡沫。他認為這種管制出來的繁榮其中一個主要的負責人就是政府。因為全國土地歸政府所有，只有政府是土地供應商。而其他國家都是很多私人的土地供應商，能夠對價格做出反應使得市場均衡，使得市場功能發揮比較好。

在需求方面，的泡沫和美國當年的房地產泡沫不一樣。

1、至少20%的首付，二三套甚至更高，美國當年5%的首付很普遍，10%的首付算高的。

2、的房貸利率不低，並沒有像美國給優惠利率，從所得稅中扣除等等因素。

3、是高儲蓄的國家，美國是低儲蓄的國家。

4、美國的泡沫是年輕人買房，都是家長給孩子買，年輕人買不起就不買。

與此同時，他也承認，房價的確已經很高了，接近快成為一個被崩掉的泡沫了，必須非常小心謹慎對待它。「我們可以讓房價不崩，但這是有成本的，成本就是城市化速度變慢，成本會帶來生產效率方面的損失。」

為此他提出以下幾條改革建議：

國土部門改革僵化的用地指標審批機制，由地方政府更大自主權利決定土地的使用；

改革城市規劃的工程師主義做法，充分考慮成本、價格的作用，不能墨守毫無根據的容積率指標，要充分考慮當地的市場情況；

改交易環節的稅收為持有環節的稅收；

大力建設健康的金融和資本市場，增加人們儲蓄的出處，有更多投資機會和方式，減少買房需求；

大力促進勞動生產率和全要素生產率的提高；適當進行房地產投資需求管控，尤其在一二線城市。

至於該不該買房，陳玉宇表示，房地產有一個特徵，漲價的時候狂漲，蓋房子的人多，經濟繁榮，經濟衰退了，價格是跌的，即便維持名義價格是不跌的，但每年5%的通脹，熬2年之後，房子實際跌了10個點。他建議，如果決定在這個城市長待，不要問此時此刻處在什麼周期，也不要問房價是高是低，就買。

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