市國土局公布2017年上半年供地計劃，直接決定市場走向！

供需兩端實現平衡，是南京市、乃至全國熱點城市都比較突出的難題。一方面是熱點城市土地存量減少、土地供應加大，一方面是不斷增長買房需求，房源供應越來越緊張。昨天，南京市國土局發布2017年上半年經營性用地出讓計劃，預計全市上半年經營性用地出讓總面積370公頃，其中商品住宅用地總面積270公頃，如此體量的供地計劃，是否能夠在一定程度上緩解這樣的局面？

「金三銀四」期間，南京樓市預計有超1.5萬套房源入市，雖然與去年同期相比有所減少，但是隨著這波房源的入市，市場上出現的供應不足的局面，在短期內得到了有效的緩減，接下來，南京樓市又會有怎樣的發展呢？目前南京樓市流行的房源價格高低搭配上市的套路，是否會成為常態？

今日導讀：

1、市國土局發布2017年上半年經營性用地出讓計劃

2、數據：2月份南京市供給、需求、庫存變化分析

3、觀點：房地產供給問題突出，供給緊張是房價上漲的最顯著的原因

4、正式進入3月，傳統的「金三銀四」又會帶來怎樣的變化？

市國土局發布2017年上半年經營性用地出讓計劃

昨天，南京市國土資源局發布今年上半年經營性用地出讓計劃，公布了擬在上半年出讓的地塊名稱、區域、面積、用途等主要指標，預計全市上半年經營性用地出讓總面積370公頃，其中商品住宅用地總面積270公頃。

從地塊性質來看：

商品住宅用地占上半年計劃的73%，佔全年商品住宅用地供應計劃的51%，也就是說全年的商品住宅用地供應在530公頃左右。

據了解，2015年國土局的供地指標為商品住宅500公頃、其他類250萬公頃（但當年土地成交的總面積只有365公頃）；2016年經營性用地的出讓計劃為700公頃，其中商品住房用地500公頃，還有200公頃的旅遊、養老、商辦等項目。與2015年、2016年相比，有一定的增長，但是否能滿足南京不斷增長的購房需求，還是一個疑問。

此外，還有商辦用地、幼托用地、醫院用地、社區中心用地、文化娛樂用地、以及旅館業用地等，地塊性質比較豐富。

從地塊分佈來看：

全市各區域都有土地供應，分佈比較均勻。其中溧水區土地供應最多，其次是城北，江寧也不少。燕子磯新城、溧水新城等新興發展區域土地供應相對較多，主要是為了推動新興區域的發展。

而一些熱點區域，比如城東、河西、江北新區核心區等等，土地供應相對較少，特別是仙林區域，在上半年的處於無地供應的尷尬狀態。據了解，這些熱點區域內的房源供應本來就處於一個緊張的狀態，而且買房人對這些區域的購房熱情不斷高漲，加劇了房源供給的不足。

熱點區域土地供應不足，或許有區域可供開發的土地較少的原因，或許是出於擔心出讓土地地價不斷飆升，房價進一步走高的考量。那麼，這些供應不足的熱點區域的未來走向如何（包括房價、地價、區域熱度、一二手房倒掛），也就不言而喻了。

從地塊來源來看：

存量土地數量較多，新增建設用地比例下降，特別是主城區及近郊區的危舊房、棚戶區改造地塊開始上市，如秦淮區范家塘舊城改造地塊等。

隨著這些地塊的陸續推出（部分地塊已成功出讓）和全年土地供應量的加大，供需關係是否能夠有所優化，我們將進一步跟進。

數據：2月份南京市供給、需求、庫存變化分析

供給：

據相關數據統計，2月份南京大約有12家樓盤推出2524套房源，其中，僅有一個純新盤——葛洲壩招商紫郡蘭園。

需求：

據網上房地產數據顯示，截至2月28日，2月份南京全市共認購新建商品房6350套，成交2630套，日均認購235套，日均成交97套，環比1月份（成交4926套），成交量下跌近5成。

同比去年2月7315套的成交量，今年2月份南京樓市成交量大跌64%。從近5年的2月份成交數據來看，今年2月份的成交數據創5年來新低。

庫存：

截至2月28日，南京全市新房庫存量為22783套，與上月底25066套相比，下跌了2283套。

供應、成交數據雙雙下滑，但是從庫存變化來看，房源供應還是不能滿足買房人的購房需求。供應不足的南京樓市，急需迎來一段供應井噴期，來緩解供需失衡的狀態。

觀點：房地產供給問題突出，供給緊張是房價上漲的最顯著的原因

房地產供給問題較為突出，一、二線城市和三、四線城市呈現明顯的分化。熱點一、二線城市供應緊張，房價快速上漲，三、四線城市則背負去庫存壓力，房價沒有太大變化，或者有所下滑。對於熱點城市來說，大量的人口湧入和城市房源供應的下滑所帶來的供給緊張是房價上漲的最顯著的原因。

1、土地和房源供應不足。據相關數據統計，2013-2016年，全國房地產用地佔供地面積的比例分別為27.4%、24.8%、22.5%和20.8%，整體呈現下滑趨勢。雖然在前面提到，今年南京市加大了土地供應，不過在全國拿地熱情高漲的情況下，這些住宅用地何時能夠入市還是一個問題。

此外，數據顯示，今年預計入市的房源，相比去年而言，大大減少。而2月庫存下滑至2.2-2.3萬套的水準，也說明了房源供應不足。

2、購買需求依舊旺盛。因為雙限政策影響，大批投資客被擠出市場，這也給了真正具有購房需求的買房人留了一些選擇的空間。但是，作為熱點城市的南京，大量人口湧入，購房需求依舊旺盛。

特別是一些因為沒有購房資格的買房人正在備足子彈，等待時機一到，就會湧入市場。南京的房源供應，相對於這些買房人的購房需求還是有點捉襟見肘。

3、供應、成交雙量下滑，但是買房人的上漲預期並沒有改變。南京的城市定位註定了未來極高的成長性，目前的房價還有一定的上漲空間，因此買房人普遍對南京未來房價的上漲預期具備一定的信心。

正式進入3月，傳統的「金三銀四」又會帶來怎樣的變化？

這兩天，又有三盤領取銷許，為「金三銀四」小小的預熱了一下。

城東豪宅新城璞樾鐘山領取17、20、23號樓銷許，共82套裝修房源，銷許均價42478元/㎡，面積140-250㎡。其中17號樓為疊墅，均價破4.5萬元/㎡，其餘2棟為洋房。與之前的首開相比，整體均價只上漲了78元/㎡。

橋北弘陽印象華庭領取住宅銷許，共114套裝修房源，均價26000元/㎡，面積85㎡、109㎡、125㎡。這是今年橋北第一個首開的純新盤，項目總體量僅1棟樓，預計本周四開盤。

溧水的南京海倫堡海倫國際領取2號樓銷許，共96套毛坯房源，銷許均價9279元/㎡。

據相關數據統計，3月底之前預計還會有47家樓盤推出大約8500套房，具體如下：

他是資深置業投資分析師，也是江蘇城市頻道《老潘說房》欄目主播。

每晚23:15分，江蘇城市頻道《第1地產》欄目，老潘與省台當家主播同台合作。

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他是地產營銷專家，是搜索南京地產特約評論員。進入南京房地產行業15年，在多家知名上市房企負責過營銷操盤工作，對於南京各板塊投資置業機會有獨到見解，能從宏觀市場角度給予買房人最直接的置業投資建議。

現在老潘通過微信社群，想要分享經驗給更多的群友。截止目前，老潘幫助很多群友樹立了科學正確的置業投資觀，並且對南京各板塊樓市價值有了深入了解，當然，聽老潘建議買房賺錢更是不在話下。

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