樓板價24096元/㎡,遠洋10.1億斬獲青浦新城商住地塊 青浦新城不愧後起之秀

今日，青浦區盈浦街道勝利路西側04A-01地塊正式拍賣。最終遠洋獲得該地塊，總價10.1億，樓板價24096元/㎡。

從該地塊的出讓信息可以看到，範圍：東至勝利路，南至盈港路，西至淀湖路，北至賀橋村路；出讓面積為20959.00平方米，容積率為2.0。

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限招2.0：5月後拿過3塊及以上宅地扣45分

近期上海進入土拍高峰期。但頻頻出讓宅地的同時，上海宅地招標評分標準也不斷發生變化，近期出現了「限招2.0」。

今年8月以來，上海宅地招標的綜合評分表中新增一項「受讓管理」，將房企已經在上海拿過宅地數量計入評分標準，房企在5月後在上海拿過1塊宅地扣15分，拿過2塊及以上宅地將被扣30分。然而，本周宅地招標的綜合評分標準再度升級。

在本周拍出的5塊宅地中，除了昨日青浦區西虹橋徐民路南側19-05、20-02、21-05、22-01、31-03、35-02地塊沒有對房企是否拿過宅地作出限制外，其他4塊宅地在出讓須知的綜合評分表中，都將「受讓管理」一欄調至45分，2017年5月1日之後，在上海拿過1塊宅地的房企扣15分，拿過2塊扣30分，拿過3塊及以上扣光45分。

上海最近拍出的宅地，基本都被大開發商、央企拿走，中小房企拿地越來越難，這會壓縮中小房企生存空間，現在對拿過宅地這一項的打分比重越來越高，這種政策傾向避免土地市場被大開發商、央企壟斷，儘可能地給中小房企一個機會，這是好事。

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青浦新城：地王集中營？

在2016年的地王潮中，上海超過兩成的地王位於青浦。去年8月3日，淀惠路北側三幅住宅用地高價競拍，首創置業、江蘇中南地產、碧桂園+東原地產拍的三塊土地樓板價分別為：約38960元/㎡、約30800元/㎡、約37894元/㎡。

2014年-2016年青浦土地市場情況

去年8月，青浦區盈浦街道淀惠路北側36-01商住用地在15家房企的激烈角逐中，最終花落中南，成交總價19.6億元，按照36279平方米的出讓面積和2.5的容積率粗略估算，這一商住用地的起始樓板價約為21610元/平方米。一年後的今天，青浦盈浦街道再推商住用地，起始樓板價已經升至24000元/平方米。

青浦區盈浦街道勝利路西側04A-01地塊與17號線漕盈路站直線距離約500米，項目北側為一路之隔的盛譽世家，西側為新城盛世，另有葛洲壩公司地塊在建中；周邊在售項目的價格區間在42000-43000元/平之間。

而從目前地塊所處的青浦新城板塊來看，近一個季度的新房成交均價為38990元/㎡，而在去年該板塊的成交均價為28000元/㎡左右，可見一年的時間，板塊房價漲幅略大。

綜合此次地塊的拍賣價格以及周邊新房價格，未來該地塊之上建起的新房房價超過4.5萬/㎡幾乎毫無懸疑。

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青浦新城的後起時代

青浦新城目前的一手住宅均價約為3.9萬元/平方米，是上海2040規劃中五大新城中房價最高的，但與整個上海目前5萬元/平方米的住宅均價相比，仍屬價格窪地。加上「大上海一路向西」、「虹橋CBD」、「17號線捷運貫穿」、「國際學校」、「知名三甲醫院」、「天然水鄉」、「現代化養老機構」、「滬西最早別墅區」，就會明白為何青浦新城房價一躍而起。

上海市總體規劃2016-2040指出，要依託城鎮圈發展戰略，實現郊區地區的城鄉統籌發展。其中提出以嘉定、青浦、松江、南橋和南匯等5個新城為引領，促進跨行政區城鎮圈統籌發展。自此，青浦將不再僅僅是上海的郊區新城，而是以一個相對獨立的綜合性城市參與長三角城市群的分工與協作。

根據青浦「十三五」規劃，青浦新城作為青浦核心，形成宜業宜居宜游的現代化新城。青浦新城與青東地區的商務區功能和青西地區的著名湖區功能聯動發展，構建生態宜居的現代化新青浦。

青浦「一城兩翼」功能布局

青浦新城位於青浦中心，通過滬渝高速、滬青平公路等主幹道直達上海市中心人民廣場，直線距離約40公里。軌交17號線通車后，青浦新城將在虹橋火車站與2號線、10號線形成換乘，進一步拉近與虹橋商務區和上海市中心的距離，納入上海1小時通勤圈。

圖：青浦新城區位交通示意