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中海登頂:2017中國房地產上市企業30強(地產G30)發布

中海登頂:2017中國房地產上市企業30強(地產G30)發布

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摘要:2017年度房地產上市企業30強(地產G30),入榜企業30家,表彰的是那些位於行業頂尖位置的房地產上市企業。

2017年3月22日,觀點地產新媒體在「2017觀點年度論壇」現場正式發布「房地產卓越100榜」,盤點2016年度地產界最具有代表性的企業表現,評選和表彰過去一年卓越、傑出與非凡的房地產及相關產業鏈企業群體。

以下為2017房地產上市企業30強(地產G30):

2017年度房地產上市企業30強(地產G30),入榜企業30家,表彰的是那些位於行業頂尖位置的房地產上市企業。

榜單點評

1.穩健中海逆襲「萬碧恆」,再度登頂地產G30

2017房地產上市企業30強(地產G30)中,最令人意外的莫過於中海地產,憑藉優異的財務指標表現,逆襲卓越100榜中原本遙遙領先的萬科、碧桂園、恆大三家企業,成為榜單冠軍。

而且,這不是中海第一次依靠優異的財務指標得分贏得上市企業30強(地產G30)第一名:2013年度地產G30榜單,中海曾以0.5分的優勢拉下萬科,奪得桂冠。

中海的財務表現一直穩健出色,這是行業內眾所周知的事實。2016年中期報告顯示,截止到6月30日,中海凈利潤同比增長20.6%,達到196.9億港元,穩居行業第一;減去物業重估公允值帶來的凈利,仍是萬科53.51億元的兩倍多。

奪得2016年銷售榜首的恆大,上半年歸屬公司股東凈利潤是20.17億元,僅為中海的1/6;華潤置地、碧桂園等上半年凈利潤也同樣不到中海的一半。

這僅僅是盈利方面的表現,在榜單中呈現的是毛利率、凈利率、凈資產收益率得分分別為3.8分、5分、5分。此外,中海資產負債率、流動比率、速動比率的評分均是滿分5分,財務指標總得分為28.8分,遠超第二名的23.6分。

2、裸泳者的舞蹈,千億企業財務表現普遍低迷

財務指標權重的加強,進一步強調和要求新時期房地產企業在財務與抗風險方面的能力。

「只有當大潮退去的時候,你才能知道誰在裸泳。」——巴菲特這句舉世皆知的名言,在今天的房地產行業環境中仍然具備相當的現實意義。

縱觀財務指標得分,除了中海一枝獨秀外,進入前10的千億房企只有龍湖和華夏幸福兩家。而得分最低的4家企業均為千億甚至三千億規模企業。得分最少10家企業中,有8家是千億規模企業。

這種現象值得行業深思,當企業在極速擴張並追逐規模的時候,如何保證盈利能力和抗風險能力?我們也不能不反思,當房地產行業地價不斷上漲之時,拿地最多的規模企業,需要付出的代價和風險可能會最大化。

3、政策紅利下,房企財務及抗風險能力有所好轉

分析上市企業30強(地產G30)財務指標中的資產負債率一項,30家房企平均值為73.96%,較2015年度的73.80%有微弱增長(2014年度:73.90%;2013年度:72.22%;2012年度:72.54%)。

值得注意的是,上市企業30強(地產G30)中,資產負債率位居前10的企業,2016年度平均銷售金額達到了1541.07億元,這一數值在2015年度為973.45億元。與此相對應的是,資產負債率最低的10家企業,2016年平均銷售金額為742.35億元(2015年度:532.52億元)。

由此可知,上市企業30強中,規模越大型的房企資產負債率偏高的幾率越大。

當然,僅用資產負債率作為考量房企財務安全和抗風險能力的指標並不合理,因此還需要觀察流動比率及速動比率。

數據顯示,上市企業30強(地產G30)2016年度平均流動比率為1.78,較2015年度的1.66有較明顯的好轉,也是近幾年來地產G30最好的流動比率表現(2014年度:1.67;2013年度:1.64;2012年度:1.61;2011年度:1.72)。

2015年度,僅有萬達商業1家流動比率低於1.0,本年度萬達商業退市后,30強企業流動比率均超過1.0。

速動比率方面,30家上榜企業平均值為0.66,對比2015年度的平均值0.52,同樣呈現大幅改善(2014年度:0.53;2013年度:0.51;2012年度:0.51;2010年度:0.60)。

毫無疑問,過去一年多流動性的開閘以及房企融資潮背景下,房地產企業的財務安全和抗風險能力開始修復,扭轉了連續幾年的低迷情況。但是,大潮已退,形勢逆轉。2017年,流動性已經不再是房企高歌猛進的催化劑,而是逐漸轉變成為了絆馬索。

4、盈利能力加速下跌,未來能否重回增長?

考量上市房企的財務指標,還包括重要的盈利能力,上市企業30強(地產G30)中,通過毛利率、凈利率和凈資產收益率三大指標來權衡企業的盈利能力。

近年來,房地產行業盈利水平不斷下降,已經是有目共睹的現象。歷經多輪調控以及土地價格不斷上升,行業平均利潤水平一直在走低。

上市企業30強(地產G30)數據顯示,30家企業平均毛利率水平為26.26%,較2015年度的26.44%進一步下滑。從近5年房企毛利潤水平曲線可以發現,這是一條越走越低的曲線(2014年度:31.8%;2013年度:32.04%;2012年度:39.54%;2011年度:42.73%)

毛利率最高的前10家企業,平均銷售規模為845.8億元,但是毛利率最低的10家企業,平均銷售規模則上升為1456.66億元。也就是說,銷售規模越大的房企,盈利能力反而更低。

再看凈利率,30家房企錄得平均凈利率數值為12.9%,較2015年度的15.6%,少2.7個百分點,也比2014年度的13.16%更低。(2013年度:18.18%;2012年度:23.56%;2011年度:28.91%)

五年時間,房地產上市企業30強(地產G30)的平均凈利率水平從接近30%跌至10%左右,房企盈利能力日益低下。

凈資產收益率表現與毛利率、凈利率的軌跡基本一樣,統計顯示,地產G30企業平均凈資產收益率為4.19%,遠低於2015年度的6.6%;對比2014年度的6.78%以及2013年度的7.65%,均呈現較大幅度回落。

2016年,房地產上市企業雖然財務表現及抗風險能力好轉,但是盈利能力進一步加速下跌。對於所有企業來說,這是一個嚴峻的問題:是要規模還是要利潤?在行業發展到如此艱難的環境下,未來如何尋找到新的利潤增長點?或許這正是眾多房企追求轉型、跨界、多元化的原因之一。

附錄1:關於房地產卓越100榜

觀點地產新媒體聯合眾多主流媒體、研究機構、地產開發企業、投資機構、金融投行及專業機構,共同盤點年度地產界最具有代表性的企業,評選和表彰過去一年卓越、傑出與非凡的房地產及相關產業鏈企業群體。

Great:誰在這一年,堪稱一個偉大的地產企業;

Glory:誰在這一年,是一個勇於追求光榮的企業;

Group:誰在這一年,躋身最優秀的地產企業群體;

卓越、傑出與非凡,付出100分的努力,這就是房地產卓越100榜。

2017房地產卓越100榜由卓越100榜、上市企業30強(地產G30)、6個分榜單、4個單項獎及11個區域榜組成,並在「2017觀點年度論壇」現場盛大發布。

附錄2:關於觀點指數

觀點地產新媒體數據研究部門長期跟蹤房地產企業表現、行業動態、經濟走勢,並在此基礎上捕捉到精準而全面的市場數據。觀點指數將實時、準確的數據與深度的分析相結合,採用實地調研、問卷訪問、企業訪談、資料檢索、歷史研究、數量統計構建獨特的觀點指數數據分析模型體系。

我們的分析始於基本面數據,同時結合房地產及相關資本金融、土地、商業市場的產業動態、結構、信息以及複雜的市場和交易數據,並於全年在不同的時點、不同的方向、不間斷推出各種專業研究報告。

為了最全面的分析,我們還會融合介於兩者的市場、土地公告、新聞資訊、交易建議、研究報告和交易資料以提供領先的市場預測來預判市場走向,並識別潛在的交易策略,分享房地產市場增長的紅利與發展。

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