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要理性看待房地產市場

近日,國家統計局發布了今年4月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。其中,15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格漲幅同比回落,9個城市環比下降或持平。70個城市中有30個城市新建商品住宅價格漲幅比上月回落,初步測算,一線城市新建商品住宅價格同比漲幅已連續7個月回落,二線城市同比漲幅也連續5個月回落。據國家統計局城市司高級統計師劉建偉分析,這是此前因地制宜、因城施策的房地產調控政策繼續發揮作用的結果。

房地產仍是國民經濟的主導產業

國務院發展研究中心REITs課題組組長、房地產開發集團理事長孟曉蘇認為,在「房子是用來住的,不是用來炒的」定位之下,房地產業仍有巨大的發展空間。他同時呼籲,儘快建立房地產平穩健康發展長效機制。

「整個房地產市場不成熟的表現,與調控政策不完善等有關。」在北大光華管理學院近日舉行的「思想光華媒體沙龍」上,孟曉蘇表示,一些城市實施了短期的調控政策,導致房地產出現了短周期波動,以3年為一個周期,從2006年至今已經進入了第4輪。2015年底,中央提出化解房地產庫存政策,以促進房地產健康發展。同時,2015年以來,中央再三提出建立房地產健康發展的長效機制。

孟曉蘇認為,長期的土地購置負增長會帶來房價上漲壓力,4個一線城市之前多年土地供應下降,房價上漲壓力總要釋放出來。對於房價過快上漲的一二線城市,長效機制的主要突破口在於增加建設用地,緩解未來的供應壓力。三四線城市要加大去庫存,房價上漲過快的地區要增加土地,特別是住宅用地的供應,通過人口城鎮化來去庫存,而不應通過加槓桿。

孟曉蘇特別指出,20年前提出的「房地產業是國民經濟的主導產業」這一觀點,至今仍未過時。一方面,創新需要較長時間才足以支撐經濟發展;另一方面,在未來城鎮化和城市發展的進程里,人們盼望有更舒適的生活環境,因此房地產仍然會在若干年內持續拉動經濟的增長。

「不能把房地產業的發展和製造業發展對立起來。相反,製造業的發展和老百姓的消費有很大一部分是靠住房聯繫在一起的。」孟曉蘇分析,房屋建造帶動鋼鐵、水泥等產能的消耗,房屋裝修帶來紡織業、家電行業的發展,在郊區購房也會帶動汽車消費等。

要理性看待房價上漲

對於居民來說,房價的變動與其生活休戚相關。2016年,在經歷新一輪的房價上漲之後,雖調控日趨嚴格,效果也已逐漸顯現,但房價高已經成為普遍感受。越來越多的人對房地產市場是否存在泡沫,泡沫是否會破產生質疑。

首先,房價上漲的幅度有多大?北京大學光華管理學院應用經濟學系教授陳玉宇表示,應理性看待房價的上漲,不僅要去除通貨膨脹因素,也要考慮到新建住房質量的提升,而不是只看到絕對價格的飆升。陳玉宇介紹,通過研究經過質量調整的房價表明,從2003年到2013年,國內一線城市平均每年上漲13%,三線每年平均上漲8%。

其次,房子蓋得是否太多?陳玉宇說,據研究表明,近幾年的房地產建設面積達100億平方英尺(1平方英尺= 0.0929平方米)以上,而美國同期則維持在20億-30億平方英尺。房子太多就是泡沫,現在的情況值得警惕。

最後,房子蓋在哪裡了?陳玉宇介紹,從理論上講,越是生產率高的城市,越是有美好前景,新增人口越多,就應該建更多新房。但現實是,相對而言,更多房子建在了生產率低的城市,目前三四線城市樓房庫存大,存在過剩現象,而北上廣深則「沒房可賣」。

綜合以上信息,陳玉宇認為:「的房地產市場還不是一個巨大的泡沫,相對於美國,房地產市場在多方面都更為穩健。」

不過,陳玉宇強調,目前房價的確已經很高了,必須謹慎對待。特別是當下北上廣深等一線城市的房價偏高,風險也在積累,需要更多的改革措施。

他建議,國土部門改革用地指標審批機制,讓地方政府享有更多自主權,決定土地的使用;改革城市規劃的「工程師主義」做法,充分考慮成本、價格的作用,容積率指標要充分考慮當地的市場情況;改交易環節的稅收為持有環節的稅收;大力建設健康的金融和資本市場,增加人們投資去處,減少買房需求;適當進行房地產投資需求管控,尤其是在一二線城市;等等。

下一步房企需關注投資和消費

全聯房地產商會秘書長鍾彬表示,2016年,上市房企的利潤率、地產上市公司存量資產周轉率、投資回報率等指標都在下降,市場並不如想象中好。他認為,本輪房地產復甦是一種貨幣現象,而人民幣匯率波動的加大更使持幣還是持房的天平進一步向房地產一端傾斜。但是,銷售的復甦難掩結構矛盾。

在鍾彬看來,目前上市房企存在四大誤區,可能會導致一些企業發展放緩,從第一梯隊掉到第二梯隊,從主流轉向邊緣。

第一,戰略失策。目標與路徑選擇的不同,會導致截然不同的結果。其中,突出的兩點是時間節點不對和地點選擇失據。以港企兩次整體性退出大陸為例,2008年的退出,錯過了2009年大陸房地產市場最好的行情;2014年和2015年的退出,錯過了2016年房產市場的復甦。因此,戰略是有時間維度的,決策是否正確要從長遠來看。

第二,管理失控。治理結構、團隊建設是與管理能力相關聯的。鍾彬強調,政策調控的對象不是特指某一家或某幾家,而是涵蓋了整個行業的所有企業,這就意味著大家在同一起跑線上,企業應當更加關注自身管理能力的提升。

第三,現金失源。在融資端,如果沒有一個體系去解決企業資金的源頭,企業就失去了發展的動力;在銷售端,如果無法快速將產品變現,也會導致重大風險。鍾彬認為,在當前政府限貸、限購的情況下,這兩端都會給企業資金源帶來風險,所以在未來限購城市會越來越多的市場預期下,房企還應持續關注政策變化,思考如何贏得先機。

第四,優勢失當。鍾彬表示,目前房地產行業發展趨勢已從簡單的制度紅利轉向商業導向型,整個行業本身也需要不斷進步。經濟紅利、土地紅利、人口紅利消失的情況下,企業需要思考自己的核心競爭力是什麼,如何才能獲得整個社會對企業的尊重,對行業的尊重。

對於下一步房地產企業的發展,鍾彬認為,房地產企業要認識到並不是大者恆強。總體來看,土地儲備是很重要的因素,同時也要重視降低融資成本、提升人力管理效率等。具體來說,接下來房企要密切關注投資和消費,其內在邏輯包含「輕」和「重」兩方面:「輕」是「互聯網+服務」,「重」是「空間+地產+產業」。核心是服務,誰掌握服務,誰就有話語權。只有多方考量,合理布局,企業才可能長足發展。



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