上百家上市公司密集賣房 虛擬經濟和實體經濟失衡

近期,多家上市公司密集發布公告擬出售房產引發市場關注。同比看,今年擬出售房產的上市公司家數同比增加較多。據不完全統計,僅今年3月份,非房地產行業上市公司披露的公告中,涉及房地產出售的總金額已超過2億元。

上百家上市公司密集賣房非正常市場現象

近日, 三泰控股( 002312,買入)、 深圳惠程( 002168,買入)、 青海華鼎( 600243,買入)等上市公司紛紛發布公告,擬出售或轉讓部分房產。據記者不完全統計,僅今年1月以來,至少已有15家上市公司發布出售房產相關公告,明顯多於去年一季度。去年以來,隨著房地產市場升溫,已有逾百家上市公司出售房產。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉等專家以及多名券商分析師、資深會計師認為,對於3100多家A股上市公司的總數來說,賣房產的上市公司雖然數量並不算驚人,但上百家上市公司密集賣房,並不完全屬於正常的市場現象。

「雖說其中一些交易是正常市場需求的房產買賣,但以賣房的方式提高企業凈利潤,通過賣房美化公司業績、『保殼』的投機現象肯定存在。」 民生銀行( 600016,買入)地產金融事業部研究規劃部總經理付強說。

從表面看,上市公司公告顯示的賣房理由大多類同,主要是為了盤活企業資產,增加流動性資金。如3月24日發布售房進展公告的 科融環境( 300152,買入)稱,補充生產經營所需的流動資金,減少融資需求,降低財務費用等。但在客觀上,賣房行為確實使部分上市公司實現了「業績增長」「保殼」等目的。

另外值得注意的是,賣房之外,還有一些上市公司正在買入房產。如, 步長製藥( 603858,買入)在3月28日發布公告稱,為解決員工住宿、用餐、會議等需求,擬以不高於1.8億元的價格購買215套普通商品房、108套地下儲藏室、350個地下車庫等。

賣房成部分上市公司業績「增長」捷徑

為什麼賣房可以美化報表?「如果房產是以固定資產名目入賬,房產升值無法體現在報表裡。」一位證券公司研究所研究員說,通俗來說,固定資產名目下,一套房子沒賣的時候賬上也許只記了200萬元,但因為過去幾年房價上漲,賣掉就可以得到500萬元的賬面資產,顯著改善財務報表狀況。

業內人士認為,房地產的升值,使上市公司可以通過賣房迅速獲取大量流動資金,不僅可以快速增加凈利潤、美化報表,對一些主業不振的上市公司來說,賣房產甚至可以讓企業「轉危為安」。

——為轉型創造條件。如,主營服飾產品的 希努爾( 002485,買入),2016年就曾出售位於北京的房產,為上市公司貢獻凈利潤4500多萬元,使企業當季利潤實現增長的同時,為企業轉型電商營銷提供了資金與空間。

——使上市公司賬麵價值迅速翻倍。如,三泰控股此次擬出售的房產賬麵價值為7882萬元,但以目前的評估價賣掉便可使賬麵價值增加近億元。

——部分公司靠賣房撐起收入「半壁江山」。如三泰控股2016年度營業總收入不過10.38億元,如此次賣房交易順利,即可獲得約1.69億元的收入。

——賣房「保殼」。*ST人樂因連續兩個會計年度凈利潤為負,2016年4月被實行「退市風險警示」。在出售長沙天驕福邸物業項目后獲得4.06億元,最終在2016年度扭虧為盈,實現凈利潤6048.06萬元,目前已申請撤銷退市風險警示。

需警惕房地產非理性繁榮對實業的衝擊

據不完全統計,僅2016年就有逾百家上市公司出售房產,轉讓金額超20億元。Wind資訊截至13日的統計顯示,去年有116家上市公司的凈利潤不足千萬元,不抵北上廣深一線城市部分地區一套住宅的總價。

專家表示,目前的情況下,不能給上市公司賣房下「投機炒房」的定論,但樓市高企顯然吸引了各方大量資金,也吸引著上市公司的資金在樓市裡進進出出。如果此類事件大量發生,會導致資金脫實向虛,不利於經濟發展,需要警惕。

「上市公司賣房現象一方面反映的是資本市場的投機行為,另一方面反映的是樓市價格虛高。」深圳紫金港資本管理有限公司首席研究員陳紹霞說,上市公司經營賺不到錢,賣掉一套房子就能賺幾百上千萬元,樓市非理性繁榮會誘使部分上市公司偏離實業,形成資金脫實向虛的風險。

上市公司賣房活動還有可能產生「灰色空間」。業內會計師認為,上市公司賣房並不屬於正常的商業現象,上市公司有可能與評估師合謀,在公司需要時,做高房地產估值,以獲得更好的售價,增加房產轉讓收益。

陳紹霞建議,針對上市公司賣房現象,監管層需要做的是把資本市場監管做好,通過多種方式引導資本市場回歸價值投資,使上市公司能聚焦主業,引導資金脫虛向實。

另一方面,專家也建議要從房地產行業入手,引導資金脫虛向實。「上市公司賣房現象,從一個側面說明虛擬經濟和實體經濟有所失衡。如果任由房地產行業吞噬大部分信貸資源、社會資金,經濟增長潛力將會受到傷害。」人民大學國際貨幣研究所副所長向松祚說。