萬達商業回歸A股提速 房企內地IPO「隱現曙光」

據證監會最新披露，大連萬達商業地產股份有限公司申請A股IPO進程取得明顯進展，其審核狀態從「已受理」變為「已反饋」。有業內人士認為，按照當前的IPO審批速度，萬達商業最快有可能在年內完成「過會」。同時處於「已反饋」狀態的房地產企業，還包括富力地產、同策房產諮詢和金輝集團。

按照當前A股的估值水平，萬達商業未來的市值將可能超過4000億元，位居上市房企之首。

據悉，若萬達商業今年能夠成功IPO，這將是最近7年來，房地產企業在內地完成首次公開發行股票的第一宗案例。分析人士認為，從監管層的動作來看，房企登陸內地資本市場的通道正逐步打開。

衝擊地產股第一市值

日前，證監會發行監管部「首次公開發行股票審核工作流程及申請企業情況 」(截至2017年3月2日)的最新信息顯示，大連萬達商業地產的審核狀態為「已反饋」，序號位於第89位。在此之前，萬達商業的審核狀態為「已受理」。

這種變化意味著，萬達商業距離在內地成功IPO又近了一步。

去年11月以來，證監會對IPO的審核明顯提速，從每月兩批升級為每周一批。其中，11月內共放行52家公司IPO，數量創當年新高。今年前兩個月，證監會共通過了54家公司的IPO申請。

有券商人士向21世紀經濟報道記者分析，如果萬達商業的財務抽查過關的話，按照當前的審批速度，公司有望在今年內「過會」。此時距離萬達商業在港交所退市僅有一年多的時間。

2014年12月23日，萬達商業作為當年港股最大規模的IPO完成上市，但上市當日就遭遇破發。由於香港資本市場對內地房企不甚看好，上市期間的大部分時間裡，萬達商業的股價都位於發行價以下。

2016年3月，萬達商業發布退市公告。雖有部分投資者表示反對，但公司仍於當年9月完成私有化。

從港交所退市的同時，萬達商業啟動了內地IPO程序。2015年9月，萬達商業向證監會報送了首次公開發行股票的招股書。根據招股書內容，萬達商業將以每股1.0元的價格，發行不超過2.5億股的新股，發行后的總股本為47.8億股，其中A股不超過41.3億股。

截至招股說明書籤署之日，萬達集團董事長王健林控制萬達商業50.50%的股權。其中，直接持有公司6.788%的股權，並通過其控股的萬達集團間接持有43.712%的股權。若按照上述方案發行新股，王健林的控股比例將被稀釋到47.9%，仍為實際控制人。

回A之後，萬達商業的市值將可能實現大幅提升。業內人士指出，當前萬達商業的總資產在6000億元左右，凈資產達到1900億元，根據當前A股市場的估值區間，預計萬達商業在A股的市值規模將超過4000億，位居上市房企之首。據悉，當前萬科在A股的市值不超過2300億人民幣。

事實上，根據王健林此前的多次表態，萬達之所以選擇回歸A股，主要也是基於市值管理的考慮。

來自萬達方面的數據顯示，去年萬達商業收入1430.2億元，同比減少25%，但凈利潤同比仍實現增長，其中地產收入1122.7億元，租金收入195.8億元。按照目標，今年萬達商業收入為1486億元，其中地產收入有所下調，租金收入將上漲。

房企內地IPO重啟？

萬達商業IPO的加速，使得此前廣泛猜想的「借殼上市」的可能性大大降低。

去年11月，北京綿石投資集團股份有限公司（000609.SZ）發布公告稱，將終止籌劃重大資產重組事項，公告首次公開重組交易對方為大連萬達集團股份有限公司。這是自萬達商業完成私有化退市后，首家正式披露被借殼的公司。儘管萬達隨後做出了「單方面炒作」的回應，但此事仍然反映出，借殼上市是房地產公司登陸內地資本市場的主要途徑。

王健林此前在接受外媒採訪時也曾表示，萬達商業若選擇以IPO的方式回歸A股，可能需要兩到三年的時間。若選擇借殼上市，也需要一年以上的時間籌備。

事實上，自從2010年4月（調控樓市的「國十條」發布）以來，就沒有房企通過IPO方式登陸內地資本市場的案例，房企的增發、再融資等動作也一度被暫停。富力、首創等企業的回A之路數次受阻。

在此期間，金科地產、藍光發展、華夏幸福、綠地控股等企業均通過借殼的方式實現上市；金隅股份回歸A股，則是通過換股吸收合併河北太行水泥股份有限公司得以實現。此外，更多的房企選擇登陸香港資本市場。

近年來，出於降低融資成本、強化市值管理等考慮，房企重新對內地資本市場產生興趣。除萬達商業、富力地產、同策諮詢、金輝地產外，還有南都物業、碧桂園物業、首創置業等3家房企處於IPO排隊審核過程中。這7家房企的目標均為上交所，但后三家仍處於「已受理」狀態。

上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進認為，在此前嚴苛的管控下，房企在內地的上市通道極為狹窄。近期監管層的動作表明，A股市場對房地產企業依然有一個開放的態度。

但前述券商人士謹慎地認為，不宜對萬達商業的IPO進程做出太過樂觀的估計。「過去幾年，監管層並沒有做出『禁止房企IPO』的明確表態，只是通過強化審核，使得這一進程一度暫停。」他說。

該人士認為，當前的內地IPO審核有趨嚴之勢，萬達、富力等房企能否順利闖關，目前尚存疑問。

公開信息顯示，2017年1－2月，證監會發審委共審核了67家公司的IPO申請，其中54家獲得通過，9家被否，3家被暫緩表決，1家被取消審核。IPO審核通過率為80.59%，明顯低於2016年92.16%的審核通過率，也創下最近5年來的新低。（編輯：李清宇，郵箱：[email protected]）

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