划重點，買商鋪的幾點注意

我有做筆記的習慣，偶爾會翻出來看下，今天翻到商鋪投資的筆記。之前請教這方面專家時記錄的，就是我提過，那位長得特像斯嘉麗·約翰遜的女孩。

那聊聊商鋪吧，問的人很多。

我跟斯嘉麗姑娘聊了很久，摘錄出一些要點，希望可以給大家一些參考。術業有專攻，我個人對商鋪投資沒有那麼專業，但好在還比較擅長記錄。

一.

如果你手上已經有計劃開始的買賣、急需一個鋪子開店營業，那拿好商業計劃書，直接找斯嘉麗這樣的專家聊聊。

有針對性的考察和諮詢后，相信你能找到合適的地點。

但更多人並沒有成熟的商業計劃，只是有閑錢、想置業，才會想去買商鋪的，這就有很多坑了。

第一個問題：

售後包租的商鋪要不要買？

記住一點，真正成熟的商鋪，通常是不需要承諾售後包租的。

真正優質公司的原始股，不會保本保收益的賣給普通人；真正人美性格好情商高的姑娘小伙，很少會到網上相親...一樣。

當然肯定有例外，但規律大體不變，所有所謂命運贈送的禮物，都早在暗中標好了價格。

承諾包租，大部分是開發商的套路，收益已提前計算到了房價裡面。

如果是有信譽的開發商，包租收益是能夠正常履行的，如果遇到無良開發商，可能連包租承諾都做不到。

第二個問題：

地段很好、人來人往的街區的鋪子，要不要買？

買商鋪和買住宅，不是一個路數，可能大部分人都沒意識到這一點。

住宅的話，看看地段、政府規劃、城市人流、和土地供應，大概心裡就能有一個判斷。

但商鋪的話，就算在同一個路段、同樣的人流量，因為運營水平不同、經營的業態不同，收益差距很大。

北京有個叫王府井的地方，可以說是北京的黃金地段。但同一個十字路口上，東西南北的鋪子、運營的水平不一樣，人氣就是大不同。

對於商鋪來說，人多不重要，有消費意願的人流才重要。這就非常的考驗運營水平。普通人缺少的恰恰是專業的運營能力。

二.

對於我們普通人來說，能買到的商鋪、寫字樓大多是散售的，一間一間分割開，產權很分散。

這樣子各自為戰，從一開始，就容易落了下風。

因為是散售，小業主只會關注租金的高低，會將鋪子出租給任何一個願意出高價的租戶，長期運營品質很難保證；同樣因為是小業主，也找不到好的資源去對接高端商鋪。

所以就會出現這樣的情況，看上去地理位置很黃金的一條街、很摩登的一幢辦公樓，裡面卻可能什麼類型的店鋪、公司都有：開淘寶店的、搞教育培訓的、批發服裝的、甚至開小旅館的...又臟又亂，毫無規劃。

好地段也被搞得冷清了。

而如果是整體出售的話，持有者更有實力、經驗更豐富，也更能從更高的格局來運營。

從事商業地產開發的斯嘉麗姑娘說，散售出去的寫字樓、商鋪，品質是最難保證的，半層或整層出售的會好一些，一棟樓整體出售的更好。

當然最好的是搞定製化，產權不賣，開發商自己持有或找專業的代理行來管理。

最近我在北京各種看房，深有同感。

有商業運營經驗的開發商會特彆強調，這棟小區配套寫字樓是整體出售給一家企業了；那座地上地下各三層的商場，是開發商自己持有的，已經和很多知名品牌簽了約，不會散賣的。

說起這些，銷售總是一臉「懂的人自然懂」的莫名驕傲。我以前也是迷迷糊糊，現在則有點明白了。

三.

所以，如果你沒有成熟的生意計劃、也沒想好商鋪買下來要租給誰，還是謹慎點好。

這幾年大批的建購物中心，密度實在太高了。前幾天回了趟老家，一個住宅庫存高企、人口不斷外流的城市，還在遍地建商場、寫字樓。

消費的地方多了、人民群眾的收入卻沒大的增長，蛋糕就是那麼大，想吃到一口，必須要越來越精細化的運營。

要怎樣的精細程度？

斯嘉麗在北京自持的商場，所有店鋪的POS機數據、空缺車位的變化數據...都要同步給他們。

如果哪家店鋪生意不好、或者和商場整體的氣質不相符，斯嘉麗他們會幫著一起改進、裝飾、如果連續幾個月業績吊車尾，就要勸退了。

總之，人家大公司是在用大數據來管理自己的物業了，深耕細作，還壓力巨大。

我們作為個人，買間商鋪放在那裡，什麼都不管，就指望著賺租金——似乎真的不太現實。

個人買房產，住宅是最安全的，其次是買寫字樓，而商鋪的收益波動就非常大了，算是一個前鋒的角色。

買間鋪子，可能是一台發財機器、但也有可能是吸血海綿。

做好安全墊，再考慮吧。

ps. 投資商鋪，其實未必一定要買下來，我之前提過，有一種更安全、也更有保障的方式——REITs，回復買間鋪子，可以重溫一下。

來源：