關於等額本息和等額本金 這3句話忽悠了我們很多年！

鳳凰房產綜合 來源：融360房貸（fangdai123）、中介勝經（han-house）

2017房貸利息怎麼算？由於國家對房地產市場的政策在發生變化，所以銀行利率和首付數額都是可能會變化的。那麼，在計算銀行貸款買房利息時，則應當根據的數據進行計算。

等額本息和等額本金，兩種還款方式一字之差，但是卻有著很大不同。那麼問題來了，怎麼選擇還款方式才最實惠呢？

對於購房者來說，兩種方式的不同會產生非常不一樣的結果。等額本金還款，可以迅速降低還款壓力，減少購房者花在利息上的錢，但是前期的還款非常痛苦，而更多人選擇等額本息。如果貸款一百萬買房，然後計劃20年還清，兩者還款上有什麼區別呢？我們先來看一張圖：

這張圖上紅色的部分是還款的利息，藍色的部分是還款的本金。在等額本息還款的方式下，隨著貸款剩餘的本金的逐漸減少，利息的比例逐漸減少。而等額本金還款的方式裡面，每月還款的本金數目一直不變，但是利息逐漸變少，每月還款的數額就越來越少。

「磚家」挖坑，你被這3句話忽悠嗎？

就貸款這件事，長期存在了三個錯誤觀點。

錯誤觀點一：等額本息是銀行想賺更多的錢

主流的還款方式有等額本息和等額本金，這個大家早就清楚了，差距在於，等額本息付出的利息成本要比等額本金多。

如果你30年按部就班還完，等額本息的確要比等額本金多還34.7萬的利息。那麼以此為標準來認定等額本息不划算是對的嗎？

當然不是。等額本息的利息之所以比等額本金要多，是因為初期等額本息還款法中的本金還得較少，剩餘本金多了，利息自然就多了。

在兩種還款法中，銀行只做了一件事，那就是按照你欠銀行的錢，計算你當月應該還的利息，僅此而已。在這一點上，等額本息和等額本金的計算方式完全一樣，沒有半點區別。

有很多種演算法，最後得出的結論有7年的，8年的，還有10年的。

融360房貸君想說的是，從純財務的角度來說，以上全錯！提前還款根本就沒有所謂的最佳還款時間點。

下面這個例子會告訴你為什麼。

假設我們選擇在10年後提前還款，那麼在這兩種還款方式付出的錢數分別為：

等額本金：已還本息和（本金 666667.2元+利息817960.91元）+剩餘本金（1333332.8元）一次性還清= 2817960.91元。

等額本息：已還本息和（本金378103.91元+利息895582.09元）+剩餘本金（1621896.09元）一次性還清= 2895582.09元。

也就是說，等額本息在10年後提前還款，要多付利息77621.18元。看上去是不是感覺虧了？

其實到這裡還沒結束，你應該再計算一點，等額本金在這10年間的本金要多還288563.29元，這筆錢如果放在銀行，是會產生利息的。如果你稍加計算，你會發現它在這十年10間累計產生的利息和等額本息在這10年前多掏的利息77621.18元非常接近。

經過上面的計算，你會發現：等額本息和等額本金所付出的代價是完全一樣的。

錯誤觀點三：等額本息更適合提前還款

由於等額本息產生的利息較多，而掙到錢的時候就著急把貸款還了，多省點利息。

這種觀點實際上也是錯的，為什麼這麼說呢？

我們就以2016年買房為例，去年很多人還能拿到85折的折扣，算下來利率只有4.1%左右。假設你手中的錢正好可以提前還款，那麼你有兩種選擇：

一、你繼續欠銀行的錢，繼續按期付利息，然後拿這筆錢去尋找回報率更高的項目。比4.1%更高的不少見吧？這樣你投資回報肯定要比付給銀行的利息要多。在這種情況下，你應該希望你永遠欠銀行的錢，永遠不還最好，因為這等於你用銀行的錢為你自己創收，而且這套房子還是你的。

換個思維，假設你有一套房抵押給銀行，借到1000萬，利息是4.1%，你再用這筆錢以5.1%的利息投出去，那麼你每年什麼都不幹就可以坐收10萬元。

二、一次性全部還清，你的存款為0，然後你再繼續一點一點攢錢，再投資。這就跟房子沒有任何關係了。

由於等額本息攤平了你的還款壓力，是否提前還款的最大差距在於，屬於銀行的本金到底掌握在誰的手裡。

假如掌握在你的手裡，不去還給銀行，那麼你欠銀行的債務完全可以用再投資產生的收益抹平，甚至還能多賺點。這就是「借雞下蛋」，用銀行的錢賺錢。假如你提前還款，本金還給銀行，你就只能用接下來你自己的存款去賺錢，哪個更划算，一目了然。

歸根結底，流動性是有機會成本的，你要選擇提前還貸，喪失了流動資金，接下來如果有更好的選擇，你也只能幹看著；如果不提前還貸，手中有糧就能有更多選擇，說不定還能在關鍵時候讓你減少損失。

比如你把錢都還給銀行了，這個時候你因為某種原因急需大筆資金，那你只能賣房了，一旦買家知道你的底牌就能殺你的價，這個時候你能賣300萬的房子，說不定只能賣250萬。這個時候如果你有流動資金，就能避免這種尷尬。

等額本息每月的還款額度相同，所以比較適宜有正常開支計劃的家庭，特別是年青人，而且隨著年齡增大或職位升遷，收入會增加，生活水平自然會上升;如果這類人選擇本金法的話，前期壓力會非常大。

等額本金法因為在前期的還款額度較大，而後逐月遞減，所以比較適合在前段時間還款能力強的貸款人，當然一些年紀稍微大一點的人也比較適合這種方式，因為隨著年齡增大或退休，收入可能會減少。

實質上，等額本金法與等額本息法並沒有很大的優劣之分，大部分是根據每個人的現狀和需求而定的。等額本息利於記憶、規劃、方便還款。事實上絕大多數人都寧願選擇「等額還款方式」，因為這種方式月還款額固定還款壓力均衡，與等額本金法差別也不是非常的大，況且隨著時間的增長，會使資金的使用價值產生了不同。

當然，也有許多人經濟相對寬裕，想使自己以後的生活更加輕鬆及節約成本，會選擇等額本金法。簡單來說選擇哪種還款方式，需根據每個人的現狀和對未來的規劃而定，不要一味的相信別人的話。

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