北京樓市到底有多火？

  最近開兩會，北京的天空吹得湛藍湛藍的。

  藍天之下，一股暗流正在涌動。打不死的房地產，像著了魔怔一樣，又開始發瘋。這種發瘋的情緒正在像瘟疫一樣傳播，形成一致預期。

  預期一旦形成，就會自我強化、自我實現。即使房地產調控猛葯去年10月就已經服下，開年之後一些城市又陸續服了幾味葯。

  但房地產像是有耐藥性一樣，絲毫不受影響，藥物沒有治病，反而愈吃愈嗨，有些像著了魔。

  去年此時，年前打了興奮劑春天開始著魔，秋天開始收網。而今年不同，春天還未開始就開始著魔了。想必也同樣，不必等到秋天，新的一味藥劑還會到來，壓一陣子，又繼續著魔。

  為什麼會著魔？道理很簡單，太多一致的預期信息。比如，中央都說了，房地產上漲壓力大的城市要增加土地供給。這也就指明了，有些城市上漲壓力是很大的。

  然後北京市也說了，建設用地還要大大的減少，2020年建設用地要比現在減少121平方公里。雖然短期入市了不少地塊，但北京市場確實已經太饑渴了。

  供求關係是推動預期改變的主要力量。雖然我也不清楚到底現在買房的人是什麼人。有人說，主要是二線城市增值賣了，買一線的，這就好比房地產公司，在2014年初都減少二線項目，增加在一線買地，他們堵一線。可是，如果二線止漲呢，一線也會停滯嗎？還是一線的火熱情緒，會傳導到優質二三線，誕生個什麼上漲四小龍五小虎之類來？

  而且，資金真的沒地方去了。元旦開始，對外匯加強管制了。兩會前，資管新規又要把一批不合格的金融新貴給淘汰掉。實業看似回暖，但主要是上游原材料推動，國企和大企業控制上游，利潤改善，下游仍嗷嗷叫。股市也沒有迎來牛市，仍不溫不火。手握資金，不願接受投資回報率已大幅降低的現實，於是只有一路狂奔向地產。

  大家似乎認定了一件當世唯一正確之事，那就是齊心協力來買房。

  兩會傳達的信息也似乎只有三句話：第一，房地產一定要平穩發展。說到底是不能掉。第二，房地產稅今年不會搞。第三，長效機制還在討論。這三句話也為這種癲狂作了加持。

  官員的口號很明確，房子是用來住的，不是用來炒的。但是，然後呢？然後就沒有然後了。

  所以，社會心理又開始焦躁起來，上錯車不會吃虧，但不上車肯定吃虧。

  但是，進入這個遊戲的玩家越來越少，因為價格越來越貴。這個市場越來越屬於大鱷，和普通百姓無關。反正，低端產業也要趕人走。

  城市越來越封閉，缺乏活力，因為房價壁壘比天還高。除了舊人，沒有多少凡人可以在一線住下來了。

  言歸正傳。

  我們來看看：北京樓市到底有多火？

  第一張圖：鏈家帶看次數

  上面一條藍色的曲線是「帶看次數」，2月份接近70萬次，迅猛地反彈，是去年三月以來的最高點。看房人次多，說明市場火熱，看漲心態居上。

  去年8月，帶看次數數據達到高點，「金九銀十」一路下滑，然後在11月份就開始強勁反彈，調控效果也就維持了一個月。

  第二張圖：成交走勢

  這裡鏈家引用的是建委的數據，2月的成交套數是14416套，成交套數從去年9月份以來一路走低，去年9月份是34912套，是現在的一倍多。14416套的成交水平和去年6月底的低點接近，而去年年初的3-5月也都在27000套以上。

  看房次數雖然迅猛上升，但成交還是明顯地下來了。調控沒有影響看漲心態，但影響了實際成交量，這是一個越來越小眾的遊戲。

  第三張圖：東北三環邊某小區

  我隨機找了幾個小區，來看看二手房價的個案。

  這是一個位於三環邊上的小區，有20套房在鏈家掛牌。去年8月份的均價是5.56萬，而今年2月的均價是7.47萬，每平米上漲了將近2萬元，漲幅高達34%。

  但是成交量大大萎縮，去年8月成交了27套，9月39套，之後一路萎縮，今年2月只成交了13套，不到去年8月的一半。

  第四張圖：

  東南三環至東南四環間某小區

  平樂園小區在東南三四環之間，歸屬南磨房街道管理。這是1993年-1998年建的房子，目前有12套房子掛牌在鏈家出售。

  這個小區2月份的成交均價是62682萬元每平，而去年8月份的均價是45452萬元每平，每平米也上漲了接近2萬元。

  用投資回報率的概念來說，7個月時間，上漲了38%。

  34%，38%，這僅僅是7個月時間的回報率。

  世上還有比在去年閉上眼睛在一線和重點二線城市買一套房更靠譜的投資方式嗎？顯然沒有。

  而且，這樣的暴利可以像黑洞一樣吸納資金——不管金融工具嵌套了多少層，哪怕借高利貸買房也不會虧。所有的市場信念和邏輯，在如此瘋狂的上漲面前都會崩塌。

  而今，瘋狂仍在繼續。想買房的人變得忐忑不安，他們問我，如此暴漲，該高位接盤嗎？

  我沉默不語。我不想做謝國忠，過去他的聲音那麼響，當人們恐高時需要他安慰的時候，他的聲音卻小得甚至聽不到了，或者許多人已經不願意聽了。

  多數人心如止水。看到你們熱火朝天為社會主義房地產市場添磚加瓦的樣子我就很高興。

  本文由公號前沿觀察（ID：zhengjingguancha）授權轉載。