重磅|萬科790億「結盟」京東、阿里!

導讀：7月14日，萬科

在A股和H股雙雙停牌的同時，發布公告，宣布組團收購亞洲最大的物流地產商，在新加坡上市的普洛斯。最終

由萬科、厚朴、高瓴資本、SMG、中銀投資等組成的財團進行每股3.38新加坡元的收購交易，估值約為160億新元，摺合約790億元人民幣，約116億美元，高於其上市以來最高收盤價。

據萬科和普洛斯（兩者均為上市公司）方面發出的公告，收購價格為3.38一股。以此計算，收購估值約為160億新元（約790億元人民幣）。

在持股比例方面，厚朴投資占股21.3%、萬科集團占股21.4%、高瓴資本占股21.2%、中銀集團投資有限公司占股15%、普洛斯管理層占股21.2%。

實際上，普洛斯股價上漲不是起始於萬科組團收購，從2016年11月開始就一直有傳聞普洛斯會被財團收購，也是從那時候起，普洛斯股價節節攀升，從2016年的1.78上漲到目前的3.3,，漲幅接近85%！

而早於2016年11月，就有媒體報道稱由幾家基金組成的財團正在對普洛斯發起聯合收購，自此揭起了各路資本競購普洛斯的序幕。隨後，包括黑石、華平投資、蘇寧、KKR、RRJ、TPG等資本方或物流巨頭相繼捲入這場爭奪戰中。萬科則是在2017年6月16日，加入競購倉儲運營商普洛斯的財團。

據了解，普洛斯在2010年10月18日在新加坡上市，是繼1993年新加坡電信上市后新加坡集資最多的招股上市。目前市值超100億美元。其業務遍及、日本、美國和巴西，管理價值近400億美元的物流資產，是全球最大的物流地產商和物流公司之一。

而至於賣身的原因，有報道稱普洛斯表示尋求收購，是因其最大股東新加坡主權財富基金GIC，要求對公司的進行戰略審查而引發。另有分析指出，收購系梅志明所在的管理層意圖通過聯合外界資本力量，私有化普洛斯並尋求在香港上市的途徑

據了解，現代物流倉儲提供商普洛斯與包括菜鳥網路、百世物流在內的五家公司簽訂了總計9.8萬平方米的新租賃協議。該倉庫由普洛斯物流基金開發。

根據普洛斯提供的資料顯示，普洛斯的主要倉庫在、日本、巴西和美國，共計5200萬平方米，其中佔57%，大約為2670萬平方米。此前，普洛斯已經開發完工的物流地產總面積約1500萬平方米，是國內規模最大的物流地產開發企業。

根據倉儲協會發布的統計報告顯示，國內前10家物流地產企業中，普洛斯的市場規模超過了其餘9家之和。在快遞領域，普洛斯去年出資2500萬元，聯合順豐等企業投資豐巢，今年6月增資2500萬元加碼豐巢建設。

普洛斯方面表示，零售業的格局正在發生變化。「電子商務和連鎖店的發展推動了對普洛斯現代物流設施的需求。

萬科們大賺一筆！

表面上看，萬科為首的財團似乎沒佔到什麼便宜，收購價3.38，股價3.3。（有朋友甚至會覺得，萬科們虧了，因為收購事件被爆出之後，普洛斯的股價瞬間上漲了22%），但其實萬科們虧了賺了呢？

根據普洛斯2017年的最新的財報，普洛斯目前的資產價值217.59億美元，約合人民幣1479億（按人民幣兌美元6.8粗略計算）；其負債為85.4億美元，約合人民幣580億；兩者相減，公司的凈資產（所有者權益）為899億人民幣，將近900億。

來源，普洛斯財報

剛才說了收購對價總計是790億，因此這麼計算，萬科們凈賺110億人民幣。按照萬科的持股比例21.4%計算，萬科賺了23.54億。

在上述普洛斯持有的資產中，最有價值的一部分可能就是土地了！

根據普洛斯的年報，普洛斯目前擁有和管理的物業主要布局在全球土地價格最昂貴，且升值潛力最大的幾個國家，、日本、美國、巴西。

資料顯示，截至2017年3月31日，普洛斯的業務發展到了、日本、美國和巴西的116個主要城市，擁有並管理約 5492 萬平方米的物流基礎設施，管理價值近400億美元的物流資產。

其中，方面，普洛斯方面的估值是136億美元，分佈在38個主要城市，物業總面積2870萬方，其中，完工物業1750萬平米，計劃開發1120萬平米，土地儲備1190萬平米

普洛斯持有的物業

在的38個城市，幾乎全是目前樓市的熱點城市：

日本、美國和的情況類似，也是布局在重點城市。所以，應該說，普洛斯持有和管理的土地，物業價值未來應該遠遠不止賬面上這些！

萬科一次性和阿里、京東、唯品會「結盟」

根據暴哥發掘，萬科收購的普洛斯，在最大的客戶竟然是：百世物流、京東、德邦、唯品會！

來源，普洛斯財報

普洛斯在物流地產方面的主要商業模式如下：

這三種商業模式最終的結果常常是是普洛斯作為「房東」，物流公司作為租戶。換言之，在萬科組團收購普洛斯之後，京東、百世物流、唯品會們的「房東」就從普洛斯變成了萬科們！

說道百世物流，不得不提它和阿里之間關係，阿里集團目前是百世物流最大的股東：

根據百世匯通赴美上市的招股書中提到的股東持股情況來看，阿里巴巴以23.4%的持股比例成為最大股東。

所以，這麼推演下來，萬科和阿里、京東、唯品會居然成了聯姻的關係！

更有意思的是，在普洛斯的財報中，特意提出，百世物流在普洛斯的幫助下，這些年爆炸式增長：從2013年到2017年，年複合增長率達108%！

3、萬科轉型有望破局！

關於萬科參與收購普洛斯，目前媒體的解讀主要是看中普洛斯的物流地產業務。他們的理由是，普洛斯是亞洲最大的物流地產公司，萬科轉型的方向之一（社區物業、物流地產、長租公寓、教育營地等等）也是物流地產。

上述理解當然沒錯，但根據暴哥的觀察，萬科的意圖或許遠不止於此。此前，暴哥曾經寫過，萬科試水長租公寓目前最大的問題是收益率和現金流，只收租金的收益率太低，不足以覆蓋成本，只收租金獲得現金流回款太慢！

想要突破這一點需要在金融層面下功夫，比如房地產信託投資基金(REITs)。

而普洛斯恰好能夠幫助萬科，在金融領域取得長足進展！

根據普洛斯的公開資料，普洛斯除了物流地產作為殺手鐧以外，更為重要的業務是基金管理平台（募集資金進行投資）。

根據普洛斯的年報，在過去六年，普洛斯打造的基金平台募集資金360億美元，年複合增長率76%。

總結

最後我們來總結一下，萬科本次收購的成果：

短期而言，萬科獲得了賬面上的收益和資產升值的前景；

中期來說，普洛斯在大量的物流地產業務和萬科已經上路的物流地產業務相互整合，可以把萬科送上物流地產王者的寶座，幫助萬科衍生出新的利潤增長點。

萬科藉助這一收購，也直接把自己和阿里、京東、唯品會等等大量的物流公司、平台類公司業務打通，成為他們的服務供應商。

長期來說，萬科藉助普洛斯的基金運作經驗，可以實現地產租賃時代下，最具戰略意義的長租模式，並以此為核心，真正轉型為綜合地產發展商！（來源：和訊網）

據電商物流快遞網（www.100ec.cn/zt/wlkd/）企業資料庫監測顯示，已成為全球第一快遞大國，而電商物流衍生出多種業態，並朝著多元化、智能化、開放化、國際化方向發展：（1）快遞企業：順豐、申通、圓通、韻達、匯通、中通、宅急送、全峰、天天快遞、優速快遞等；（2）電商做物流：京東、蘇寧、亞馬遜、唯品會、1號店、國美在線、噹噹網等；（3）物流大數據：菜鳥網路、豐巢等；（4）眾包物流：京東眾包、人人快遞、餓了么「蜂鳥」、美團眾包、我快到、51送、閃送、E快送等；（5）貨運O2O：1號貨的、雲鳥配送、貨車幫、羅技物流、藍犀牛、速派得、運滿滿、貨拉拉、福佑卡車等。

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