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到底哪些人阻撓西安眾小區業委會成立?物業刁難?街辦不積極?

到底哪些人阻撓西安眾小區業委會成立?物業刁難?街辦不積極?

去年年底,華商報啟動了「用好新條例管好咱的家」系列專題報道,30名公益律師對接36個小區指導業委會的成立,截至目前,已有2個小區成立業委會、10個小區成立籌備組。

針對這些小區業委會成立過程中,開發商不提供資料、物業刁難、街辦不積極、業主不認可等棘手問題,8月19日,華商報召集26個小區的業主代表和公益律師,就各個小區業委會成立中所面臨的棘手問題給予剖析,而已成立業委會的小區則分享了一些經驗之談。

盤點

36個對接小區 2家成立業委會 10家有了籌備組

今年1月1日,新修訂的《西安市物業管理條例》正式施行,為小區成立業主大會並選舉業主委員會提供了更有力的法律支持。從條例提交西安市人大常委會審議到通過並實施,華商報一直在持續關注,並啟動了「用好新條例管好咱的家」系列報道,希望通過個案,了解並破解小區成立業委會的困境。

從去年12月27日起,華商報連續召開「公益律師座談會」、「籌備業委會經驗交流會」、「律師、小區對接會」等3場會議,破解業委會成立難。為西安具有代表性的36個小區對接了公益律師,在新條例實施后,依據新條例持續跟進籌備進展。

今年5月20日,西安市蓮湖區頤和花園小區以70%的投票率選出該小區首屆業委會,6月26日海珀蘭軒小區也在西安經開區管委會公共事務局組織下,選出首屆業委會。而美麗的院子、榮城名苑、領秀長安、乾唐華府等10個小區,在公益律師及小區業主代表的努力下,已經拿到街辦批複成立籌備組的相關文件,但還有2/3的小區因為種種原因,業委會籌備工作進展緩慢。

案例

那些還沒成立業委會的小區 都遇到了什麼

那些業委會遲遲無法成立的小區,陷入困境的原因不盡相同,有遭遇暴力阻撓的,有被人威脅恐嚇的,有被錢困住的,有資質不被認可的,還有選舉失敗的……

01

天賜苑

有籌備組成員被「卡」

天賜苑位於蓮湖區紅廟坡街道辦青門社區,屬經適房小區,共9棟樓,1780戶。

籌備組業主代表郭先生說:今年1月15日去街道辦遞交業主聯名告知,共簽字163人,占業主總數8%,但街道辦沒受理。第二天他們帶上公益律師一起去,就受理了。

到了3月中旬,街道辦主任和工作人員來到小區,和業主代表一起拉橫幅進行成立業委會的宣傳,同時街辦也和開發商進行了溝通。隨後街辦發出通知,同意成立業委會。社區給了表,說誰願意參加籌備組誰來填表,當時只有4個人去領表。領了表就開始拿著「掃樓」,逐戶讓業主簽字。

「街辦工作人員說,只要同意的人數達到20%就行。但業主對4個人的支持率,最高達58%(王凱),最低54%,平均為56%。隨後,街辦要求4個人都要開具按時交物業費的證明,王凱由於晚交了一個星期,街辦因此只公布了3個人擬作為籌備組業主代表,票數最高的王凱沒被公示。業主們提出異議以後,街辦說讓業主在籌備組中出3個人就夠了。業主們不同意,專門到街辦與工作人員溝通。後來街辦發出4號公告,把4個人都認可了。

「我們經常在小區里通過多種形式對業主進行宣傳。宣傳的一些費用都是團隊自己籌,看到我們所做的工作,業主們都很支持。現在,我們已有志願者48人,鐵杆志願者30人。6月22日,我們正式成立了籌備組。」郭先生說,在宣傳期間也遇過多次突發事件,比如宣傳橫幅被撕,在院里搭建的宣傳棚被砸。因害怕籌備組成員人身受威脅,他們把4個人都在派出所備案了。

郭先生說,由於選舉辦法還沒出來,籌備組現在讓業主們進行了業主大會成立的摸底簽字。1780戶,現在簽字的有800多戶了。待選舉辦法出來以後,就要讓大家拿著購房合同或房產證到籌備組簽字了。目前的進度:開發商把資料已經給了,管理規約和業主大會議事規則下周就可以公示了。

02

滻灞半島A10/A15區

為經費和開發商打官司

滻灞半島A10、A15區,共34幢高層,其中A10區業主2725戶、A15區業主1997戶,2010年開始交房入住。

業主們從2011年開始著手籌備,但因處於行政區和開發區交叉地帶,應該由哪個部門給予指導成難題。2012年6月經西安市信訪局協調,確定凡是在滻灞生態區範圍內的新建小區,均由各行政區書面委託滻灞生態區管委會負責組織、協調和指導業委會成立相關工作。當年12月,西安滻灞生態區管委會下屬的金融商務區管理辦公室啟動了滻灞半島A10/A15小區業委會籌備工作。2013年1月16日,業主大會籌備組終於正式成立。

但籌備組成立至今已4年多,3個文件和業委會候選人也早都公示過了,選舉卻遲遲啟動不了。籌備組業主代表高女士說,其中一個很重要的原因就是沒有經費。根據西安市物業管理條例,經費應該由開發商來出,但開發商一直沒提供。所以,籌備組中的7名業主代表於去年4月26日起訴了開發商,要求提供經費。灞橋區法院經書面審理認為,「原告雖為業主大會籌備組成員,但原告個人與本案無直接利害關係,故原告的起訴不符合起訴條件」,於去年10月19日駁回了7名業主代表的起訴。業主代表們不服,於去年11月8日向西安市中級人民法院上訴。

今年1月20日,此案二審開庭,7名業主代表是否具備起訴主體資格再次成為法庭辯論焦點。2月9日,西安中院做出民事裁定,駁回上訴,維持原裁定。

滻灞半島A10/A15小區業主大會籌備組組長、金融商務區管理辦公室有關負責人杜風飛表示,新物管條例對承擔經費的方式規定得很清楚,他們會就此和西安市房管局進行溝通,來促進解決滻灞半島A10/A15小區成立業委會的經費、設施和辦公用房以及相關資料的問題。

高女士說,4月11日職能部門公布了新的籌備組名單,加入了居委會代表,調整了兩名籌備組業主成員。7月13日,管委會金融商務區管理辦回復,4月26日開發商已將10萬元經費打到政府指定賬戶上。另外,成立業主大會的資料也有了。但開發商給的業主花名冊是原始資料,還需要對現在的情況進行調查核實,以確定投票權數。在這些工作做完后,選舉工作便有望啟動。

03

東窯坊小區

冒出兩個籌備組

東窯坊小區位於金花北路,屬於碑林區長樂坊街道辦金花社區。小區共有6棟樓,1970戶,是陝西省安居工程樣板房,其中1號和2號樓居住的主要是原東窯坊居民,其他的安置住戶則來自東大街、馬廠子、建國路等地。

4月2日,該小區出現奇怪一幕:新業主大會籌備組正在進行各項公示,而另一個成立較早的籌備組已在召開首屆業委會選舉大會。

新籌備組成員介紹,他們是今年1月17日正式成立的,共9人,組長是同時兼任金花社區主任的一名長樂坊街道辦工作人員,業主代表6人,此外還有社區代表1人、建設單位代表1人。他們計劃於4月15日召開首屆業主大會,選舉產生首屆業委會。

而成立較早的籌備組成員介紹,他們從2015年就開始籌備了,2015年12月長樂坊街道辦受理,去年3月11日街道辦批准同意成立業主大會籌備組,同年3月25日街辦下文讓業主們報名或推選籌備組成員,但3月28日他們交了推選的籌備組業主代表名單后,街道辦提出多個理由沒予以公布。同年6月12日,業主們便根據陝西省物業管理條例第十條的規定,決定自行組織成立業主大會,公布了13人業主大會籌備組成員名單,並起草了相關文件。但同年10月10日,街道辦在小區又貼出成立首次業主大會籌備組的公告,11月9日又公布了籌備組自薦人員公示表。他們告知街道辦已自行成立籌備組,但長樂坊街道辦稱「未經他們同意,業主自行成立非法」,為此他們將長樂坊街道辦起訴到法院,「已選舉成功的業委會,碑林區住建局物業辦不給備案,街道辦也不給蓋章」。

據了解,老籌備組成員為此發起了三場行政訴訟,但因為訴訟資格問題,均被西安鐵路運輸法院和西安鐵路運輸中級法院駁回。而新籌備組業主代表賈先生說,本來定於4月15日召開的業主大會,因為只到場300多戶,達不到確權人數,請示街辦后予以延期。

04

榮城名苑

業委會選舉投票時間受限

從被人在電梯內噴字威脅,到籌備組選舉現場發現有人造假,榮城名苑小區業主大會籌備組也是相當不容易。經過半年努力,終於如期進行了業委會選舉,但由於投票人數不足1/3,選舉以失敗告終。

去年年底,榮城名苑積極籌備業委會,卻有業主代表受到電梯被噴「×××胡說,殺你全家」的威脅。之後,業主代表克服重重困難,重整旗鼓,終於在今年1月6日迎來選舉投票,籌備組業主代表、陝西合恆律師事務所律師劉兵帶著三位同事也一早趕到現場見證選舉過程,但選舉過程並非一切順利,有業主志願者發現有人在地下車庫填寫選票意欲造假,好在籌備組成員選舉沒有因此受到影響。

7月29日,榮城名苑小區懸挂多條鼓勵業主積極行使投票權的橫幅,公示欄附近還張貼著業委會委員候選人、業委會選舉委託投票業主公示表等內容。多名業主在排隊等候投票,小區物業、開發商及轄區未央宮街辦的相關負責人都到場,轄區未央宮派出所的民警也在場維持秩序。當日下午4時許計票結束,小區2350戶業主,參與投票的僅654戶業主。按規定,投票須「雙過半」,即達到全體業主、面積的半數以上,也就是說該小區的業委會委員至少需要小區1176戶業主的投票,選舉才有效。未央宮街辦社會事務科科長閆攀宣布這次選舉失敗。

小區業委會委員候選人之一張悅認為,小區業主參與度不高是失敗的主要原因。「儘管我們做了多次宣傳,但業主對於業委會的接受度不高。此外,2000餘戶業主僅有6小時的投票時間,似乎有些短。」他還認為,小區大、戶數多、人員成分複雜都是本次選舉的不利因素。而一位本來做了委託又反悔的業主表示,家人不願自己參與投票。

05

香克林小鎮

狀況不斷的業委會成立之路

業委會成立究竟得遭遇多少困難,香克林小鎮可以算是「集大成者」了,業主代表說,他們的經歷簡直就是部「血淚史」。

第一回合辛苦幾個月,交給街辦的簽名被弄丟了

去年12月,香克林小鎮小區業主代表找到西安市未央區譚家街道辦事處,詢問去年5月份遞交成立業委會材料的處置情況時,發現當初遞交的資料已找不到了。

面對業主的質疑,接收資料的街辦黨政辦工作人員稱,交給領導和相關科室了,但科室負責人卻稱他根本就沒有見過資料。

第二回合公益律師介入拿到街辦籌備組批複

今年1月,在華商報公益律師、北京大成(西安)律師事務所韓朝澤律師的法律援助下,香克林小鎮小區業主再次啟動業委會成立流程,並在短期內完成了《西安市物業管理條例》規定的5%業主聯名書面告知。

1月13日,譚家街道辦負責人同意並承諾,街辦協助該小區成立籌備組。

第三回合截止報名時僅4名代表到第二天竟成8名

今年3月7日,譚家街道辦闡述了推選辦法,按規定和程序,小區業主產生四名代表進入籌備組,但此後沒有了下文。

小區業主多次追問,3月21日,譚家街辦城管科負責人說,四名代表突然變成了八名,原因是當日下午該小區業主潘先生等業主來送候選人名單,以為只有4名業主報名。誰知第二天上班時,該科室副科長徐某拿著該小區另外4名業主代表的候選人名單,因為副科長徐某收到表后並未彙報,自己不知情,所以暫未公示。

第四回合街辦宣布四人資格不符 上級釋法也沒用

華商報對此報道后,譚家街辦城管科以「未按規定遞交推選表」為由取消了後面4人的參選資格。然而此前入選的4人也被街辦認定不具備任職條件。

華商報記者調查發現,譚家街道辦事處曾就此詢問上級單位,西安市未央區建設和住房保障局回函,確認這4名候選人拖欠物業費的行為只要補繳均視為及時,但譚家街辦根本就未採納。

第五回合電錶線被鉸斷 街辦內申請表遭人撕扯

5月17日是該小區業主大會籌備組成員第二次推選截止日期,但在5月16日23時許,一業主代表電錶箱內入戶線被人鉸斷,他懷疑與業主大會籌備組成員的第二次推選有關。

不僅如此,5月17日下午6時,當業主代表拿著推選候選人資料進入譚家街辦城市管理科時,遭到了一群人撕扯、推搡,資料被撕碎,拍攝的手機也被摔碎。

業主代表拍攝的視頻顯示,當時譚家街辦的兩名保安就在一旁站著,面對業主的質問,其中一名保安進入值班室后關閉木門,再也不出來。

是誰在為業委會成立設坎

西安市新修改的《物業管理條例》實施到現在已經八個多月了,這段時間在華商報30位公益律師的對接協助下,目前僅有兩個小區召開了業主大會並通過了備案,有十個小區經批准成立了業主大會籌備組,不到去年到華商報報名要求成立業主大會156個小區的十分之一。

五道坎

導致業主大會召開難

廣東法宗律師事務所律師許瑛,是華商報發起的「用好新條例管好咱的家」公益律師之一,為六個小區提供對接服務。對於業委會成立推進緩慢的情況,她認為,從各小區成立業主大會的實踐看,業主大會籌備組遲遲成立不起來,以及業主大會召開難,主要難在「五道坎」:

一、開發商不履行出資、提供場地、提交資料的法定義務,給成立業主大會設置了第一道坎,但街道辦無人過問,主管部門不依法處罰;

二、街道辦在組織成立業主大會籌備組時,對業主代表的要求高於法律規定,人為提高了門檻;

三、在推選和選舉業主委員會候選人時,街道辦超越法律規定,以選舉人大代表的辦法來選舉業主委員會人選,讓業主們欲選不能;

四、在召開業主大會時,給業主們的投票選舉時間規定得太少,限制投票方式,不允許設置流動票箱,法律允許使用的手機、微信、簡訊、郵箱投票方式不計算投票數額,造成參會人員不到雙過半,會議失敗。

五、不少街道辦對開發商的意見,都能接受採納;而對業主代表,一點小錯就全盤否定。召開業主大會的主體不是業主,倒成了街道辦和開發商、物業服務公司。

不少街辦違規拖延

業委會依法成立又不予備案

許瑛介紹,《西安市物業管理條例》第九條規定:「街道辦事處,應當自收到書面告知之日起30日內,組織成立業主大會籌備組」。但各個辦事處在收到書面告知后,都遠遠超過了法律規定的三十日成立籌備組期限。很多街辦以人員不足和業務不熟練為由,拖延業委會的成立。

許瑛舉例稱,西安兩個小區先後於4月2日、6月26日在街道辦事處收到書面申請,六十日後仍不成立籌備組時,依法規定率先自行召開業主大會,且以67%、65%以上的雙過半選票通過,並選舉產生出首屆業主委員會。但都在業主大會書面告知備案環節,街道辦事處以未經政府指導不合法為由,不予備案。街道辦事處蓋章備案的公權,剝奪了業主可以按照陝西省物業管理條例規定自行組織成立業主大會的權利。

物業和開發商

審核業主資格

許瑛認為,除了拖延之外,一些職能部門還在候選人條件及附加條件上設置障礙。比如西安市城北一小區,兩次提交召開業主大會申請,在成立業主大會籌備組時,法律規定籌備組的業主代表通過自薦、推選、提名的辦法產生,但街道辦在實際操作中變為業主代表除提交身份證、購房合同原件以外,還需要小區物業公司開具居住證明,還需要50%以上業主到街道辦事處進行選舉同意才能當選。結果是物業公司不認可的業主,便以各種理由不給開具居住證明,物業服務公司成了業主大會籌備組成員的審核部門。

同樣,北京大成(西安)律師事務所韓朝澤律師也表示,香克林小鎮業主面臨的問題也是街辦設置障礙,讓開發商審核業主資料,讓業主到派出所開無犯罪證明,都是在人為設置障礙。

投票環節

沒有考慮實際投票環境

對於榮城名苑小區業委會選舉失敗,許瑛律師認為,法律規定的業主大會選舉辦法,有集體討論和書面徵求意見兩種形式,兩種選舉形式均可採用流動票箱和固定票箱,當投票人數不到半數時可延長投票時間。

然而實際操作中,街辦卻往往過於嚴苛。而榮城名苑小區所在的街辦在指導時,只允許小區業主在業主大會開會當天現場投票,造成業主大會投票人數不到三分之一(未達到50%雙過半)而失敗。

街辦不備案

業主代表起訴卻被駁回

而在實際操作中,北京大成(西安)律師事務所韓朝澤律師也發現,因街道辦事處不給自行成立業主委員會的小區備案或者成立籌備組,被業主訴諸法院后,常被法院以訴訟主體資格不合格為由,駁回起訴。

韓朝澤稱,業主自行召開業主大會,已經達到法律要求的業主人數、住房面積雙過半,依法應當給予備案,但又因為街道辦不認定業主大會成立,不給備案。這樣就造成政府主管機關違法,而業主不能行政訴訟的怪圈,這也是目前小區業委會難成立、難維權的問題所在。

律師建議

自行成立業主大會難備案 上級主管部門應干預

籌備組組長不是領導

要限制其權力

許瑛介紹,根據《西安市物業管理條例》的規定,業主大會籌備組組長由街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會工作人員擔任,職責是指導、監督業主大會的籌備工作,並通知社區、建設單位的相關代表參加,組織業主選舉業主代表。

許瑛認為,業主大會籌備組組長是業主大會的聯絡人和召集人,但實際上很多小區的籌備組組長卻擔當的是「領導人」的角色,而很多業主也認可這種做法。這八個月的實踐經驗證明,凡是業主的事由業主做主的,事情都進展得很順利。業主自行召開業主大會的,兩個小區的業主票數都達到65%以上。而兩個小區由街道辦召開的業主大會,投票人數都不到三分之一。

她建議,為破解業主大會成立難,最根本有效的辦法是讓街道辦放權,指導不是事必躬親、凡事親力親為,籌備組長不是籌備組的領導,不能一人說了算,籌備組的事實行少數服從多數原則,限制籌備組組長的權力。小區成立業主大會的事兒讓業主自己辦,使業主真正成為自己小區的主人,真正成為成立業主大會的主體。

應加大對街辦的考核

不適合官員應調崗

韓朝澤表示,如果街道辦收到業主要求成立業主大會的聯名申請后兩個月內,沒有按法律規定的期限成立業主大會籌備組,按《陝西省物業管理條例》第十條,業主可以自行組織成立業主大會,按照本條例規定行使業主大會權利。如果街道辦不按規定給自行成立業主大會的小區備案,上級主管部門應當干預,責令其給予備案。

他建議,應該加大政府對街道辦事處成立轄區小區業主大會數量的考核,對業主投訴較多、不適宜指導成立業主委員會的官員,依法進行調整或處罰。

小區業委會管理單位

要更加明細化

韓朝澤律師還提到,《西安市物業管理條例》中,明確「西安市房屋主管部門是本市物業管理的行政主管部門,區縣物業管理部門負責本轄區物業管理活動的監督管理,街辦、鎮人民政府在區縣物業主管部門的指導下,負責本轄區物業管理活動的指導和監督工作。「但實際操作中還是『九龍治水,各管一攤』。」

他建議,其實主管部門還可更加細化和明晰,政策落地直接由轄區街辦監管,責、權、利於一身,政府下達的小區業委會量化考核才能落到實處。

經驗之談

經驗之談 可採取樓長「掃樓」投票

千戶以上小區

建議申請上門投票

「對於榮城名苑小區業主大會選舉到場業主未過半的情況,建議後面的小區成立業委會最好能實現上門投票!」8月19日,綠地世紀城小區業委會負責人建議,現在小區業主之間的熟知程度,沒有七八年相處基本還是陌生人。

這位負責人表示,對於1000~1200戶以上的小區,若業主大會選舉業委會,可申請上門投票的方式來進行,這樣既有充分的時間,同時也能讓每戶業主都有發言權。

對於以「掃樓」方式進行投票可能會被有些人稱為「騷擾」的問題,該負責人建議,解決問題的辦法就是:一是前期宣傳要到位,工作要做到位;二是每棟樓要選出樓長,由樓長來完成選舉;三是為了工作方便,建議投票小組兩人一組,其中一名組員為女性,這樣所有問題就可以解決了。

宣傳做紮實

爭取業主支持

天賜苑小區業主大會籌備組的郭先生說,面對宣傳條幅被撕毀等情況,大家沒有氣餒,而是利用一切可以宣傳的機會,來保證小區人人都能知曉此事。

他們一是把籌備業主大會需要業主們知道的情況製作成海報和宣傳頁進行宣傳,二是把籌備工作拍攝下來製作成VCR在小區播放;三是在院內播放動畫片和熱播影片,讓納涼和進出業主都能清楚業主大會籌備組的工作情況。

小區志願者團隊很重要

已成立業委會的綠地世紀城業委會工作人員提醒,籌備成立業委會,準備工作一定要紮實。當初他們籌備成立業主大會籌備組時,其中一個成員是資深律師,可以在很多重要環節和文字方面予以把關,這一點非常重要。另外他們是一個大小區,有4800多戶,所以志願者隊伍也比較大,平時有六七十個人,需要時可以到達一百多人。成立業委會涉及的事務很多,敲門「掃樓」的、擺攤宣傳的,打電話聯繫讓業主來參與的,這些都需要人,也需要進行一個分工。所以,志願者隊伍團隊特別重要。

天賜苑業主郭先生說,他們之所以能把宣傳工作做得比較紮實,也是因為有一個48人的志願者團隊,大家都是為了小區業主的公共利益來做事,參與的積極性和熱情都很高。

來自:華商報記者 馬虎振 陳思存 實習生 朱國瑞 采寫 攝影 陳團結 綜合華商報資料圖

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