恆大定「小目標」 2020年四大產業銷售超萬億

2016年剛成為「地產一哥」的恆大開始為下一階段的發展擬定「小目標」。

近日，恆大集團董事局主席許家印在2017年度工作會議上的萬字內部講話曝光，許家印在會議上表示，恆大已完成地產、金融、健康、文化旅遊四大產業布局，完成由「房地產業」向「房地產+服務業」的轉型，恆大地產2017年開始由「規模型」向「規模+效益型」轉變。

在定下2017年地產銷售4500億元目標的同時，許家印明確要求，核心業務利潤要達到243億元，核心業務利潤率要提升2%~3%達到9%~10%。

除了地產主業，許家印還強調，金融、健康、旅遊三大新產業2017年也要全部實現盈利。其中金融集團要實現參股、控股銀行、保險、證券、信託、公募基金、互聯網金融等金融全牌照。

2020年恆大定了一個「小目標」，即地產、金融、健康、文化旅遊四大產業年銷售收入超1萬億元，總資產超3萬億元，年利潤超600億元。

2016年恆大實現銷售金額3733.7億元，同比大增85.4%；完成全年3000億元銷售目標的124.5%，首次取代萬科成為「行業一哥」。

過去十年，恆大無疑是國內房地產行業規模擴張最迅猛的房企。從2007年到2016年，恆大主要的財務指標都實現了150~220倍增長。梳理髮現，恆大銷售額由2006年的17億元，增長到2016年的3734億元，增長220倍；現金餘額由20億元增長到3043億元，增長152倍；納稅總額由2.1億元增長到約334億元，增長159倍；總資產由78億元增長到2016年大幅超過1萬億元，增長預計也超過150倍。

規模快速增長的背景下「效益」成為恆大新的關鍵詞。許家印表示，從2017年開始,恆大將在保持規模適度增長的基礎上更注重效益,實施「規模+效益」的發展戰略。未來，在多元化方面不會再像以前那樣在新的產業、新的領域做大量的調研、探索和投資。

近幾年，恆大能取得持續的高速增長，充足且優質的土地儲備是重要原因之一。根據2016年中報顯示，截至2016年上半年土地儲備建築面積1.86億平方米，較2015年上半年增加4200萬平方米，同比增幅達29.2%。

廣發證券研報表示，2015年至今，恆大通過多樣化渠道獲取優質項目資源，保障持續增長。通過收購兼并、城市更新、舊城改造等多元化方式獲取項目，特別在深圳，已通過城市更新獲取近千萬方潛在儲備資源。製造業般的標準化+軍隊般的執行力，也奠定「三高一輕」穩步推進基礎。

連續多年的高增長已為如今恆大的地產業務發展打下了基礎，而近年來極力拓展的金融、文化旅遊、健康三大新產業的布局，則體現了恆大新的發展戰略。

在恆大構建的全新多元化版圖中，四大產業都是圍繞13億人口、也是全世界1/4人口的需求所開展的。其中，恆大健康服務於老人，恆大旅遊服務於少年兒童，恆大金融是服務全社會。「房地產+健康+旅遊+金融」，也就是「房地產業+服務老人的產業+服務兒童的產業+服務社會的產業」。

許家印在內部講話中強調，恆大新產業建設中的投入也需充分考慮風險因素。其中特別要求恆大人壽要積極調整保險業務的產品結構，嚴格控制投資端的風險係數，恆大人壽必須堅持「保險姓保」的原則，原保費收入不得低於50%，并力爭實現60%。

如美國著名管理學家喬爾·羅斯和邁克爾·卡米所言，「沒有戰略的企業，就像一艘沒有舵的船，只會在原地轉圈，也像流浪漢一樣無家可歸。」從一開始便確定好戰略的恆大，在後面幾年的發展中步入了快車道。

早在恆大成立之初召開的西樵山會議上，許家印就明確了以高標準建設員工隊伍、完善從嚴管理的各項規章制度3000條、建立了良性的激勵機制和約束機制，並創立了「目標計劃管理」體系，為恆大注入了高增長的基因。

事實上，1997年3月1日，恆大在佛山市西樵山召開了公司成立以來的首次全體員工大會。在這個會議上，恆大公布了諸多前瞻性決策，包括發展戰略、目標、文化、管理以及隊伍建設等。

恆大獨特的「目標計劃管理」體系一直被視為恆大多年來保持高速增長的一大「法寶」。據許家印透露，目前，恆大的目標計劃管理的模板和信息化程度已非常高，所有的指標都進行了量化。例如可以對8000多棟在建樓宇的每一棟樓工程進度、優良工程達標率等進行量化。如此大規模的管理，恆大仍可以考核到每周，強大執行力則是關鍵之一。

有了制度，也要注重監督與落實，否則再好的制度也如同廢紙。為了讓制度不成擺設，管理真正起到作用，在西樵山會議上，恆大就成立了監察室，負責制度執行的監督與落實。

目前，恆大已建立了一整套完善的監督監管體系，相關部門就多達十餘個，包括監察室、打擊官僚主義辦公室、巡視一室至巡視六室、金融稽查中心、管理及監察中心、招投標監察中心、預決算審計中心、財務審計中心、民工權益保障中心等。

維繫龐大的土地儲備，加之項目開發速度維持快節奏，導致資金必須不斷沉澱在大量土地和新開發項目中，這將不可避免地提高公司的負債水平，外界也一直對恆大伴隨高速擴張而來的高負債產生擔憂。

恆大2016年中期報告顯示，借款總額為3813億元，資產負債率超過80%。儘管如此，恆大賬面現金卻為其負債找到了平衡點，數據顯示，恆大2016年中期貨幣資金達2120億元，同比增加159.9%，遠高於萬科、保利、碧桂園這三家龍頭企業。同時，恆大2016年中期的現金短債比為1.23，現金足以覆蓋短期有息負債。此外，恆大房地產項目熱銷和高回款率也為恆大帶來了源源不斷的現金迴流。

值得注意的是，恆大地產在2017年1月引進300億元戰投之後，公司貨幣資金增加至2420億元，凈資產增加至2120.5億元，預計目前相對較高的凈負債率可以得到大幅的改善。同時，若能順利引入第二批最高150億元戰投，凈負債率將進一步降低。

這也就意味著，「現金為王」的戰略成為恆大平衡高負債的不二法則。據恆大公告顯示，公司截至2016年年底的現金餘額為3043億元，較2016年年中又再度增長44%，2016年全年的銷售回款額也達到3008.9億元，「現金為王」的策略相當明顯。

對此，恆大曾公開說明，其舉債所獲得的現金大都以較低價格收購稀缺的土地資源，獲得了1.86億平方米的優質土地，目前僅土地儲備的市場估值就已經高達5700億元。

此外，長債為主、短債為輔的合理負債結構，也顯示出恆大適應行業特徵的財務平衡術。數據顯示，恆大上市以來年末現金餘額均能完全覆蓋其短期負債，近三年現金餘額更是大幅提升到595億元、1640.2億元和3043億元，以確保在行業波動加劇的情況下公司足以應對未知風險。

對於恆大採取的「規模擴張、現金為王」戰略，一位行業人士評價：「恆大雖然負債偏高，但只是將大量的資金沉澱在了優質土儲中，並在規模上實實在在做到行業第一，且大量的土儲基本確保了未來業績的繼續增長。同時它這種負債發展並非衝動激進，充足的現金很好地降低了風險，做到了企業發展和風險的平衡。」

2017年的315維權日即將拉開帷幕，《經營報》（_2013 ）將推出2017年3.15特別策劃，調查房產領域的各類問題並徵集投訴線索。

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