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房企半年報業績大漲,說好的房價下跌呢?

房企半年報業績大漲,說好的房價下跌呢?

隨著多家房企發布上半年業績報告,2017年房地產市場的上半程算是正是結束了。通過房企發布的報告顯示,多家品牌房企的業績均超過預期,有的甚至實現了同比上漲五成以上的漲幅。由於上半年業績大漲,房企紛紛宣布提高全年的銷售目標,碧桂園直接將2017年的銷售目標定到了5000億。而據克而瑞研究中心發布的數據顯示,2016年全國房企銷售業績冠軍恆大才只有3731.5億元。

看到上面的成績單,很多購房者可能感覺到很詫異,去年9月底不就已經開始樓市調整了嗎,為啥房企還能又這麼好的業績表現?而且,不是說一二線城市的樓市成交量已經大幅下滑了嗎?很多專家預測的房價下跌到哪裡去了?

對此,業內人士表示,雖然上半年樓市調整持續加碼,但是對於市場的影響具有滯后性,這些影響大多在第二季度末才開始出現。而且,各大房企公布的上半年銷售業績中,還疊加了2016年年末的結轉,因此數據比較亮眼。

當然,另外一個非常重要的因素就是房價的上漲。以同一小區為例,假如去年上半年房子的銷售價格是一萬元,一共賣了100套,一套房子的面積是100平,那麼銷售業績是一億元;今年上半年房子的銷售價格是兩萬元,只賣了80套,一套房子的面積是100平,那麼銷售業績是一億六千萬,同比上漲60%。

由此可見,銷量的下滑並不意味著銷售業績的下降。目前,大多數城市的新房市場仍然處於供不應求的局面。以鄭州融創象湖壹號為例,該項目二期開盤時,高層一萬左右的均價,比市場價低了不少,即使融創要求一次性全款付清,仍然是開盤售罄。要知道,這可是全款支付,不是貸款買房。

因此,雖然樓市調整持續收緊,但是並不影響開發商大把大把的賺錢。在高房價的背景下,很多城市都出台了一系列限制新房銷售價格的措施,受此影響,開發商雖然不能大幅提價,但是即使維持目前的價格水平,仍然可以獲得很高的利潤。況且,房地產市場向來是上有政策,下有對策。雖然房子不讓提價,但是開發商還可以在車位和裝修上做文章。捆綁車位、裝修進行銷售,多地都爆出了天價車位的黑幕。

上半年房企的銷售業績這麼好,而且還在調整全年的銷售目標,很多購房者都會擔心,房企的腰桿是不是更硬了,房價下跌還有戲嗎?

對此,筆者認為,下半年房價的走勢,不能一概而論,要分城市,分區域,雖然品牌房企的銷售業績很好,但是這與房價是否下跌沒有必然的聯繫。房價的漲跌,是受樓市調整、信貸環境以及市場等多個因素影響的。

在一線城市和熱點二線城市,新房的房價不具有代表性。這些城市,二手房的成交量已經遠超新房的成交量,所以在買房時,二手房的房價變化更有代表性,也更有參考價值。二手房房價的波動,才是房地產市場的真實反饋。

而在三四線城市,由於房地產市場仍然以新房為主,因此新房的房價應該是購房者重點關注的。

整體來看,在大力發展住房租賃市場的背景下,樓市長效機制正在逐步建立,很多大中城市都頒布了鼓勵發展租房市場的措施,未來,租房獲得與買房一樣的權益將不不再是夢想。而且,下半年的信貸政策肯定是收緊的,這可以通過首套房房貸利率上浮看出來。目前,很多城市的首套房的房貸利率已經在基準利率的基礎上上浮5%-10%,未來,貸款利率全面上浮也是大概率事件。

因此,不能以房企的銷售業績來看房價的漲跌,只要調整得到,房價終究會回落的。

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