解讀 「520」新政 | 長沙「樓市調控」的最後一張底牌！

文 | 老周

該來的，終究還是會來的~

昨天上午和某房企大佬碰面，老周還在求解，緣何長沙的「二手房限購政策」遲遲未發？對方笑答，你好歹也是圈內人，長沙ZF「護市」之心切，人盡皆知之矣，為何就老周你還糊塗了？

的確，老周曾不止一次說過，相較一線乃至中部其它省會，長沙在這波行情里，不論是「漲」，還是「控」，都總是要「習慣性慢半拍」。

用那句雖是玩笑卻很貼切的話來形容，就是「好不容易喝到點湯，還沒吃到肉，就要開始挨打了」，心不甘情不願，也是情理之中的事。

商品價格在多數情況下，是對其價值的真實的反映，一個城市的房價和城市的價值之間關係也大體如此：

坐擁中部六省經濟總量第二，人均GDP第一的「光環」，你以為咱們長沙的帶頭大哥，真的願意接受「將長沙的低房價，變成振興實體經濟、提升民生福祉和吸引人才的優勢」這樣的尷尬論調？！

你說好不容易抓住這一波行情，把近三年幾乎都沒漲的長沙房價拉出「窪地」，突然說要急剎車，想想誰都不願意接受！再者，房價不漲上去，當初拿地王的開發商，活脫脫麵粉貴過麵包，屆時找上門一哭二鬧三上吊，管還是不管，不勝其煩。

儘管不願意，但頂頭老大發話了，不聽不行。而且老周一再強調：「不要懷疑這次中央調控的決心」，「這根本就不是一個經濟問題，而是政治問題」。

所以很多時候，調控的決定權，其實並不在地方政府的手裡。

五一前夕在長沙房產微信群及朋友圈流傳的，疑似「國家住建部對省住建廳及市住建委的問詢函」一事，雖然老周認為真實度很高，並分別在4月18日和28日兩次發文，預計長沙將在「五一」前後調控加碼，二手房被限購幾乎是鐵板釘釘。

雖然距這個文件曝光，已經過去半個多月了，長沙也無任何官方的信息「證實」或「闢謠」，但隨著「520新政」凌晨到來，這個曾經的傳言基本已經可以坐實了。

另外從老周狹隘的私心講，如果這個「520新政」不出，老周曾做過兩次的預測，也會被公眾號冬粉啪啪打臉，所以，感謝黨，感謝中央。。。

以上全是廢話，下面才是正題，解讀「520」新政：

1.

「慢半拍」憋出來的大招，卻又是不得不出的底牌！

相較「318新政」千字長文，這次「520新政」行文簡練，但字字如刀，刀刀致命！老周在4月27日的朋友圈寫道：二手房限購是跑不掉的，唯一的擔心，是會不會殃及新房？

結果一語成讖，現在不僅二手房全面納入限購，「本市戶籍二套以上」也限購了，「省內非長戶籍首套」也限購了。更蹊蹺一語成讖的是，老周在4月1日公眾號里，開出「長沙連夜出台限賣令」的愚人節玩笑，結果也不幸言中了~

如果這時以為老周又要得意說什麼「接受你們的膝蓋」之類的話，那你就錯了！好吧，老周只想告誡大家：不看老周的文章和朋友圈，是會栽跟頭的！

2.

「520新政」究竟有多大威力？

先說「本市二套以上限購」和「非本市限購」：第一，對於已取得「長沙市戶籍」的購房者，絕對不是目前市場的主力購房群體；

第二，「318新政」把外省購房者擠向了二手房市場，但把「省內非長沙市戶籍」首套購房者的窗口給留下來了，而這才是新房市場的一直以來的主力購房者。但是「520新政」把這最後一扇窗也無情的關上了。

就光這一條，成交量驟降甚至腰斬，幾乎是大概率事件了。

其次說「兩年限賣」：這才是「520新政」的殺手鐧和核武器好嗎！長沙樓市中目前究竟有多少投資客（包括投機客），目前沒有任何一家媒體或機構，有過權威的統計。

但以【老周侃房】目前的8個微信交流群近4千購房網友的小樣本來看，50%或是較為保守的數據吧！老周上次就在文章中說過，比起調控需求，調控房價，調控土地，調控網簽，「心態調控」才是決定樓市調控的「勝負手」。

最後可以預見的一個場景：接下來，無論是新房還是二手房，你會發現市場上的房子不斷的湧現出來。新房市場里通過「更名」而釋放的房源，也會在本已售罄的樓盤裡不斷出現。

另外，相信很快，住建委會出台關於新政執行細則的問題，核心是解決因「限簽」導致認購未網簽客戶的遺留問題。參照「318新政后，會哭的孩子有奶吃」的先例，估計這次新政會以「5月20日前簽署認購協議和繳納定金」為新政截點，此前已認購的客戶大可放心。

3.

調控底牌亮出后，下半年長沙樓市怎麼走？

首先要告訴大家的是，以老周不太靠譜的小範圍抽樣估算，只要在今年前5個月有新開盤的房企，70%以上已經完成了今年的銷售和回款指標。所以，從供應面和需求面，長沙下半年的成交極可能進入「冰封」局面。

但指望通過「520新政」，長沙樓市下半年有大面積的樓盤大幅降價，可能性較小。

只是如果同時銀行的貨幣金融政策持續收緊，出現三次以上加息或加息預期，則勢必會對樓市形成較大的打擊，並扭轉兩三年內的樓市走向，樓市就此走向下行，也並不是不可能。

即便在不考慮貨幣政策的前提下，下半年也不排除一些遠郊及所謂新興板塊，包括一部分因為工程節點，而把開盤時間定在下半年的樓盤及開發商，受資金問題，出現10—20%以上的降價可能。

任何一個市場局勢的扭轉，總是先從「量降」到「價跌」的過程。以中原地產公布的數據來看，4月份雖然在最後一周發力，但總成交量已經出現環比下跌，如果5月份、6月份出現成交量持續下滑甚至腰斬，則基本可以判斷下半年房價會出現小幅下滑了！

（數據圖片來源中原地產）

PS：

相信昨晚和今天全天的朋友圈，都被「520」大禮包給「轟炸」和「霸屏」了。我也相信昨晚長沙很多的自媒人，像老周一樣，穿了條內褲在電腦前奮力碼字趕稿。。。

昨晚（準確說今天凌晨），老周碼完字翻了下朋友圈，看到一個置業顧問發的朋友圈的一段文字，可能是關於「520新政」最「五味雜陳」的內心獨白了：我的客戶朋友們，咱們有緣再相見！

是的，再見，瘋了的樓市！再見，瘋了的房價！！再見，瘋了的我們！！！

老周520凌晨長沙

附：「520新政原文」

（完）