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北京新政后,一個外地青年的購房之旅

北京新政后,一個外地青年的購房之旅

剛需購房者應稍安勿躁,珍惜「首貸」資格,靜待時機到來

一道「非普」閘門,擋住了通過孟方女友貸款買房的既定之路。圖/CFP

《財經》記者 徐諶輝/文 馬克/編輯

「你的房子可能買不了了。」3月17日,還沒來得及網簽的孟方接到中介電話,說出台了新政策,他的購房計劃因此生變。

孟方大學畢業後來北京發展,交了一個北京女朋友,去年兩人打算結婚,買房的事也提上日程。孟方在京雖已六年多,但頭兩年沒有繳納五險一金,滿足不了「五年社保」的要求,到今年9月才有購房資格,因此雙方商定以女方名義買房。

由於兩人還沒有結婚,在諮詢了多個房屋中介以後,雙方設計出一個最優購房方案:將女方名下位於房山區的房子賣掉,雙方貼點錢,再以首套房貸款方式最大槓桿購入位於石景山區的一套小房子。因為愛情,也因為女方出了購房款的大部分,雙方同意該房子為女方的婚前財產。

由於手上錢有限,房子的選擇面較小,而且元旦后房價上漲較快,甚至出現了隔一個晚上房東就漲價幾萬塊,或多位購房者搶一套房的情形,使得孟方和女友緊張不已。

終於,今年春節前,兩人覓得一套價格能承受的房子,不過便宜有便宜的問題,該房子為「滿二唯一」(房主持有該房已滿兩年且是唯一住房),並且沒有解押銀行貸款,需要孟方女友用賣掉房山房子的錢來給這套石景山的房子解押。但兩人仍立刻與賣家簽了合同,交了定金。很快,房山的房子就賣掉了,現在就差去辦按揭貸款了。

就在這個空當,北京市連環出台購房調控政策,使孟方的購房計劃橫生變數。

「非普」閘門

2017年3月17日下午,北京市住建委、市規劃國土委、市住房公積金中心、市銀監局、人民銀行營業管理部聯合舉行新聞發布會,發布《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》(下稱「3·17通知」)。

該通知指出,居民家庭名下在本市已擁有1套住房,以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的,都將被視為二套房,首付比提至60%,貸款時間調整為25年。

房山的房子已經賣掉,現在孟方女友名下無房。但是其房山的房子之前貸過款,所以按照新規定,這次再購房為二套房,需要按照二套房執行。無房有貸,這是第二套房認定中受衝擊最大的一個類別。

這就是說,孟方那個按照355萬簽了合同的石景山房子,必須按照新政策,將其貸款降為40%,而不是之前的65%。

孟方之前計劃貸款65%,但並不是355萬元的65%即230.75萬元。

這是由於該房非「滿五唯一」,所以房東賣出時需要多繳納一筆個人所得稅。但按照二手房交易市場上的潛規則,所有的稅都由購房者承擔。

個人所得稅的認定,按照相關規定,普通住房不滿五年或非家庭唯一住房出售時,按房屋差額的20%繳納,不能核實原房屋原值的按全額的1%繳納,即:總價×1%或(總價-成本)×20%。

小兩口不願意全額承擔賣家的個人所得稅,於是中介建議將網簽價格做低,不低於區域指導價即可,最後,買賣雙方達成一致,以185萬元的價格網簽。而貸款金額是根據網簽價格發放的,因此孟方女友的貸款金額為185萬元×65%=120萬元。

新政之後,認房又認貸,孟方女友因為有貸款記錄,再買房屬於二套房,只能貸款四成,孟方女友僅能貸款74萬元,需要在首付時多掏將近50萬元。對於他們這樣的工薪階層來說,50萬元無疑是一筆巨款。孟方對《財經》記者說:「236萬元的首付,兩家已經是傾其所有。」

好在中介指出,要想按原計劃貸出120萬元並不困難,網簽價格只要做到300萬元即可,但這需要多交25萬元左右的稅。

想到多花25萬元總比買不到房強,兩口子咬牙接受了調高網簽價的方案。但新問題馬上又來了:如果網簽價格為300萬,這個房子就不是普通商品房了。

何為普通住宅?按照北京市住房城鄉建設委、市財政局、市地稅局聯合發布並於2014年10月8日起實施的《關於公布本市各區域享受優惠政策普通住房平均交易價格的通知》,符合以下三個標準,即為普通住宅:

1.面積140平方米以下(不含);

2.容積率在1.0以上(除別墅外都達標);

3.成交價格在「環線指導價」的1.2倍的標準內(這個是最大的影響)。

三個標準中,第三個影響最大。舉例來說,孟方欲購的房子位於石景山區五環到六環之間的位置,按規定,其總價不能超過374.4萬元,單價要小於31680元。在該標準制定時,該地區商品房均價僅為27130元,如今該地區二手房實際成交均價已經遠超31680元。

按上述規定,五環內的房子總價不能超過468萬元,否則就是「非普」,市場由此戲謔北京房子為「468」。

非普通商品房(非普)稅既高,貸款利率也無優惠。購買非普,契稅為總房價的3%,普通住宅則是1.5%;個人首次購買90平方米以下的普通住宅,且屬家庭首套房的,稅率僅為1%。此外,按照「3·17」通知,非普只能貸款兩成,60萬元,首付得交295萬元,兩人得多籌集60萬元資金。

一道「非普」閘門,擋住了通過孟方女友貸款買房的既定之路。

婚姻考驗

孟方不得不再次考慮由自己貸款買房。今年9月孟方就擁有購房資格,由於他買房是首套房,因此即使買「非普」,也可以貸六成款,資金壓力大為減緩。要做的只是跟賣方協商,變更合同主體,延期付款。因為購房合同已簽,新政之後賣房同樣變難,房東也願意協商。

但這麼做的問題是:房子由原計劃的女方婚前財產,變成了男方婚前財產,但出錢大頭卻是女方。即使孟方女友並不在意,可她的父母卻未必願意。

撓頭之際,又一政策突然出台。

3月22日,北京市地稅局、北京市住建委聯合印發關於進一步嚴格購房資格審核中個人所得稅政策執行標準的公告。規定「在本市沒擁有住房且連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭,限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)」,其中「連續5年(含)以上在本市繳納個人所得稅」,是指按「工資、薪金所得」繳稅的納稅人,從申請月的上一個月開始往前推算60個月在本市連續繳納個人所得稅,且每個月稅費不能為0元。按「個體工商戶生產、經營所得」繳稅的納稅人,根據其適用的計稅期間,從申請月的上一個月(或上一季度)開始往前推算60個月(或20個季度)在本市連續繳納個人所得稅。該標準自2017年3月22日起執行。

對於孟方來說,連續繳納60個月個人所得稅的新規可謂是晴天霹靂。按照以前的政策,社保和個稅繳納方面是存在不同的認定要求。社保需要連續繳納60個月,而個稅只需要每年繳納一次。

雖然據有關部門解釋,對於因工作變動等原因造成未繳或補繳稅款且不超過3個月的,可視為連續繳納。換言之,對於5年內有換工作經歷的個人,允許將其連續60個月在本市繳納個人所得稅的標準,降低至總共57個月。

但對於孟方來說,57個月和60個月沒有區別。因為他供職的公司從成本考慮,有很長一段時間,都是按最低標準繳納五險一金,這個標準達不到月薪3500元的個稅起征線,因此個稅記錄為零。孟方計算了一下,如果按照最低57個月計算的話,他距離符合購房標準要再延遲到2018年1月。

石景山的房主能等到那時候嗎?

歸根結底還是缺錢。在孟方看來,對他而言,新政的本質,就是讓他的購房門檻抬高了50萬元。

融資無門

詢問了很多意見之後,結論還是借錢,只是向誰借,怎麼借?

找親朋好友借錢是孟方首先想到的,但是由於之前就已經「搜刮」了一圈,再湊五十萬談何容易。

於是「首付貸」、「信用貸」、「P2P」互聯網金融公司,一系列孟方之前聞所未聞的新詞湧入他的計劃表裡。就在他準備嘗試新事物的時候,新政又來了。

3月24日,人民銀行營業管理部、銀監會北京監管局、北京住建委、北京住房公積金管理中心發布《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》(下稱信貸通知),規定對於離婚一年以內的房貸申請人,各商業銀行應參照二套房信貸政策執行,公積金貸款亦然。並要求嚴格審核個人住房貸款首付款資金來源,嚴禁各類「加槓桿」金融產品用於購房首付款。

本次「去槓桿」的方法主要體現在兩方面:

第一,調查資金來源。各商業銀行要根據「了解你的客戶」的原則,加強對客戶的盡職調查,認真核查購房人首付款資金來源,對使用「首付貸」等金融產品加槓桿的客戶,應拒絕發放貸款。嚴禁以消費貸、個人經營性貸款等名義貸出資金用於支付購房首付。

第二,需嚴格審核借款人還款能力。各商業銀行要嚴格落實月供收入比(不超過50%)等政策要求,強化審核購房人收入證明材料。對於購房人提供虛假收入證明或不符合月供收入比要求的,不得放貸。對於已成年、未就業、沒有固定收入且還款資金來源於其他共同還款人的借款人,商業銀行應進一步嚴格住房貸款條件,原則上可參照二套房信貸政策執行。

一位會計師事務所合伙人告訴《財經》記者,「按照《個人所得稅法》、《反洗錢法》,一個人交300萬元房款,必須有約150萬元的個稅交稅單,以證明自己的錢不是洗錢所需。」

這些規定如果嚴格執行,對孟方都是「致命」打擊,之前他有過通過中介幫忙找「過橋」資金的想法,如今這個辦法顯然行不通了。甚至最早期那個靠提高網簽金額,以多交稅的代價多獲貸款的方案也無法實施了。

這是因為還有個月供收入比卡在那裡。按照貸款120萬元來計算,由於是女方單獨購房,25年期月還款最低都要6000元以上,但是其女友目前收入並沒有達到1.2萬元。

山窮水盡之際,中介建議,不如註冊一個公司,用公司的名義買。因為「公司名義」購房可以規避目前的所有限購的規定,並且有些銀行可以做五成按揭,房子過戶之後也可以抵押貸款。

但公司購房弊端也很多。比如,轉賣時,契稅高於個人轉讓,還有個人不需要繳納但是公司必須繳納的房產稅,還有維持公司每年需要的費用,這些都讓作為一名普通打工者的孟方無力承擔。

這時孟方想到了商住。以前不想購買的商住兩用型住房,是因為商住兩用的房子不能上戶口,產權也是40年到50年不等,一直都不是孟方考慮的對象。

然而這次政策考慮的實在周全。3月26日晚間,北京發布《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》。該《公告》要求,在建在售商辦項目不得賣給個人,商業銀行暫停購房貸款。已銷售的商辦類項目再次上市並出售給個人的,個人應符合名下在京無房和商辦類房產記錄,並連續五年繳社保或納稅。

所有的買房之路都被堵死,焦頭爛額的孟方卻仍然知難而進:「如今在北京買房子,難度就跟當年我父母在計劃生育那麼嚴的情況下,生了我倆姐,又要了我一樣。」

可是為什麼非得買房子呢?孟方對《財經》記者說:「我們也想過租房,300萬元足夠在北京租50年的房了,但這和自己有還是不一樣。」頓了一下,他又補充道:「就像在農村生活必須有個男孩,在北京生活也必須有個房子!」

房價會跌嗎

連環調控政策給北京火熱的二手房市場澆了一大盆冷水,它堵住的不僅是孟方這樣的剛需購房者,同樣堵住了非全款買房的投資者,因為貸款比例大降,投資門檻驟然提高。而商辦類項目的叫停,則壓縮了新房市場的擴張,使得違規開發商住兩用住宅的開放商們陷入銷售困境。

但市場上的錢依然還在。截至2017年2月末,廣義貨幣(M2)餘額158.29萬億元,同比增長11.1%;狹義貨幣(M1)餘額47.65萬億元,同比增長21.4%;流通中貨幣(M0)餘額7.17萬億元,同比增長3.3%。

樓市一直是沉澱資金最大的池子,新政凍結了樓市后,市場上的錢會流向哪裡?

過去兩年,隨著人民幣貶值預期增強,無論機構還是個人,配置海外資產蔚然成風。2月7日央行公布的數據顯示,1月末外匯儲備餘額為2.998萬億美元,自2011年2月以來首次跌破3萬億美元關口。兩年間,外匯儲備減少了1萬億美元左右。

資本外流強化了人民幣的貶值預期,客觀上也減輕了國內資產價格的上漲壓力。但從去年年中開始,當局明顯收緊了資本流出的通道。機構的對外投資併購、購買金融產品審核變嚴;居民資金匯出海外額度雖然保持一年5萬美元不變,但是審批手續趨緊。

一方面是人民幣無法繼續尋找海外出路;另一方面,美聯儲釋放信號,將於 2017年加息三次,顯著增大人民幣貶值壓力。再加上樓市管制,堰塞在境內的龐大流動性如何釋放,引人注目。

從北京房地產市場的供應端來看,2016年北京供應住宅用地15宗,總建築面積220萬平方米,扣除棚改、自住房、公租房和安置房等類型住宅建築面積,商品住宅供應總建築面積約為59萬平方米。從政策要求來看,商品住宅供應量有望大幅增加,但2016年商品住宅實際成交面積為874萬平方米。2017年1月-2月住宅用地增量僅為23萬平方米,指望新房平抑需求並不現實。

所以調控政策同時要求,督促「1300 萬平方米已拿地未開工、950萬平方米已開工未入市」的在途商品住房項目加快開發進度。倘使這一政策執行到位,2017 年新增住宅供應量有望達到2016年實際成交套數的2倍以上。

但政策執行仍有很大的彈性。如東興證券分析師所言,「政策提來終覺淺,落實此事要躬行」。因為以往出讓的土地並沒有設定房企拿地后的開發周期,在土地增值的巨大誘惑下,開發商仍會盡各種可能以拖延開發時間。

除了商品房,北京市為了解決供需矛盾,還增加了保障房供應量。

北京主要建設籌集三類保障房源,即棚改安置房、公共租賃住房、自住型商品住房。北京市住建委表示,2017年北京市保障房將建設籌集5萬套並竣工6萬套。

在公租房方面,將逐步放寬公租房的准入條件。在自住型商品房方面,本市自住型商品房將只針對無房家庭進行銷售,且不允許三年內有房屋轉出記錄的家庭申購。原來因高於標準而無法申請保障房、購買商品住宅負擔過重的部分人群,將獲得購買保障房的資格,雖然未來入市流通會部分受限制,但對首套剛需人群仍可謂優選。

由此可見,在抑制需求的同時,北京市也在加大供給,這對平抑房價無疑會起到正向作用。但蘇寧金融研究中心主任黃志龍認為,對房價影響最大的因素是按揭貸款利率。這一結論來自樓市過去十年的數據。在2009年-2010年的第二個房價上漲與下跌周期中,監管部門曾推出了7折購房利率政策,相應地,2009年6月個人按揭貸款利率創下4.34%的新低,房價漲幅也於2009年末達到峰值。隨後按揭貸款利率拐頭向上,房價漲幅也於2010年4月進入下行周期。

2014年中以來的房價走勢表明,在2014年9月首次出現9折利率折扣之後,2015年3月房價上漲開始加速。經過連續多次的降息和按揭貸款利率折扣,至今年6月按揭貸款利率已下行至4.55%,接近前期最低點(4.34%),當前房價仍處於上行周期中(見圖表1)。

所以,房價走向的關鍵是央行是否加息。2017年剛開年,人民銀行先後提高了銀行間市場的公開市場操作利率,貨幣政策的基調已經從「寬鬆」轉為「中性」,未來是否進一步轉為「收緊」,需要觀望。一旦房貸收緊,購房加槓桿空間和按揭貸款利率折扣幅度收窄,房價就可能出現拐點。

東興證券結合歷史數據作出判斷:短期內,北京受此次調控政策的影響,二手房成交量有可能同比下滑30%-40%,但是中長期會逐漸修復。新房受預售證和銷售證約束,性價比較高,銷售下降將有限。

對於孟方這樣的剛需購房者,以上分析意味著什麼呢?在政策不變的情況下,他們應稍安勿躁,珍惜「首貸」資格,一邊排隊各種保障房(購房資格見表4),在三年到五年之內一邊靜等加息以及 「普通住宅」標準變更,同時留意因貸款壓力增大而拋盤的房子。

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