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類住宅全面整頓，是時候醞釀中國真正的REITs

2021/12/25

yidianzixun

「我的老闆要求我們加大對外租賃的力度，把租賃作為一個重點業務來抓。」一家商業地產開發企業的租售部門負責人明確的表示。

根據類住宅整頓的相關政策，未來上海將不會再有小面積的，可以用於居住的公寓式辦公，開發商需要越來越多的自持商辦面積。

開發商因此把目光瞄向了金融和大型企業客戶，想通過他們的入股，甚至完全收購持有這些辦公樓的項目公司股權，來解決商辦物業的自持資金來源問題。

相比地產企業，金融機構看得會更為長遠些。他們在等待國家的公募REITs最終出台或者通過境外發行REITs，以實現資金的退出。今年基金業協會一再表態研究推動「公募基金+資產證券化」的房地產投資信託基金(REITs)模式,內地REITs的破冰指日可待。

「資產證券化目前在已經全面啟動，但是它具有巨大的發展潛力，有望成為開發商和資產持有人的主要融資選擇，更有可能改變房地產金融的整體發展格局。」

董事，暨評估公司負責人（北京）

第一太平戴維斯

「六大類型物業可以搶先發REITs」

無論是境外發行REITs還是CMBS、ABS、ABN基礎，資產主要是已完工並進入成熟運營的商用物業。境外發行REITs資產包通常由多個物業組成，並要求在整個資產包里建設期或未開業物業比例不能超過10%；而境內資產證券化則要求基層資產能夠產生穩定現金流，待開發或在建佔比不超過10%的基礎設施、商業物業、居民住宅等不動產或相關不動產收益權。目前可以用於資產證券化的物業主要包括以下類型：

1

寫字樓

經營管理標準化程度較高的特性，使得寫字樓成為境內外REITs核心的類型之一。投資人對寫字樓的共識性遠遠高於其他同等的商業物業，寫字樓的後續管理壓力會相對較小，特色化會相對弱，標準化程度會相對高，目前國內優質寫字樓的凈經營回報率在4%左右，同時由於寫字樓租金具有顯著的地域位置差異，因此標的物業適合一、二線城市核心地段。

2

購物商場，特別是購物中心

在國外，百貨商場是REITs基礎資產里很大的一類組成部分，日本等地的百貨商場仍然經營得風生水起。但是在國內，目前百貨商場受電商的衝擊比較大，日益凋零，具有顧客體驗價值的購物中心成了一個很核心的內容，購物中心的投資回報率會高於寫字樓，不過管理能力的差異導致租金收入差異也相對較大。

3

公寓

租房文化推動公寓成為國際REITs市場上排名靠前的品類。在國內也有酒店、公寓的資產證券化嘗試，但是承做層面的壓力較大。國內產權公寓領域還沒有發展起來，房價高導致產權公寓租售比較低，不過隨著公寓資產證券化的突破和白領公寓的崛起，相信公寓REITs會與長租公寓同步發展。另外，以公租房為代表的機構持有型保障房項目也可以視為公寓的一部分。

4

酒店

在國際酒店運營管理上寡頭壟斷的格局下，從業主角度來看很多酒店的凈投資回報率，如果把維修成本折舊折算進去的話，酒店投資回報率相對較差，只有運營非常優質的酒店物業才具備運作REITs的財務基礎。

5

物流與倉儲

物流地產屬於具有高營運收益率回報特徵的資產類型，新加坡具有多個以物流與倉儲地產為基礎資產的REITs產品。而隨著國內電商行業的發展，物流與倉儲地產已成為資產證券化的重要品類。

6

基礎設施以及其他

能夠產生穩定現金流的營業性基礎設施佔據了國際REITs市場約9%的比重，而基礎設施的穩定性與長期性特徵也與REITs屬性匹配。相信隨著國內PPP模式的推進，國內以基礎設施的全部或部分產權作為基礎資產的類REITs產品也將登陸資本市場。

「養老地產REITs將會很有機會」

在傳統六大地產之外，還有一種新興的房地產業務，也有機會在未來大規模發行REITs，這一業務就是養老地產。

2015年65歲以上人口佔比為10.5%，約1.44億人；與此同時，老年撫養比14.3%，這兩組數字一直在穩步增長。根據聯合國人口署預測，的老年人口將以每年超過800萬人的速度增加，到2050年，老年人口佔比將達到30.8%，約為4.3億人，80歲以上的老年人將超過1億人。隨著經濟的快速發展，人民生活質量、健康程度和壽命得到了很大提高，對養老住宅需求也將集中爆發時期。

養老地產不同於普通商業住宅產品，可以通過預售款提前融資與產品銷售迅速完成資金回籠

養老地產長期持有的經營模式加重了房地產企業的財務負擔，同時收益能力的不確定性增加了企業現金流斷裂的風險。因此，融資對養老地產開發更顯重要。目前房地產融資存在一系列問題。REITs的引入，提供了有效的解決途徑。

對於企業來說，REITs拓寬融資渠道，降低財務風險，解決養老地產企業資金需求

養老地產REITs通過吸引民間資本，能夠拓寬企業的融資渠道、解決企業巨大的資金需求，同時，由於REITs持有人是以投資入股的形式參與到養老地產運營中，因此所注入的資金屬於資產，不計負債，這不僅降低了企業的資產負債率，而且權益性融資作為企業最基本的資金來源、作為企業經濟實力的象徵和保障，能夠為企業繼續進行其他類型融資提供基礎，增強企業再融資能力。

為中小投資者提供新的投資渠道

居民手中擁有大量閑置資金，截至2016年底，住戶存款餘額超過59.8萬億元，其中活期存款餘額逾20萬億元。但金融市場不完善，投資渠道單一，導致該筆資金無法有效利用。養老地產REITs的引入，一方面，可以為中小投資者提供新的投資渠道；另一方面，由於REITs的諸多法律法規，如限制所有權過度集中、大部分收益需分配給投資者等，還可以有效地保護中小投資權益，為之提供較其他金融產品更穩定的投資收入來源。

當然，養老地產要發行REITs還有很長路要走。設施和服務供給與市場需求不匹配、相關政府政策落實程度和融資渠道的制約等，這些因素對於養老房地產項目的營運和投資回報周期有決定性的影響。另外，整體來說政策與法規還不完善，發展模式與監管也沒有統一的標準及規範。的養老服務業才剛剛起步，此行業需要養老地產對管理專才也是要求很高的，這需要政府相關部門配合對口管理部門，統一進行管理及發展。

目前,仍處在企業資產證券化探索階段，在發展過程中，應該聘請信譽良好的中介機構為企業保駕護航，增強公信力並確保資本市場穩定良好的發展。