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你想多了!誰說是泡沫就一定會破!

你想多了!誰說是泡沫就一定會破!

當談起資產泡沫時,你的第一反應是什麼?是擊鼓傳花、是投機、還是龐氏騙局?尤其當下的國內房地產,似乎我們能看到的媒體都在說,這就是個巨型泡沫,然後只要鼓吹泡沫必破、接盤,一定會成功吸引讀者的眼球。

可是當我們冷靜下來去想,是的,泡沫總會消失,但這就是一句廢話,就跟人總會去死一樣。如果一件事超出我們常人的認知,就不負責任地說它是泡沫,然後民粹正確地認為,是泡沫就會毀滅。

這樣做顯然是不夠理性、不夠嚴謹的,甚至我們有沒有試著去分析過,這件事可能本身是合理的,而我們的認知是錯誤的。

什麼是泡沫?

是不是超出我們認知不合理的,就是泡沫呢?從金融角度該如何思考它呢?

這裡我們舉個例子:假設一隻老母雞100塊錢,但是某一天得知它將來能下金蛋,那麼你願意花多少錢買下它?你說值一千萬,我說值更高5千萬,最終5千萬成交。這就產生了泡沫。對於老母雞生金蛋這件事來講,泡沫就是5千萬減去100,等於49999900。

那麼這裡就引出了三個概念和一個公式:價值、估值和估值的錨。

剛才的例子里,老母雞的真實價值是100,估值是我們給的5千萬。估值的錨就是將來生金蛋這個技能, 泡沫就是多出的49999900。

紫色部分為泡沫

事實上,在金融知識里,關於泡沫,還有另一層含義:價值發現。

我們能夠發現,泡沫的存在,總是伴隨著發展,也就是錨。那麼就迫使參與發展者,提前對未來進行定價。你可以稱之為賭,也可以稱之為價值提前發現。

比如設想下初期的騰訊,他研發出全新的遊戲

或者社交產品,這個公司本身值一個億,1股一塊錢。但是如果等他真發展起來了,你還想1股一塊錢入股?怎麼可能呢?還有你的份么?

所以當他這個科技、產品,剛剛誕生時,你就要為他的未來,提前去估值,5億、10億,甚至100億。儘管他生死未卜,儘管他還沒有接受市場考驗,甚至他還沒有業績。

泡沫的本質是金融價值發現,是市場資金對未來價值的的提前定價。有泡沫,並不可怕。相反,任何期待發展的事物,都應該慶幸有泡沫。

那麼我們再看房地產,各位換個角度思考下,當下的房子已經不是房子,它是金融的介質,它能加槓桿,能抵押借貸。如果我們把每一個城市都當成一個上市公司的話,那這個城市的土地和房子,就是弱化了的股權。

所以一座城市,一個地方,提出新的規劃、建設新區等等,房價地價肯定要先漲(炒)起來的,因為是金融屬性決定,各大房地產商必須進行價值發現。不然等新項目真的發展起來了,你想再參與進來,對不起,沒門兒!

誰說的泡沫一定破滅?

大家聽多了龐氏騙局,畫大餅,那麼我們認真探討下,泡沫就一定會破滅么?答案是否定的。

繼續上面的例子,老母雞不可能生金蛋,這是我們都知道的,類似的水變油技術,這種泡沫必破。但是基於真實發展的,比如騰訊推出產品,我們就需要嚴肅對待。

既然泡沫的起因,是因為某個新生的概念,比如科技或者產品,也就是估值的錨。那麼,在接下來的日子裡,如果這個錨的發展,帶來實質的價值,也就是泡沫變成了實心球,那泡沫就沒有破滅的可能,泡沫消失是因為被真實價值取代了。

比如,騰訊剛推出微信時,市值是1000億美元,微信的未來沒人知道,很多人根據這個新生微信,給騰訊估值了2000億美元。這多出的1000億,在當時看算是泡沫。

但是今天呢?微信的發展,給騰訊帶來的收入,一天就有1億多。騰訊市值就直接到了3千億。當時的泡沫還是泡沫么?

泡沫是由錨帶來的,但是錨帶來的不僅僅有泡沫,還有成長。決定泡沫是否破滅的,是成長能否填實泡沫,也就是做成實心球。

我們回過頭來看房地產和房價。既然很多城市的房價,是泡沫。那麼這個城市的房價是否能夠破滅,就要看地方發展的錨,能否真實發展起來。

我們試想下,合肥、鄭州房價的錨是米字型高鐵,未來因高鐵帶來的發展,高的不說比北京上海,就說能夠達到蘇州、成都的水平,那他們的房價,泡沫還大么?

同時你所在城市房價的錨,是什麼呢?

很多人總愛拿日本崩盤來講泡沫破滅。按上述分析的,泡沫基於發展,是發展就有不確定性。日本當時地產崩盤時的主要原因,並不在於自身的發展。而在於兩點,第一是泡沫增速過快沒有行政干預,第二是發展過程中被撤了梯子。

沒有人希望泡沫破滅,那麼如何控制泡沫,是門藝術,也需要技術。

控制房價泡沫

我們站在控制泡沫的角度,來看當下的房地產調控政策。

是的,房價存在泡沫。那政府的技能,就是把泡沫填實。所以我們能看到,比如限購、限售,意思就是說泡沫別再大了,速度慢一點,再大就做不成實心球了。這是從估值端入手,對市場進行把控。

然後對發展價值端呢?限制資本外流,然後對城市進行招商引資,對城市加快交通建設,引進大企業。偏遠的郊區,捷運

給你修上,道路給你高架立交全鋪上。舉個很簡單的例子,鄭州房價漲起來后,總理一直到這個地方,拉投資、拉產業,目的就是能力範圍內做實發展,讓價值填實估值。

這是房產和日本房產的本質區別。可以行政控制泡沫的大小,也可以強行管制資本從房地產撤出,避免發展上台階時,被人空中跺一腳。

發展帶來泡沫,它是動態的,也是不確定的,任何用靜態標準去預判未來泡沫是否破滅的,都將失敗。比如現在城市的基本面,比如現在的工資收入。為何?因為估值的錨,定價的是未來。

的房價,是有泡沫,但是它究竟有多大,大到什麼程度會破?沒人知道確定答案。很多人覺得它會像樂視網一樣,泡沫一層層破滅。但是目前來看,的房價,更像是茅台和騰訊,它基於的發展,成長性還不錯。

當我們在聊泡沫時,請不要張口就泡沫必破、高位接盤。不管歷史會不會簡單重複,也不管未來多麼的不確定,我們能把握的永遠是當下。對泡沫的認知都不夠,談什麼破不破?

更重要的是,當你我所在的城市房價飛漲,學會多個維度思考問題,清晰的認識泡沫,最起碼,不再無腦的只會工資、租售比來談房價,更別傻傻的只會說破滅、接盤。試著去找到為它估值的錨,然後去研究這個錨將來的落實和風險,明顯更有價值和意義。

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