重壓之下北京樓市瘋狂難延續

3月至今，北京樓市迎來密集的政策窗口期，不僅有重磅「317」新政(認房又認貸，提高二套房首付比例)頒布，還對「假離婚」「商住房」「學區房」等政策可能存在漏洞的地方進行了嚴格的限制，對哄抬房價的中介也採取了嚴厲的措施，4月初，北京再次對房價祭出「殺手鐧」——明確未來五年全市計劃供應住宅用地6000公頃，年均1200公頃，保障150萬套住房建設需求，其中自住型商品房將供地1020公頃，擬建25萬套自住房。今年註定是北京樓市的調控之年。預計政策「組合拳」出台後，樓市成交量將跌入冰點，房價也會出現同步回落。

另一方面，相關報道顯示，北京市住建委已對新入市的期房改成現房銷售進行限價，每平米單價不得超過8萬元;另外，未來自住房將只針對無房家庭銷售，且不允許三年內有房屋轉出記錄的家庭申購。

加大保障房供應、新房限價、嚴格控制投機性購房等一系列政策傳遞出的信息是：完成2017年底確保北京新房房價明年環比不增長的目標，嚴控首都人口，完成北京非首都功能疏解任務，同時保障無房家庭通過保障房與自住房解決居有其所問題，通過降低購房槓桿比例大幅度限制投機性購房。

年初以來，北京核心區域二手房出現了20%左右上漲，並引發一小波搶購行情。這其中反映的是居民對貨幣潛在購買力下降的共識和資產保值增值的迫切需求。因為土地屬於供給彈性較小的特殊商品，因而即使短時間大幅度增加土地供給在火熱的購房者面前也總是顯得不夠的。

北京樓市近年來只漲不跌的一個重要原因在於包括醫療、教育、金融、行政等資源過度集聚於中心城區，由中心城區逐步向外發散，也就是攤大餅式發展。根據發達國家經驗，大城市周圍以產業為依託規劃好重點衛星城的發展不僅可以解決大城市病，還能有效帶動區域經濟。但事實情況卻是在規劃缺位和官本位主義影響下，北京周圍如平谷、懷柔、延慶、門頭溝等區縣經濟長期處於相對落後的水平，城鎮化進程還有較大空間，並沒有發揮好產業與人口疏解的作用。

近期雖然從國家到地方均提出促進特色小鎮的計劃，並給予相關政策支持。在土地供給不斷收縮的情況下，萬科、碧桂園等眾多房企不得不轉型加入特色小鎮建設之中。進一步觀察，多數房企開發特色小鎮定位均為生態旅遊，與建設真正意義上的以產業帶動的衛星城仍有較大差距。

另一方面，北京樓市成交主力已由新房市場轉向二手房市場。北京市住房市場自2008年起，每年的二手房成交量均超越新房成交量，尤其是在房價高漲的2010年、2013年、2016年，二手房成交量更是顯著高於新房成交量。2016年北京市二手房成交量為27.65萬套，新房成交量則為11.47萬套，二手房成交量佔總成交量的七成。而且，由於城區已基本停止供地，新房一般均在郊區，即使為數不多的城內新房一般也是「天價房」，與普通老百姓基本沒有關係。從這個角度看，控制樓市虛火的根本還在於控制二手房的投機性需求。而影響需求的關鍵因素是信貸政策、市場綜合利率水平與市民購買力。

2017年以來，隨著金融去槓桿的深化，央行已開始減少貨幣凈投放量並上調MLF、SLF利率，表現為銀行間同業拆借利率有了顯著提升，上海同業拆借利率1M及以上品種均上升至4%的水平，近期加上MPA季末考核影響，市場流動性加速收緊。銀行間同業拆借利率的提升顯著增加了銀行成本，因而近期多家銀行降低了房貸折扣優惠比例，首套房利率優惠已到95折，同時壓縮了最長可貸款年限。隨著美元進一步加息，未來市場綜合利率預計會繼續上浮，對於銀行來說原本屬優質資產的房貸業務很有可能不再「優質」。2015-2016年房價大漲的「元兇」主要是居民加槓桿購房，收緊信貸基本就牽住了房價上漲的「牛鼻子」。

另一方面，受北京生活成本的不斷提升、非首都功能疏解以及戶籍制度的收緊等因素影響，北京市常住人口增加值近幾年呈顯著下降態勢。數據顯示，2016年末，北京市常住人口為2172.9萬人，僅比2015年末增加2.4萬人。同時，居民新增存款同比增速也開始出現下降，數據顯示，2016年12月末，北京市住戶人民幣存款餘額28012億元，全年增加1271.5億元，同比少增163億元。在購房成本上升、人口增速放緩與購買力增速放緩的前提下，北京樓市上漲的原動力正在不斷耗盡。

如果放眼全國，在信貸政策收緊、市場利率提升和各城陸續出台的限購政策影響下，去年快速上漲的多地房價拐點已出現，曾經耀眼的樓市「四小龍」今年房價均出現了下降，深圳樓市更是從2016年就步入調整期，部分投資購房大戶正在逐步拋售房產。

不僅如此，此輪房地產去庫存成功為地方政府解套，居民加槓桿換房與地方政府去槓桿，加上地方債務置換，地方政府巨大的債務負擔短期束之高閣，未來類似於遺產稅、房地產稅等財產稅預計出台日期已逐漸臨近。

因此，在「317」等一系列房地產新政影響下，短期市場會快速冷卻。未來隨著樓市調控的深化、市場利率的抬升、常住人口的不增長甚至下降、財產稅的出台，預計會逐漸有2016年以前以投資或投機為目的的加槓桿購房者選擇出售房產，兌現收益。可以說，重壓之下北京樓市瘋狂難延續。