震驚:上海房價要大跌了?

去大馬玩了幾天，似乎買到了假的防晒霜，直接從業餘公號狗晒成了黑狗。心情灰暗之際國內傳來消息——上海公布「十三五」規劃，樓市恐大跌！

作為固定資產壓身的黑狗，不由一身冷汗，仔細一看內容卻釋然了。等一回到國內便有眾多朋友來問，青菜如何解讀，是否該拋盤離手？本菜統一回復：該吃吃該玩玩，天塌下來有老爺頂著。

為什麼這麼說呢，首先我們來看看這個「十三五」規劃到底說了啥，刨去雜碎抓重點：

1. 5年裡增加供應量達到170萬套

2. 170萬套里45萬套商品房，70萬套租賃房，55萬套保障房。另市場回購30萬套經租房。

按照上海每年約10萬套的銷量，這麼大的增加供應量房價難道不跌？本菜笑而不語。

先來說說商品房與租賃房和保障房之間的區別吧。商品房不同於所謂的租賃和保障房的最大原因是其有完全的產權，首先來看一個等式：

完全產權=處置權+使用權。

處置權：買賣、轉讓、抵押等等對於房產處置的權利

使用權：使用房產居住的權利

不難看出，我們買入商品房的同時即獲得了處置權+使用權的完全產權。如果我們把房子抵押給銀行進行按揭，我們的抵押物就是我們讓度出的房子的處置權，因為雖然不再能進行房產交易，我們仍然擁有使用權可以居住其中。而如果在按揭的同時時我們又把房子出租給別人，則相當於別人使用金錢購買了一段時間內我們對房子的使用權，所以在此期間內我們連使用權也沒有了，儘管房本還在我們的手上，我們事實上對該房屋沒有任何權利。

如果作為投資者，我們更關心的其實應該是處置權這個部分，因為處置權意味著可以抵押借入債務，是房產金融屬性的來源。看過青菜之前文章的朋友應該能夠理解當前金融環境下「債務」對於財產的重要性，所以目前的房價能夠飆高到如此地步，金融屬性功不可沒。因此相對於處置權的金融屬性產生的收益，使用權所產生的那一點點「孽息」基本可以忽略不計。這就不難理解，為什麼一線城市會有這麼多待價而沽卻不出租的空置房了。

弄清了這個概念以後我們回頭看看這個規劃的內容，再來分析一下「十三五」規劃的內容，就比較耐人尋味了。

雖然5年裡計劃轟轟烈烈的供應170萬套，但裡面真正具有金融屬性的商品房只有45萬套。2016年上海的銷售的一手房有10.84萬套，按這個標準來比「十三五」5年期間的供應面積居然神奇得下降了10%以上！而剩下的都是只擁有使用權或部分處置權的租賃房和保障房。

這是唱的哪一出？

為了理解這個問題又要先喝一口青菜毒雞湯——租售比是扯淡。

試試到群租密集的老破小小區里和那些剛畢業的大學生、商場超市的營業員、公司底層小白領、自由市場的小老闆們聊聊天，勸他們儘快買房讓房租變月供看看。回答多半是：給我有多遠滾多遠，買得起我還租！？

這些人難道不是「剛需」？錯！買得起的才有「剛需」！這是不買丈母娘不讓進門不能繁衍子孫的剛需；這是不買小孩進不了學堂過幾年還會漲的剛需；歸根結底是不買錢會縮水的恐懼造就的保衛財富的剛需。但所有「剛需」的前提是你有支付能力！無論你是一擲千金的土豪還是舉三代之力勉強上車的中產甚至工薪，一定要跨過這個門檻之後才有資格談論這個「剛需」。否則你的剛需有個學名，叫做「無效需求」。

很明顯每年10萬套一手和基本數量相當的二手房的買家與租在老破小老大樓里的租客不是同一類人。他們是上海10萬+手握1000萬以上可投資資產的土豪；各種科技公司的管理層和程序猿；每天打飛的談項目的投行金融狗；全國苦逼跑的工程獅等等等等，這群動物共同的名字叫做「中產階層」。

可以看出，租賃市場的客戶人群和房產銷售市場的客戶人群是完全「不搭界」的兩個人群，而劃分這兩個人群之間的財富鴻溝是100萬-300萬這條粗粗的邊界。因此並不存在像國外那樣明明有錢買卻還在租房住的大量人群，一等到房價下降就會有大量之前沒有入市的人群能夠形成有規模的購買力進行抄底。很明顯的例子，魔都的房子就算打對摺回到去年的價格，去年買不起的就買得起了？那你去年在幹什麼？？

既然沒有購買力的轉換，所謂的「租售比」就是徹頭徹尾的偽概念，租是租，售是售，比什麼比！租金只能和租客的收入比，售價只能和買房人的支付能力比，這才是正確的世界觀！在神州扯這個指標來論證房價高的都是流氓詐騙犯。

由此想到之前老蠻的一篇文章。老蠻是本菜的偶像，以紮實的數據收集和處理能力見長，國內難有敵手。日前有篇文章提到了將各地的居民存款餘額與居民債務進行比較，得出多地瀕臨破產房產即將崩盤的結論，甚至京滬也在破產的邊緣。雖然數據無懈可擊，論證條理清晰，但方向錯了。最大的問題就是存款和負債的不是同一群人，存錢是底層人民在達不到金融投資門檻時無奈的選擇，一旦有好的投資方式你以為還有傻守銀行存款的人嗎？君不見幾個點的理財產品都攪得大媽們日夜難眠。所以大部分的富人是無存款的，且資產還有國際化配置的傾向，但是他們卻是負債買房的主力。如果一杆子平均當地的存款餘額和負債對比，得出的結論自然有失偏頗。現實生活中是早不到幾個在銀行存在大幾百萬然後又跑去貸幾百萬買房的SB的對吧，看崩不崩只要看能不能還得起利息，足矣。

又扯遠了，說了這麼多還是回到上海「十三五」規劃到底透露了什麼信息？房價到底跌不跌？

在搞清商品房和租賃房面對的不同人群這個概念后再看這個規劃就清晰了，注意看重點：能夠具有投資屬性的商品房少了，「用來住」的租賃房多了。

商品房是給能買得起的有錢人玩的，當然要掐著脖子供應。想想也是，那可是老爺的財稅來源，是命根啊。尤其現在在「L型底部」，有的省份都要揭不開鍋了，上海可不能不珍惜這麼「良好的發展局面」。反正你有錢，願意買就買咯，稅不少就行。再等到地方財政困難，限購手指縫一松，財源滾滾來。本來嘛，國家有困難自當有錢的出錢，有力的滾一邊。同時還要糾正各位看官一個概念，大家普遍認為只有房價降了才是收割有錢人，沒邏輯哦，人家買都買好了收割個毛啊。收割就在你買的那一瞬間，真金白銀得交割，明明白白得上稅，買價越高收割越狠，懂？至於商品房價怎麼走......你猜。

房價這麼高租金必然漲，底層不是沒法活了，城市競爭力還怎麼保持？以後做低端的工作連活都活不起，低端的工作誰做？老爺早就準備停當，租賃房給買不起的人敞開供應，壓制租金的同時還定向供地給區縣級的國資開發商開發，自己友當起了寓公。又聯想到如火如荼的「五違必治」工作......兩手都要抓，兩手都要硬，這算盤打得，呵呵呵呵。

苦就苦了以後的魔都房產如大A股，只有股價沒有股息。