「購租並舉」陸續落地，住房市場體系顯現新格局

2017年上半年以來，針對住房租賃市場的利好政策和熱點新聞頻出，引發市場各個層面的廣泛關注和討論。業內呼籲多年的建立健全「購租並舉」型住房制度及市場供應體系取得實質性進展。

部委層面，住房城鄉建設部於5月19日發布《住房租賃和銷售管理條例（徵求意見稿）》后，7月20日，住房城鄉建設部等9部委又聯合印發了《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求大中城市加快發展住房租賃市場，並把深圳、廣州等12個城市列為首批試點。

地方層面，7月17日廣州印發《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》提出實施「租購同權」等措施，全力推進住房租賃市場發展。7月24日上海首推租賃地塊成交，採取「只租不售」模式，浦東張江和嘉定新城的兩塊租賃宅地分別被上海張江（集團）有限公司和上海嘉定新城發展有限公司以底價摘得。

「建立健全『購租並舉、先租后買』的住房市場新制度，形成新的市場供應體系，將極大激活『3個一億人』的城鎮化，同時這也是夯實樓市需求基礎實現泡沫『軟著陸』、避免新房開發空間觸頂而導致樓市上中下游『斷檔』下滑、壯大內需和推進經濟轉型的可行路徑。」深圳市房地產研究中心研究員李宇嘉分析稱。

「購租並舉」自上而下陸續落地

2016年，國務院辦公廳正式印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，標誌著房地產市場制度建設迎來了新的里程碑。同年召開的「中央經濟工作會議」和「全國住房城鄉建設工作會議」都曾提出，要把房屋的租賃和買賣市場放在同等重要的位置，加快建立健全「購租並舉」的住房制度。

事實上，建立健全「購租並舉」的住房制度是房地產市場的現狀及所處階段決定的。經過十幾年的快速發展，加上2007年後保障房建設力度的加大，住房總量大幅增加，城鎮居民住房條件得到明顯改善，城鎮低收入住房困難戶的住房問題已得到基本解決。但與此同時，房地產市場在不斷發展過程中出現的一些較為突出的現實問題也不容忽視。

「一方面，一些地方的房地產市場出現了結構性、階段性過剩，面臨較大的去庫存壓力；另一方面，新型城鎮化過程中，『3個一億人』的住房問題如何解決，是迫切需要解決的現實問題。」房地產業協會原副會長朱中一分析認為，建立健全「購租並舉」的住房制度，在存量時代大力發展住房租賃市場，不但有利於去庫存，同時還有利於促進房地產業與新型城鎮化的協調發展。

2017年，自上而下在建立健全「購租並舉」的住房制度上不斷加速。按照上述住房城鄉建設部等9部委聯合印發的《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》要求，目前，12個試點城市中，廣州和佛山等地已出台實施加快發展住房租賃市場工作方案。如廣州等城市允許將商業用房等按規定改造為租賃住房，並執行居民用水、用電、用氣價格標準。佛山除明確開展賣地自持和「商改租」之外，還允許將工業物業改為租賃住房以盤活存量房源。

上海市近日發布的住房發展「十三五」規劃則提出，「十三五」期間，上海市租賃住房用地供應佔比約為31％，推出租賃住房共計70萬套，加快住房市場向租售並舉轉變。與此同時，在土地政策方面，北京、上海和杭州等熱點城市已要求部分出讓土地須自持或配建一定比例的租賃型住房，有的地塊甚至要求100％自持，有的地塊的自持期限高達70年。

「關於『購租並舉』方面的政策，自上而下如此密集出台並陸續落地，均釋放出住房租賃市場將迎來黃金髮展期的重大信號，住房市場『購租並舉』的市場新格局可期，市場供應體系都將隨之發生重大變化。」李宇嘉表示。

「租購同權」或成未來發展趨勢

在近期所有地方出台的關於發展租賃住房市場的文件中，業內就《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》和《無錫市戶籍准入登記規定》提出的「租購同權」等措施尤為關注。其中廣州方面明確，將賦予符合條件的承租人子女就近入學等公共服務權益。無錫方面明確，取消有關投資、購房落戶政策，增設租賃住宅落戶政策，將合法穩定住所的認定範圍擴大至租賃住宅。除此之外，鄭州、揚州、濟南等多地近期也提出或擬提出「租房可落戶」的舉措。

「『租購同權』中的『權』是指享受基本公共服務的權利，類似廣州這次明確的就近入學的公共服務權益以及無錫等地的租房可落戶舉措，其實只是開始，今後符合條件的承租人將享有更多和更廣範圍的公共服務權利。」中估聯數據研發總監顏莉分析表示。

某種程度上，「租購同權」既是政策導向，又是未來住房市場發展的必然路徑和趨勢。但「租購同權」是有前提條件的：首先，只有在公共資源相對充裕的情況下，才有可能實現真正意義上「租購同權」，這也對政府的公共資源組織和管理能力提出了更高的要求。

其次，「租購同權」的「權」針對的是准公共產品，而准公共產品的供給遵循的是「誰交費，誰優先享受」的原則。從國外房地產市場發展的經驗來看，「租購同權」是因為居住者針對公共服務做出了對價而優先享受的服務，而這種對價是以「房產稅」為主要內容的稅制體系。

值得關注的是，「租購同權」后，租房人群勢必會增加，租金的上漲壓力勢必會增大，但租金價格維持穩定是租賃市場發展的首要前提。因此，保證足夠的租賃房源將是重中之重。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉對此分析表示，一方面需要國家提供更多的福利性房源，包括土地招拍掛階段提供專業的租賃用地、在新房項目中配建租賃住房等；另一方面需要激活現有的存量市場，充分利用閑置資源，鼓勵國有企業進行廠改住、商改住是不錯的政策，但其它有實力的租賃企業也應當參與到這樣的項目運營中，個人出租也應當得到大力支持。

顯而易見，建立健全「購租並舉」型住房制度及市場供應體系，加快培育租賃市場的專業化、規模化、規範化和標準化經營等，不是一朝一夕就能完成的事，它還涉及法律法規、財稅金融、教育醫療、社會保障、產業結構調整、資源優化配置乃至文化傳統、社會觀念等方方面面。「儘管需要解決的現實問題還有很多，但隨著制度的一步步建立健全，自上而下一步步走向落實，住房市場的長效機制必將越來越完善。」胡景暉表示。

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