最近中山房貸利率上漲可謂來勢洶洶。我猜,很多人肯定有了提前還貸的想法了吧!但是!只要基準利率不調整,房貸貸款利率上調對已發放貸款是沒有影響的!記住了!而且,提前還款是要交違約金的。
幾年前小編就有一位朋友在中山買了一套房,付了首付之後,他通過銀行辦理了商業按揭,貸款40萬,貸款期限30年。後來因為工作需要,這位在2年後賣掉了中山的房子,就想把餘下的錢一次性還掉,這時候他第一次聽說了「提前還款要罰款」這種東西。銀行的客戶經理和他說,按照合同,如果提前還款,需要交違約金,最低2萬元。
很多人這時候就很納悶了,我憑本事提前還款,為什麼還要交罰款?
其實,原因很簡單:你在買房貸款的時候,銀行是想要從中儘可能多收取利息的。可一旦你提前還款,讓銀行的錢沒有掙夠,銀行自然會想要用另一種方式迂迴地賺回來,即違約金。
怎樣才能稱為提前還款?
提前還款一般是指在一年內,借款人提前還款金額超過了本金餘額的20%。你想要提前還款時,一定要先確定自己是否符合提前還款的條件。
那麼違約金要如何收取呢?
提前還款的違約金是在借貸款雙方的合同中共同認可的條款,一旦借款方在指定的時間內提前還清全部貸款,或大部分本金,借款人將支付一筆違約金。
違約金一般是按照提前還款時的未結餘額的百分比計算(一般是2%到5%);或規定若干個月份的利息。但最高違約金受到合同或法律的約束。
違約金的有效期通常不會超過3年(也有的為5年)。有效期過後,違約金的比率會取消、或逐漸減少、或者只有餘額的1%。每年只要部分提前還款不超過貸款餘額的20%,就不用繳納違約金。違約金是借貸雙方可以協商的。一般的,貸款方會提供幾種違約金的方案供借款人選擇。
如果借款人選擇有違約金的合同時,貸款方會提供較低的貸款費用,或較低的貸款利率,一般的帶有違約金的合同的利率要比沒有違約金合同的利率低0.25%到1.00%。
看下各大銀行提前還款相關規定:
銀行
1、住房貸款不足一年的罰息三個月,需提前一個月申請方可提前還款;
2、住房貸款滿一年不足二年的罰息二個月,約5個工作日後拿房產證註銷過戶;
3、住房貸款滿二年不足三年的罰息一個月;
4、住房貸款三年以上的已抵押合同為準。
工商銀行
1、沒有供滿3年的都要罰3個月,滿3年無罰息;
2、需提前一個月申請方可提前還款,約10個工作日後拿房產證註銷過戶。
農業銀行
1、住房貸款不足一年的罰息六個月,需提前一個月申請方可提前還款;
2、住房貸款滿一年不足三年的罰息三個月,約7個工作日後拿房產證註銷過戶;
3、住房貸款滿三年以上的罰息一個月。
建設銀行
1、房貸不足一年的罰息三個月,需提前一個月申請方可提前還款;
2、住房貸款滿一年不足二年的罰息二個月,1個工作日後拿房產證註銷過戶;
3、住房貸款滿二年不足三年的罰息一個月;
4、住房貸款三年以上的無罰息。
招商銀行
1、需提前一個月申請方可提前還款,暫無罰息,個別支行要求預存;
2、如果是開通授信的,按貸款額的千分之五罰。約10個工作日後拿房產證註銷過戶。
交通銀行
1、住房貸款不足三年收取欠款金額1%罰息,需提前一個月申請方可提前還款;
2、住房貸款滿三年預存十天到一個月的不收罰息,約10個工作日後拿房產證註銷過戶。
郵政儲蓄銀行
1、不滿1年的罰剩餘本金的1%;
2、1年後就要提前一個月申請,無罰息。約10個工作日後拿房產證註銷過戶。
光大銀行
1、住房貸款不滿一年罰3個月,滿一年不滿3年罰1個月,滿三年不罰。
2、需提前一個月申請方可提前還款。約10個工作日後拿房產證註銷過戶。
華夏銀行
1、住房貸款不滿二年罰2個月,二年後不到三年罰一個月,三年後不用罰息;
2、需提前一個月申請方可提前還款,約10個工作日後拿房產證註銷過戶。
浦發銀行
1、住房貸款滿一年提前一個月申請,預存一個月,無罰息;
2、不滿一年罰合同金額1%,需提前一個月申請方可提前還款。約10個工作日後拿房產證註銷過戶。
註:由於各大銀行的政策隨時調整,以上數據僅供參考,具體情況以各大銀行實際執行為準。
提前還貸是否划算?
提前還房貸都是划算的嗎?當然不是,這就需要視具體情況而定了。比如,公積金貸款在幾次降息之後,5年以上貸款利率已經降至3.25%,與其提前還款,還不如把這筆錢拿去做理財。
對已經簽約7折左右利率商業貸款的借款人也可以按上述情況處理。同時,等額本息還款已經超過5年的借款人也不適合提前還貸。因為按銀行等額本息的還款方式,貸款年限過半,就意味著超過一半甚至近80%的貸款利息已經在前期的還款過程中償還,剩下月供中絕大多數都是本金,提前還貸的意義不大。
此外,如果自己手頭還有其他更好的投資理財項目,收益率超過房貸利率的,以及對流動資金需求比較高的借款人,也沒有必要選擇提前還貸。
但若不會理財,且對負債極其敏感的借款人,提前還貸也是一個好選擇。
建議大家如果有提前還房貸的打算,在簽訂購房合同之前好先跟銀行方進行溝通,提前的時間、金額要求都要說清楚。此外,提前還房貸的方式也分很多種。可以選擇一次性還清貸款,也可以選擇償還其中一部分,縮短自己的還款期限,還可以償還一部分,但貸款期限不變,減少每月還款額等。
哪些人不適合提前還貸?
1、等額本金還款期已過1/3的人不適合提前還貸,因為等額本金還款越到後期,所剩的本金越少,所產生的利息也越少。如果你你已經還款超過1/3了,就說明近一半的利息已經還清,剩餘的基本都是本金,提前還款並不划算。
2、等額本息還款已到中期的人也不適合提前還貸,與等額本金相對應的,自然是等額本息,等額本息每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。如果已經還了一半了,說明大部分的利息也還了,沒必要提前還貸了。
3、用公積金貸款的人不適合提前還貸,公積金貸款本身是有很大的利率優惠的,與其提前還貸,不如拿錢做一些理財,做一些短期的基金定投,投資保值增值商品,都更划算。
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