專家預測樓市未來走向：房屋租賃時代或將到來

在需求端調控告一段落之後，樓市的監管也從抑制需求「做減法」轉向增加供應「做加法」。

近期，上海、北京、深圳、廣州、福州等多個城市制定了大規模的供地計劃。如7月7日上海市發布《住房發展「十三五」規劃》，計劃在2016~2020年期間供應5500公頃宅地，可提供住房170萬套，比「十二五」增加60%;而此前北京發布的規劃當中，未來5年北京計劃新增供地6000公頃，年均供地比過去3年均值增長50%。

在易居研究院監測的50個典型城市中，今年上半年土地成交面積達8750萬平方米，同比增長20%，其中一線城市更是大漲42%。值得注意的是，熱點城市不僅供地增加了，而且供地結構發生明顯變化——全面向保障性住房(主要是公租房)和自持物業的租賃住房轉變。

比如，「十三五」上海計劃新增供應的170萬套住房中，租賃住房佔比達到60%;未來5年北京新增的150萬套住房中，租賃住房佔到50萬套;深圳未來5年計劃供應65萬套住房，保障性住房達到35萬套，其中70%為公租房。

與此同時，新增供地「自持並租賃」也呈現常態化。7月4日，上海發布擬出讓2幅地塊公告，用途都為「租賃住房」，競得人須將全部物業自持並出租。2016年以來，熱點城市供地附加「競自持」條款的現象越來越普遍。

用地及住房供應結構之所以會出現上述變化，一方面是住房需求發生了結構性的變化，即租賃需求在迅速崛起。

近年來，熱點城市房價不斷上台階，居民首次購房年齡呈現逐漸推遲的趨勢，如北京首次購房平均年齡從2010年的30歲推遲至2016年的34歲。同時，房貸月供與房租的「鴻溝」越拉越大，而相繼進入社會的85后、90后和00后更加偏好租房，單身貴族崛起，導致租房需求大幅增加。

此外，外來人口居住穩定性提升。2014年，約2.53億城鎮外來人口當中，有大約60%會攜配偶、子女一起流動。國家人口計生委的報告顯示，2014年流動人口規模達2.45億，超過77%為80后，72%的流動人口選擇租房居住。

另一方面也是更重要的因素，在於中央多次重申對於住房的重新定位，即「房子是用來住的，不是用來炒的」，這是樓市供應更加強調有效性、持續性，並引導土地及住房供應結構性變化的原因。

截至2016年，城鎮居民人均住房建築面積為36.6平方米，超過發達國家平均水平，城鎮戶均住房擁有量在1.1~1.3套。目前，城鎮化已進入「下半場」，即大城市化，根據國家統計局最新披露的數據，2015年，京津冀、長江三角洲、珠江三角洲三大城市群，以5.2%的國土面積集聚了23.0%的人口。

因此，目前住房需求較為緊迫的是大城市，特別是五大都市圈(包含西部成渝和中部武漢鄭州)內的核心城市。根據鏈家統計，這些城市目前戶均住房擁有量為0.8~0.9套，考慮到人口繼續向這些城市遷徙，未來住房需求的潛力很大。

值得注意的是，目前這些城市住房需求存在兩個特徵：一是需求兩極分化或「住房基尼係數」太大，由於房價太高，中低收入人群(包括大學畢業生、新就業人群)基本沒有住房支付能力;二是包括大學畢業生在內的新市民，成為住房剛性需求的主體。

目前，500萬人口(及以上)的城市已劃定邊界，開發強度也正逼近天花板，而「攤大餅」式擴張導致城市病癒演愈烈，高房價下城市「二次開發」受阻，這些城市增加供地的彈性很低。因此，中短期內很難大規模增加供地，很難通過供地來降低房價，滿足和緩解住房需求。

換個角度來看，即便這些城市增加了供地，在「招拍掛」的模式下，也很難避免高地價進而導致高房價。也就是說，即便未來住房供應增加，但也無法匹配有效需求，反而有可能加劇供求結構失衡。這也就決定了供地結構亟待調整。

未來一段時期，只有供應更多的、分配權主要掌握在地方政府手中的保障房，增加適應大學畢業生等新市民住房需求、可循環利用的租賃住房，才是真正的有效供應，才能匹配真正的住房需求，才能吸引和留住人才，才能打造創新驅動的城市競爭力。

基於此，新增供地除偏向於保障房外，配建甚至部分地塊完全建設租賃住房也將成為趨勢。未來，儘管市場化租賃(私人散租、長租公寓)仍將佔60%~70%的份額，但由於無法解決新市民對於教育、醫療的配套需求，市場秩序相對也比較差，因此政府公租和企業租賃預計將會快速增加。

房子回歸居住屬性的定位，是繼1998年「房改」以後，決策層對於住房制度改革的又一個頂層設計，這也將對樓市產生深遠影響。由此，一系列改革舉措相繼出台，比如都市圈建設、軌道交通、「去槓桿」、打擊「類住宅」、強化公共設施建設、新市民入戶門檻全面放鬆等等。

作為城鎮化的一環，樓市供應體系正在發生根本性變化，近期土地供應普遍「競自持」，甚至出現100%自持、完全用於租賃及供地大規模轉向保障性住房，這就是一個重要的信號。

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