避免二手房糾紛，如何未雨綢繆？

新房通編輯：段超

在當前房價較高的大背景下，購房者逐步轉向二手房市場。但是，二手房畢竟不同於新房，二手房交易十分容易產生糾紛。那麼，如何才能避免糾紛買到稱心如意的二手房呢？且聽小編細細道來。

1、房屋是否為賣方本人所有

在二手房糾紛中，賣方不是房屋本人所有的情況時有發生。產權不明確、有糾紛的一定不能購買，這往往是購房者最容易忽視的一個環節，也是產生購房風險的根源。

建議購房者在簽合同之前先核對房產證上的房主姓名是否與賣方身份證名字，簽訂合同的人一致，產權證所確認的面積與實際面積是否一致。一定要查看產權證的原件正本，如有必要可到房管局查詢其真實性。

如果房產證上有未成年人的名字，賣方出售房屋的時候必須保障沒有侵害其利益，否則房屋交易無效。另外賣方婚姻狀況和房屋的共有情況有著很大的關係，尤其是遇到產權為二人共同財產，一方擅自出售，或賣方離婚，房產尚未析產，都會給購房者帶來重大的交易隱患。

2、確認中介及委託人的身份是否真實合法

如果通過中介購買二手房，除了直接同房屋產權所有人簽署的《買賣契約》，還要同中介公司簽署《房產中介合同》。房產中介合同在法律上叫做居間合同，簽署前要審查其資格，看是否辦理了工商登記手續，以及對方的委託授權書，以確認對方是賣主的合法代理人。要與中介公司簽訂統一規範的委託代理合同。合同上應寫明代理方式、代理報酬、代理期限與代理許可權等內容，特別要注意是否蓋章及寫清有關日期。

如果賣方有委託人的情況，建議購房者要求受託人出具授權委託手續，受託人、委託人身份證、房產證原件、委託書等文件，為了防止委託書造假，購房者可以要求委託書公證。

3.了解所購買住房基本情況

所購買住房的使用年限，及土地使用期限。一般情況下，商業住宅土地使用年限為40-50年；商品住宅土地使用年限為70年。

所購買住房的戶口情況。購房后應儘快辦理房產證，並督促賣方儘快遷出戶口。要注意了解所購買住房的戶籍上都有誰，如果出現賣方的上一次交易留下的戶口，購房者很難維權。辦理二手房貸款環節較多、需要時間較長，手續繁瑣。千萬不要因為親戚朋友介紹而簡化程序，不要私下交易，要合法、徹底辦理過戶手續。產權過戶必須報經產權部門才能完成過戶手續。

所購買住房有無抵押、有無查封的情況。對於銀行按揭房屋來說，交易前只要賣方還清貸款，取得房產證，購房者的風險就會較小。而其他的抵押和查封狀況，購房者需要面對很大的購房風險。如果賣方的房屋尚在租期，購房者需要實地確認實際居住者和租期是否與賣家描述的一致，以免造成買了房卻無法入住的窘境。

所購買住房有無欠交物業管理費以及水、電、煤氣等費用；觀察房屋的內部結構、戶型、管線是否合理，天花板、牆壁是否有問題，如果買房以後打算裝修，一定要問清楚管線的走向、承重牆的位置等，以免造成不必要的麻煩。

4.審核合同內容

簽訂合同前，關於定金、首付款、二期款、貸款時間節點、尾款、稅費這些都需要購房者進行嚴格的審核，確認無誤，以免產生糾紛影響交易進度。和賣方要明確嚴格的違約責任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。因此，雙方在簽約時就應當明確違約責任。如果在交易過程中發生糾紛，建議購房者先和賣方和氣協商，如果協商無果，可以通過法律途徑維護自己的合法權益。