豫園商城中止定增為復星地產集團回A讓路 但它們同時面臨業績下滑窘境

為全力支持地產項目的注入，豫園商城（600655.SH）最終中止籌劃了近9個月的非公開發行的審核事項。

豫園商城20日晚間公告披露，由於目前正在進行重大資產重組，處於停牌期，且本次非公開發行的定價基準日為發行期首日，為避免重組事項可能對發行價格的影響，公司申請中止非公開發行股票的審核。豫園商城表示，中止審查的申請尚待取得證監會的同意。

有投行人士認為，這與證監會不允許上市公司同時有兩個在審項目（包括已經審核通過但是沒有拿到批文的項目）有關。豫園商城較早開展的黃金珠寶產業鏈項目加快節奏，並不影響現在的地產項目注入。現在宣布中止前一項目，可能是希望為現在進行的地產項目注入掃清障礙加速進行。

上文所述地產項目即是「復星系」旗下復地集團及星鴻投資，二者均從事房地產開發業務，控股股東為復星高科、復星商業。此外，該次重組標的資產還包括黃浦區國有資產監督管理委員會控制的數家主營業務為房地產開發與經營的公司的股東權益。

由於標的資產範圍與金額均未披露，「復星系」此舉是擬整體注入還是部分注入尚是未知，但投資者仍可對標的資產的規模進行簡要梳理。

首先來看復地集團。公開資料顯示，復地集團成立於1992年，是復星集團創始成員企業、復星地產旗下綜合開發持有平台，目前該公司業務遍及京津、長三角等地。根據復星國際中期業績報告，截至2016年6月底，復地共擁有項目儲備規劃建築面積總計約1213.66萬平方米，按權益計總建築面積約786.6萬平方米。

星泓資本則是復星地產「蜂巢城市」規劃提出後設立的產業地產平台。目前該公司核心業務包括基金業務、開發管理以及商業運營，其擁有三大核心產品——商貿綜合體（星泓天貿城）、物流倉儲中心（星泓物流園）、蜂巢城市（復星科技城），不過上述三大核心產品目前僅有商貿綜合體有具體項目落地，包括位於襄陽、安康、即墨、萬州的四個國際天貿城，以及蒼溪美好廣場。

而上海黃浦區國資委控制的房地產開發與經營的公司，則包括上海黃浦置地（集團）有限公司、上海外灘投資開發（集團）有限公司，以及上海市黃浦區房地產開發實業總公司。

上述標的資產中，最引人矚目的無疑是復地集團。作為復星系旗下子公司，復地集團是復星系在房地產領域的重要棋子，該公司2011年於港交所退市，目前與豫園商城的重組也被視作其重回資本市場的舉動。

值得注意的是，復地集團自退市后的發展並不如意，主要呈現規模收縮和業績增長乏力兩大特點。公開信息顯示，復地集團2016年在公開市場無新增項目，2015年新增項目儲備僅為4個。在2012至2015年，復地集團新增土地面積分別為273.7萬、235.7萬、162.52萬、64.61萬平方米，呈現逐年下跌趨勢。

銷售規模方面，復星國際業績報告顯示，2012年至2013年間，復地集團銷售額分別為121億元及128億元，增長幅度僅有5.7%，而國家統計局資料則顯示2013年商品房銷售額增長率達26.3%。在接下來的2014年至2015年間，雖然復地集團的年銷售規模已能夠達到200億的量級，但與當年同陣營的房企相比也已經有了明顯差距。

有分析人士認為，目前復星的「蜂巢城市」探索之路並不明朗，公司存在著地產投資品牌未形成、標杆項目缺失、「蜂巢城市」中各方資源未能很好地打通和整合以及高負債下隱含資產的流動性風險等問題。

早在復星地產2016年中的工作會議上，郭廣昌便喊話欲使公司地產板塊在資本市場有所表現。在復星系龐大的A股版圖中，尋找注入方並不難，而最終選擇豫園商城，郭廣昌似乎別有考慮。

公開資料顯示，豫園商城主要經營黃金珠寶銷售、餐飲和醫藥業務。在2016年前三季度，豫園商城實現營業收入約124.2億元，同比下滑11.6%，歸屬於上市公司股東的凈利潤4.23億元，同比下滑20.6%。

東方證券房地產首席分析師竺勁認為，二者重組一方面是豫園商城近年發展比較乏力，一方面復星可能是看好上海房地產發展，所以選擇在這個資產價格比較低的時候，將地產業務注入上市公司，通過這個平台把市值做大。