能買房的人越來越少，房價會下跌嗎？

自兩會以後，一場暴風驟雨正向樓市襲來。40多個城市加入限購限貸豪華套餐，樓市遭遇暴擊。在編者看來，本輪調控中，40多個城市的不同政策背後都有同一個邏輯，那就是：儘可能減少一二線城市買賣交易，讓錢流到三線或實業。那麼，房價會因此下跌嗎？

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能被「誤傷」

北京、廣州、廈門、天津等地認房認貸政策一出，有貸款記錄的執行二套房標準，首付提高到五成或六成。於是，很多購房者認為自己被「誤傷」了，受影響最大的一批人，叫「在途單」。我們來看兩個案例。

案例1：二三線有房，再在一線買

陳莉在北京買了70平米的二手房。3月6日簽約，在等待網簽的過程中調控新政落地，之前首套首付加中介費一共要220萬，現在按二套算首付多了將近100萬。原因就是，陳莉的老公曾在河北老家貸款買過一套房子（為了湊首付已經賣掉）。

案例2：小房換大房，連環單

李穎家住望京，要買一處100㎡的房子，同時賣掉自己的房子。3.17新政后，她的首付比例從40%增至80%，一下多了300多萬。買她房子的人也要多付90萬，但對方堅持要買；她準備買的那套房子的賣家也堅持要賣，因為賣家也要「賣房籌款」去補齊自己換「新房」的錢。而李穎如果要解約，賠償金額約達450萬。

這些自認為被「誤傷」的人們選擇上網尋求支持，向媒體爆料。但在網上，他們並不能得到同情。有網友評論說：「你們應該想想一輩子都買不起一線的房子的人」、「能付得起100多萬首付的人還可憐？」還有人評論說「就是你們這些換房的把房價炒高的」。

其實，案例中的人的買房、換房行為無可指責，他們也不該對買不起一線的房的人負責。不過，賣掉三線二線買一線的行為，確實是一線房價的重要支撐；賣掉一線小房換大房的需求，也確實會推動一線房價上漲。

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最好一生只買一次房？

只貸一次款？

在，有很多的父母一代賣掉了自己在三線城市的三套房，只為給子女在一線城市買一套房。其結果就是：1、一線去化了一套房；2、買了那三套二手房的人不會再買三線的新樓盤；3、全家從此轉移到一線。

而我們的故鄉——三四線城市，我們學有所成后不再回到那裡，還帶走了原生家庭在當地積累了幾十年的財富……

再說說換房，很多人之前不理解一線的房價已經如此之高，為什麼還能支撐。這背後的核心邏輯就是換房。

舉例來說：甲賣掉3房買了新的大平層；乙賣掉2房買了甲的3房；丙賣掉1房買了乙的2房；剛畢業3年的丁則買了丙的1房。

對於換房者來說，新房子和老房子之間的差距很多時候就是20—40個平方，如果首付只有35%--40%，而之前買的房子又漲價了，換房的時候基本不用拿現金出來。

但是，新出台的這一輪調控政策明顯不鼓勵賣掉二線、三線換一線，也不鼓勵改善客換房。如果要用一句話概括現在的政策導向，那就是：一生只買一次房，只貸一次款。

看到這裡，大家心裡可能會有2個疑問：買房、換房的人大量減少，房價會跌嗎？在一線沒有購房資格、買不起房的人，如何解決自己的居住問題呢？這就是下面要講的話題。

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買家減少,但房源也在減少

房價不會大跌

能買房的人越來越少，房價會大跌嗎？不會。為什麼？

先不說中央不允許房價大起大落，更重要的是，調控之後，房子本就不多的一線城市的銷售房源也受到了限制，這就形成了一個新的供求平衡。

首先，是來自個人的二手房源的減少。

限購之後，手裡已經有2套房以上的戶籍家庭，和手裡有1套房以上的單身人士，沒有特別需求，絕對不會出手賣房；

還有一些城市，比如廈門和廣州，強制規定交易后2年內不能出手，更是直接減少了房源；

認房又認貸之後，換房難度非常大，首付動輒5成、6成、7成，大部分人都不會輕易換房，自然也就沒有了賣掉自己房子的需求。

其次，則是來自開發商的新房房源受到限制。

因為規劃的建設用地有限，住宅土地供應正逐年減少，有機構統計，2016年，廈門、上海、廣州、北京宅地供應同比分別減少50%、48%、42%、31%。

重點城市新房庫存也在不斷降低。

據統計，截止2017年3月初，廣州全市商品住宅庫存為952萬㎡，消化周期跌至8個月。外圍黃埔、增城僅夠賣5個月和4個月；

再看北京，截止2017年2月底，全市新建商品住宅（不含保障房）的庫存量為50560套，創下了歷史最低值；

還有上海，截止2017年2月底，上海新建商品住宅庫存總量為654萬平方米，環比減少1.8％，同比減少30.2％。

3月25日，北京市住建委、市規土委等五部門聯合發布公告，明確：

從3月26日起，在建、在售商辦類項目禁止賣給個人。最小分割單元不得低於500平米。而已銷售的商辦類項目再次上市交易時，雖然可以出售給個人，但購房人必須符合名下無房且納稅或社保滿五年的資質，而且不能獲得銀行貸款。

3月30日晚，廣州跟上大哥北京的節奏發布了類似政策，明確：

自3月31日起，商服類項目不得改變為居住用途，開發商新報建商服項目，最小分割單元不得低於300平米。在建、在售商辦類項目禁止賣給個人，只能賣給法人單位。而新政前已售的商服類項目，不動產權證滿2年方可轉賣給個人或法人單位。

可以預料，接下來還將有更多城市跟上，限制商服類項目。比如上海、深圳、天津、合肥、南京……

這有什麼影響？以北京為例，誰會浪費一個購買普通住宅的名額買商辦？即使真的有人這樣選擇，恐怕也無力支付全款。所以，等於是說，以後，可能沒有任何個人會買商辦類的類住宅，「商住、公寓」都由企業持有，出租給個人。

此外，鼓勵企業自持居住類項目，然後用於出租，以後可能將是一個長期政策。比如「全自持地塊」已經多處試點，以後可能將遍地開花。

2016年12月1日，萬科以50億元拿下的永豐產業基地18號地塊。同一天，萬科還以聯合體方式還拿下了上述地塊臨近的19號地塊。兩幅地塊的住宅部分均需開發商100%自持。企業自持的這部分商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售。

合富研究院顧問黎文江也認為，只有當房子大量積壓，供過於求時，買方主導市場才有可能降價。若調控以壓縮投資投機需求為主，則大量剛性需求仍在，不可能降價。

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當交易減少

房屋價值變成穩定數字 貨幣就被解放出來了

某一種交易中的貨幣怎樣可以「解放」出來，用到別的地方？核心並不在於降低這類商品的價格，而在於降低這類交易的頻率。

房產也是這樣。當房產交易越來越少，之前被鎖在樓市裡的貨幣就可以解放出來。房價不會大起大落，因為正如前面所說，供需都減少了，所有交易都經過深思熟慮。

房價可能會穩定在現在的位置。如果房子能決定階層，那麼階層也被穩定在現在的位置，住別墅、洋房、三房、兩房的人，改變現狀都要承受巨大壓力。

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