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2021/12/25
買房就找秘書長
南京首席房地產專家、意見領袖、買房達人，南京房地產促進會秘書長張輝領銜專業團隊，在南京買房置業、投資開發以及政府機構、新聞媒體、上下游產業了解南京及全國樓市的必備手冊。
本周三（7月5日），南京將舉行513新政之後首場土拍，累計出讓11宗地塊，總出讓面積457畝，總建築面積79.1萬方，總起價28.94億元。
本地土拍11幅地塊，2幅醫院、加油站用地，6幅商辦地塊，2幅商住，1幅純住宅，各種類型都有，最能從一個側面反映開發商對住宅、商住、商辦類不同項目的未來預期。當然，尤其對於住宅來說，1個六合住宅地塊還代表不了全部，但是可以作為一個開胃小菜，為7月後面2次土拍中的住宅地塊，提供一個很好的參考。其實，開發商也是一樣具有從眾心理，它們也在觀望同行的判斷和表現，這次土拍將在一定程度上影響市場的心理和預期。
1、G19純住宅地塊，土拍結果將會反映新政之後，開發商對未來住宅市場預期的變化，也會決定南京會否出現競保障房面積的地塊。
2、G16、G18兩幅商住地塊，將會驗證萬達、蘇寧會否如預期一般進軍六合？土拍過程會否出現攪局者？
3、4大商辦自持地塊，以及其他幾塊商辦地塊，土拍結果將會反映南京商辦新政和面積新規之後，開發商對商辦地塊的未來預期？畢竟，如果不能打造帶有獨立衛生間、獨立廚房的小戶型公寓，不能繼續銷售模式的話，開發商對商辦的興趣到底還有幾何？
圖片來自南京新浪樂居
1、此次土拍的11幅地塊中，以商業地塊為主，其中宅地（含商住）只有3宗，均位於六合區。
2、六合4幅地塊出讓，是本次土拍的重頭戲，且本次土拍的4幅宅地全部位於六合。其中，G16地塊傳聞萬達將會拿地打造六合萬達廣場項目，G18地塊可能被蘇寧拿下打造六合蘇寧廣場。
3、土地溢價超出45%時，超出部分不計入房價成本。
4、當網上競價達到最高限價的90%時，商品住宅必須現房銷售。
5、土地達到最高限價時仍有競買人要求繼續競買的，停止競價，改為在本地塊內競爭保障性住房建築面積，每次保建面積200㎡，認建面積最多者為競得人，所建保障性住房無償移交政府，相應房屋建設成本不計入房價准許成本。
6、同一競買人不得參與競買兩塊及以上的住宅或商住類地塊，但可以參與其餘性質地塊的競買。
NO.2017G16
六合區六合新城建材城南側地塊
地塊檔案
位置： 東至滁河路，南至文尚路，西至古棠大道，北至橋西路
出讓面積：94573.03㎡
用地性質：住宅70年，商業40年
綜合容積率：2.2
起始價：10億（起拍樓麵價4806元/㎡）
限價：18.6億（最高限價8940元/㎡）
有消息稱該地塊是萬達定製地塊，去年年底，六合商務局投資促進科相關負責人表示金洽會簽約后，就六合萬達廣場的具體執行細節我們正在跟萬達洽商中，六合萬達廣場將選址雄州建材城南側地塊這一點雙方已經達成了共識。
傳聞萬達將採用輕資產模式入駐，項目計劃打造一座集休閑、購物、文化娛樂於一體的大型城市綜合體，包括大型購物中心、國際影城、室內商業步行街、高檔住宅等業態。
G16地塊位於六合雄州街道區域，周邊配套完善有紫晶未來城、六合新城中心公園、六合人民醫院，居住氛圍充足。而且距離S8號線雄州捷運站也非常近，地塊周邊目前在售的樓盤有榮盛華府和石林中心城。
周邊樓盤：
榮盛華府目前無在售房源，前期房源均價13000元/㎡，預計預計7月中下旬將加推三期1、2、3號樓全部房源，面積100㎡、108㎡、120㎡、128㎡、136㎡，共計635套。
石林中心城6.20已加推3號樓，目前還剩60套左右房源在售，面積55-114㎡，銷許均價13800元/㎡，交付日期2017年9月30日，毛坯交付。
出讓條件：
（1）競買人或其直接的控股股東須具有房地產開發一級資質
（2）該地塊不得聯合競買
（3）該地塊因建築業態較多、自持比例較大，出讓后可應稅務部門要求向稅務部門提供各用途及分區的起始價測算說明
（4）該地塊總計容面積不超過20.8萬㎡，其中住宅總建築面積不超過9.08萬㎡
（5）地塊內A1區應集中布置大型商業建築，建築面積不低於9萬㎡，建築高度不大於35m；A3區應布置住宅，建築高度為35m至60m。
A2區和A4區應混合布置商鋪和住宅，商鋪應沿滁河路布置，層數不應超過兩層，並與A1區集中的商業沿三號支路連通形成整體商業氛圍，住宅高度為35m至60m，底層不得設置商業裙房。
（6）四個分區地下空間可以在市政道路下方設置連接通道，數量不超過兩條，通道頂板標高應在規劃道路路面標高豎向標高3.5米以下，確保地下管線敷設安全，僅作為交通聯繫的功能使用
（7）競得人在簽訂土地出讓合同前，須與南京六合區政府簽訂《地塊投資建設協議》
NO.2017G17
六合區六合新城雨花庭1號地塊
地塊檔案
位置： 東至環城路，南至現狀，西至六合大道，北至龍池路
出讓面積：24756.17㎡
規劃用途：商辦混合用地
掛牌出讓起始價：1.6億
出讓條件：
（1）該地塊酒店式公寓建築面積不超過地上總建築面積的20%，辦公建築面積不少於地上總建築面積的30%，可在其建設總量不變的前提下，在兩個地塊內統籌考慮，並宜集中設置。
（2）該地塊地上總建築面積30%的辦公用房及20%的商業建築須由競得人自持，不得銷售、不得轉讓。
NO.2017G18
六合區延安路以西、長江路以北地塊
疑似蘇寧廣場項目定製地塊
地塊檔案
位置： 東至延安路，南至長江路，西至小北門路，北至城西路
出讓面積：28518.88㎡
用地性質：住宅70年，商業40年
起始價：4.2億（起始樓麵價4463元/㎡）
最高限價：6億（最高限價樓麵價6375元/㎡）
該地塊前身是六合的人民商場，現在作為免費停車場使用，未來很可能是蘇寧廣場地塊。
據六合區政府網路發言人最新透露：蘇寧廣場項目今年6月份已正式批准土地掛牌上市，目前正在公告階段，公告截止日為7月4日，7月5日正式公開競價，競拍成功後由土地受讓方按照土地掛牌條件進行開發建設。
在金洽會上蘇寧置業也曾表示將20億元在六合區雄州街道建設蘇寧集團商業綜合開發項目，規劃建設集精品零售、金融服務、旅遊生活、動漫體驗、海外購、親子主題、休閑娛樂、科技住宅於一體互聯網020線下體驗式商住綜合體。
出讓條件：
（1）A1分區內不可移動文物(益智中學舊址)佔地面積約403㎡，不列入本次出讓範圍。
（2）A地塊商業建築面積佔地上總建築面積比例為20%-30%。
（3）A1區建築高度不得超過80ｍ，A2區建築高度不得超過90ｍ，A1、A2分區的建築密度不應超過40%。
（4）在該項目建成后，由政府在該地塊內定價回購住宅商品房不少於469套，建築面積不少於42606㎡，回購價格為2450元/㎡，建築類型為高層建築。
由政府在該地塊內定價回購沿主幹道（延安路或長江路）一側商業營業房，建築面積不少於2511㎡，回購價格為3865.3萬元，其中一層沿街營業房開間不小於28ｍ，面積不小於537 ㎡，同時一層與辦公樓層之間須配專屬電梯一部。
（5）競得人在報規劃部門審批前，其具體套型設計方案須徵得六合區土地儲備中心等回購單位同意。
NO.2017G19
六合區雄州街道開發區南門國小B地塊
此次土拍中，唯一一塊純住宅用地
地塊檔案
位置： 東至現狀，南至浦六路，西至旭光路，北至現狀
出讓面積：41904.41
用地性質：住宅70年
起始價：4.2億（起始樓麵價5011元/㎡）
最高限價：7.5億（最高限價樓麵價8949元/㎡）
六合本次掛出地塊當中純住宅地塊，地塊位於六合區中心商業區，周邊配套齊全，有六合區人民醫院，六合機關幼稚園等。
周邊樓盤：
榮盛花語城目前在售6、7、9、10號樓少量房源，首付要求四成，面積70-110㎡，毛坯交付。
冠城大通藍郡前期房源已售罄，後期加推待定。
出讓條件：
1、在本批次出讓公告中，同一競買人不得參與競買兩塊及以上的住宅或商住用途的地塊，但可參與其他用途地塊的競買。
2、以上商住、住宅用地的競買人應具備房地產三級及以上開發資質（不含暫定資質，外資除外）。
3、當住宅、商住地塊的網上競價超過起始價45%時，超出部分不計入房價准許成本。競價達到最高限價的80%時，申領預售許可證應達到以下施工進度：七層及以下的，應當完成基礎工程並施工至主體結構封頂；八層及以上的，應當完成基礎工程並施工至主體結構三分之二以上。競價達到最高限價的90%時，該地塊所建商品住房必須現房銷售。競價達到最高限價時仍有競買人要求繼續競買的，停止競價，改為在本地塊內競爭保障性住房建築面積，每次報建面積200平方米，報建面積最多者為競得人，所建保障性住房無償移交政府，相應房屋建設成本不計入房價准許成本。
NO.2017G09
雨花台區南京南站站東片區1號地塊
南站再添商業綜合體
地塊檔案
位置： 東至明城大道，南至規劃道路，西至六朝路，北至繞城公路
出讓面積：15856.75㎡
用地性質：商業40年
綜合容積率：≤4.0
起始價：3.8億
（1）地塊內酒店式公寓配比不得超過地上總建築面積的30%。
（2）競得人在簽訂土地出讓合同前，須與雨花台區人民政府簽訂《地塊開發建設協議》，明確地塊內20000平方米的辦公用房須自持10年以上（自竣工驗收之日起算），自持期間不得銷售，不得轉讓。
（3）地塊內應配建公共廁所一處，建築規模約60~100㎡，由受讓人出資建成后無償移交區政府，出讓面積據實核減，所對應土地按劃撥方式供地。出讓金總價款不做調整。
NO.2017G10
秦淮區南部新城健康產業園地塊
南部新城健康產業園亮相
地塊檔案
位置： 東至響水河，南至明匙路（規劃），西至大明路，北至規永樂路（規劃）
出讓面積：26747.61㎡
用地性質：醫院用地50年
綜合容積率：≤3.5
起始價：1.94億
按照規劃，該地塊須建設並運營一座不低於300張床位的特色婦兒專科醫院以及健康體檢、康復治療等健康相關產業項目，這也是南部新城重要的的配套之一。
據此前媒體報道，今年4月前後緊臨南部新城醫療中心將建佔地約40畝的健康產業園，預計 2019年完成。本次出讓的2017G10地塊就是秦淮區南部新城健康產業園地塊。
（1）該地塊須建設並運營一座不低於300張床位的特色婦兒專科醫院以及健康體檢、康復治療等健康相關產業項目。
（2）地塊上所建房屋由受讓人整體持有，不得轉讓，不得銷售（包括股權轉讓和其他任何方式的分割出售及長期分租）。
（3）競得人在簽訂土地出讓合同前須與南部新城管委會簽訂《地塊開發建設協議》。
NO.2017G11
秦淮區捷運三號線武定門站（原白鷺洲站）上蓋物業B地塊
地塊檔案
位置： 東至南京捷運資源開發有限責任公司開發用地（捷運武定門站2號出入口），南至馬道街，西至小心橋東街，北至小心橋東街5號、7號住宅小區用地
出讓面積：3024.63㎡
用地性質：商辦混合用地40年
綜合容積率：≤1.6
起始價：2100萬
NO.2017G12
江寧區上坊七彩路以東、華彩路以南地塊
地塊檔案
位置： 東至現狀，南至現狀，西至七彩路，北至華彩路
出讓面積：21307.28
用地性質：商業用地40年
綜合容積率：≤3.3
起始價：2200萬
NO.2017G13
江寧區藍天路以南、翔宇路以東地塊
地塊檔案
位置： 東至現狀，南至現狀，西至現狀，北至藍天路。
出讓面積：3507.58㎡
用地性質：加油加氣站用地40年
綜合容積率：≤0.4
起始價：4600萬
NO.2017G14
江寧區聖湯大道以南、松齡路以東地塊
地塊檔案
位置： 東至現狀，南至經八路，西至松齡路，北至聖湯大道
出讓面積：26381.14㎡
用地性質：商辦混合用地40年
綜合容積率：≤3.5
起始價：9100萬
地塊檔案
位置： 東至七里泄洪溝，南至白馬路，西至海院路，北至現狀
出讓面積：18098.21㎡
用地性質：商辦混合用地40年
綜合容積率：2≤R≤2.5
起始價：1.4億
《輝哥置業大講堂》走進三金·鑫寧府
改善時代江北樓市的未來格局與買房策略
暨三金鑫寧府首開房源品鑒
1、活動時間：周六（7月8號）下午2:30-4:30
2、活動地點：三金·鑫寧府售樓處（捷運10號線文德路站3號口出， 513路公交珠泉西路·西水灣站）
3、主講人：南京房地產促進會秘書長 、《輝哥說樓市》創始人張輝；
4、講座主題：改善時代江北樓市的未來格局與買房策略暨三金鑫寧府首開房源品鑒
5、活動流程：
（1）14:00-14:30，簽到
（2）14:30-15:30，主題演講
（3）15:30-15:45，銷售負責人介紹三金鑫寧府項目及首開房源情況
（4）15:45-16:00，提問與互動交流環節
（5）16:00-16:30，參觀沙盤、樣板間，置業顧問一對一講解接待
（1）關注《輝哥說樓市》）回復「姓名+人數+聯繫電話」。
（2）掃碼入群：掃描《輝哥大講堂-三金鑫寧府 》二維碼，加入講座群，@石衛斯發私信「姓名+人數+聯繫電話」。
（3） 電話報名：直接聯繫石衛斯（18994006046）。
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