買房有風險，購房需謹慎，一分鐘get買房必備的法律常識（附實例分析）

買房對很多人來說，是人生中一項最大消費。當你準備買房時，有必要對商品房交易的亂象有所了解，盡量避開商品房銷售市場的「雷區」；在合法權益遭受侵害時，依法維權。

江蘇無錫某大廈是無錫某房產開發公司（以下稱「無錫公司」）開發的樓盤。在銷售大廈房屋時，該公司在樓書、平面圖、宣傳冊及廣告中，宣傳該大廈1層有豪華裝修大廳，2層至4層有8000平方米的高檔餐飲區，5層有室內休閑會所及室外景觀會所等。

無錫市民宋子健根據該公司發布的廣告和宣傳資料，經該公司銷售人員引領，參觀了大廈的配套設施及待售商品房，十分滿意，當即與無錫公司簽訂《商品房買賣合同》，買下大廈第九層的一套房屋，用途為住宅。

購房入住后不久，宋子健發現無錫公司將大廈一層至五層部分房屋出租給他人開設商場，大廈內已不存在廣告和宣傳資料中所說的相關設施。宋子健認為，無錫公司通過廣告和宣傳資料承諾大廈內一層至五層有相應的功能設施，該承諾應為雙方買賣合同的內容。現該公司取消這些設施，構成違約，造成其房屋價值貶損，遂訴至法院，要求無錫公司承擔恢復設施或賠償其房屋貶值損失等的違約責任。

無錫公司提出，樓書、宣傳手冊、平面圖均不能作為商品房買賣合同內容。合同已履行完畢，其未違約。

法院經審理認為，無錫公司的樓書、平面圖及廣告，對大廈配套設施的功能和位置作了具體說明，這些設施的存在符合部分購房者的需求，會提升待售商品房對潛在購房者的吸引力，對購房合同的訂立及房屋價格有重大影響，這些應當視為商品房買賣合同內容。現大廈內並無上述設施，無錫公司構成違約。宋子健因上述配套設施缺失，無法獲得購房時期待的居住品質和良好感受，其權益受損，應獲賠償。結合其權益受損及無錫公司違約情況，酌定賠償2.24萬元。

一審判決后，無錫公司上訴。二審法院經審理，判決駁回上訴，維持原判。

法官說法：

商品房銷售時，出賣方的樓書、平面圖及文字介紹、圖片效果等，使不特定購房人作為潛在消費者產生對商品房有特定功能和用途的預期，尤其是對樓盤所屬的教育、醫療、商業、服務業等配套設施存在期待，樓書、廣告等宣傳資料對合同訂立及房屋價格有重大影響，應視為合同附件。出賣人在樓盤投入使用后，未向購房人提供宣傳資料中相應設施的，應承擔違約責任。

2014年1月25日，浙江平陽市民董尚義付給平陽某房產開發公司（以下稱「平陽公司」）10萬元購房定金，並於同年2月16日與平陽公司簽訂《商品房買賣合同》，約定平陽公司將一套建築面積為258.05平方米（套內面積為205.9平方米）的房屋以380餘萬元出售給董尚義。雙方約定選擇建築面積為計價方式，產權登記面積與合同約定面積誤差比絕對值超過3%時，董尚義有權退房。合同簽訂當日，董尚義付清餘款，並支付車位費1萬元。

2015年8月25日，平陽公司出具給董尚義的費用結算單載明：董尚義所購商品房面積差異處理：合同面積258.05平方米，實測面積242.36平方米，實際應退房款231145元。

董尚義認為，其所購房屋建築面積縮水約6%，超過合同約定的誤差比絕對值的3%，其有權選擇退房。

平陽公司提出，合同中約定的是產權登記面積與合同約定面積誤差比絕對值超過3%，而非實測建築面積與約定建築面積誤差比，因董尚義還未辦理產權證，不符合解除合同條件。

法院經審理認為，涉案商品房約定的建築面積為258.05平方米，其產權登記的建築面積誤差應在7.7415平方米內，但涉案商品房合同中將不應計算面積的10.62平方米屋面平台計入建築面積，因此不論涉案商品房的所有權證何時取得，都不會改變產權證上登記的建築面積與合同上約定的建築面積誤差比絕對值超過3%的事實，若繼續以取得涉案商品房的所有權證為前提，才能主張解除合同，對董尚義有失公平。最終，法院判決解除合同；董尚義協助平陽公司辦理商品房的備案登記撤銷手續；平陽公司退還購房款380餘萬元及利息，退還車位款1萬元。

法官說法：

相關司法解釋規定，開發商交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按以下原則處理：1.面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按合同約定的價格據實結算，購房者請求解除合同的，不予支持；2.面積誤差比絕對值超出3%，購房者請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。

安徽蕪湖市民高洪泉購買了蕪湖某房地產開發公司（以下稱「蕪湖公司」）開發的一套房屋。自房屋交付后，房屋頂、牆面多處滲漏，蕪湖公司及物業公司多次派人維修，仍未解決滲漏問題。此後數年，高洪泉一直與蕪湖公司及物業公司協商解決房屋滲漏問題無果，高洪泉因此一直不能入住，也無法將該房出租或出售。

2015年5月，經蕪湖市建設工程質量監督站調查確認，高洪泉購買的房屋屋頂、牆面滲漏、填充牆裂縫問題已修好，但部分牆面仍存在修補色差問題。高洪泉遂訴至法院，要求蕪湖公司賠償其房屋空置期間的各項費用合計7.6萬餘元。

蕪湖公司提出，房屋雖存在部分質量問題，但經維修，並不影響正常居住使用；租金損失是期待利益，不是實際損失，涉案房屋是用於居住的而非出租，不應賠償租金損失。

法院經審理認為，蕪湖公司向高洪泉出售的房屋自交付以來，屋頂、牆面多處裂縫，並多次出現滲漏，數年來反覆、多次維修，導致高洪泉一直無法正常入住。涉案房屋為住宅，高洪泉在獲得該房屋產權后，對該房無法居住、使用，也無法對外出租，甚至難以出售。經評估，該房自2011年1月至2015年5月期間租金價值為6.35萬元。故對高洪泉提出蕪湖公司應在該期間賠償其預期損失，並支付評估費用1000元的訴訟請求，予以支持。判決蕪湖公司賠償高洪泉6.45萬元，並對色差問題予以修復。

法官說法：

房屋質量出現問題，主要的方式還是維修。遇到房屋質量問題，儘可能與開發商先行協商，共同協商制定維修方案。如協商不成，可向質監站投訴。如果裝修后出現質量問題，需要請權威的房屋鑒定公司出具鑒定報告，證明是房屋本身的質量問題而非裝修所致，再同開發商協商或找質監站處理。但是，質監站只負責房屋質量的維修問題，賠償需要走司法程序。

實例分析

案例：戶口遷移估計不足，無購房資格無奈解約

【案件經過】：2016年5月，買家丁某通過某中介公司介紹，看中了與業主梁某位於荔灣區的某物業。經過多次的上門看房，丁某最終與梁某達成一致交易意向，願意以260萬的價格購買該房屋。在簽訂房屋買賣合同前，丁某告訴梁某其正在辦理入戶廣州的戶口遷移手續，預計2個月後能辦好，2個月內可向銀行申請按揭貸款，預計最遲簽約后3個月可獲得銀行同意貸款通知書，並正式辦理交易過戶手續。梁某同意了丁某提出的過戶時間要求，於是雙方簽訂房屋買賣合同，丁某支付梁某5萬元的定金。

由於某些原因，直到8月底丁某的戶口遷移申請遲遲未能辦好，更不用說去銀行申請房屋按揭手續了。梁某在這三個月內也多次書面催促丁某一起去辦理網簽等交易過戶手續，但丁某因戶口問題始終無法辦理後續手續，丁某希望業主能夠再寬限一個月。但由於房價上漲，梁某周邊同類房屋已漲到300多萬，梁某認為自己已多次催促丁某辦理過戶手續，已盡業主業務，而丁某無法配合辦理手續已違反了合同約定，故提出可以再寬限2個月，但丁某要以300萬的價格購買房屋，要不就沒收定金解除合同。丁某無法再拿出更多資金，無奈只能與梁某解除合同，並支付了2萬元的中介服務費。

【案例分析】：根據《合同法》第93條規定：「當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成立時，解除權人可以解除合同。」 作為買方，在簽訂房屋買賣合同前除了需要準備購房資金外，也要對自身的購房資格進行評估。案例中丁某就是對辦理入戶遷移時間等估計不足，導致最終無法根據合同約定時間辦理貸款及交易過戶手續，而且還需支付中介服務費。

案例：裝修未被納入評估價值，交易資金不足有風險

【案件經過】：2016年6月，廣州的李小姐將市郊的房屋出售後，計劃在市中心重新置業。李小姐開始通過中介公司尋找合適房源，后某中介公司向其推薦了天河區的一套房屋，據業主王某介紹，房屋新購置不到半年，裝修花費近四十萬，且房屋附帶一個50平方米的天台可以使用，但平檯面積沒有計入房產證。李小姐看完房屋后，十分滿意；經與業主王某反覆磋商，最終以288萬元的價格簽訂合同，並支付了10萬元定金。

后李小姐在辦理銀行按揭手續時發現，銀行僅同意按評估價230萬元的六成（即138萬）批按揭貸款額度，而自己手頭除需支付首期款（86萬）外的剩餘資金，不足以補齊64萬元的差額。直至合同約定交易的期限，李小姐仍未能籌措到足夠資金。無奈之下，李小姐只好與業主協商解除合同，最終業主王某退還了部分定金3萬元；李小姐認為中介未告知該房屋準確的評估價值，存在過失，不願支付中介服務費，后中介向市仲裁委提起訴訟，經仲裁委判決，認為中介公司已促成買賣雙方成交，故判決李小姐應當支付中介服務費3萬元。

【案例分析】：銀行在辦理按揭業務時，會委託專業評估機構對房產價值進行評估，本案中原業主裝修雖花費近40萬元，還有買家李小姐非常滿意的超大平台，但因裝修折舊期限較短，難以計入評估價格，附帶的平台沒有權屬，也不能納入評估範圍，評估機構在評估過程中通常會遵循謹慎性和合法性原則，從而出現評估價格低於實際成交價格的情況。在這種情形下，銀行同意的貸款額度就會低於買家預估的金額。

此外，根據《合同法》第115條：「當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。」規定，本案的李小姐因無能力繼續履行合同屬於違約，本應無權要求返還定金的。