2017年中國樓市將出現新變化（下）

銀行業協會首席經濟學家 巴曙松 教授

五、在不少購房需求轉向租賃的推動下，租賃市場進入發展快車道

2016年以來，中央、國務院、住建部等部門連續出台支持租賃發展的政策措施，加快培育機構化、規模化租賃企業發展。2017年初廣東省出台《實施意見》通過一系列優惠措施包含稅收優惠來鼓勵住房租賃消費，其中關於允許改建房屋用於租賃的內容進一步支持了廣東省住房租賃市場的發展。隨著各地方相關政策的出台，住房租賃市場的發展也將進入快車道。

值得注意的是，在政策紅利的刺激下，市場容易出現「一窩蜂」投入租賃的浪潮，市場風險需要警惕。過去兩年公寓機構獲得了快速發展，特別是剛剛進入這個行業的創業公司，由於快速擴張規模、通過金融產品使用高槓桿，這會滋生潛在的金融風險。預計2017年缺少風險管控能力的租房分期類創業公司以及高槓桿擴張的運營機構會出現個別案例性的風險釋放。在這種條件下，加快實施租賃市場的規範化管理和提高准入機構專業水準、保護租戶的利益顯得更加重要。只有具備一定專業水準的企業才能從事租賃的運營或管理，這是發展規模化、專業化機構的重要條件。對於參與企業的資質給予明確界定，可考慮經營管理規模、IT系統能力、租后服務能力等指標綜合考慮。同時，要保護租戶的合法利益，促使一部分需求平穩轉向租賃市場。

六、在調控政策推動下，信貸環境階段性收緊，房地產行業有望開啟去槓桿

以2016年9月底的一系列限購限貸政策為本輪控槓桿、抑制資產泡沫的開端，不同城市的政府陸續出台包括嚴查開發商拍地資金來源、上調購房貸款成本在內的一系列政策，控制房地產行業的投機性資金流入、促進市場平穩健康發展。

在調控政策推動下，房企融資渠道收緊，資金成本增加。自從2016年10月樓市密集調控以來，房企的融資規模出現了明顯的縮小，央行數據顯示2016年12月地產開發貸款餘額 1.45 萬億元，同比下降 4.9%，降幅比上月末擴大 3.1 個百分點。債券作為重要融資渠道的表現更為明顯，從2016年10月至今，房企債券融資規模出現了連續四個月的持續下滑，2017年1月為139.2億，僅為2016年下半年以來高峰期的11.9%，且債券融資成本也在持續增加，平均利率從2016年9月的4%上升到2016年12月的4.2%-5.5%。證券投資基金協會規定私募資管計劃投資於房價上漲過快的16個熱點城市的普通住宅地產項目的暫不予備案，這也一定程度上限制了資金尤其是炒作資金進入房地產市場。

信貸環境縮緊，成本增加，個人購房貸款呈現收縮趨勢。2016年全國新增房地產貸款5.7萬億元，同比大幅增長57.9%，佔新增人民幣貸款比重高達45%，較上年的31%提升14個百分點；其中新增個人住房貸款更是高達4.96萬億元，佔新增房地產貸款比重為87%，佔新增人民幣貸款比重為39%，較上年底的23%提升近17個百分點；個人購房貸款餘額19.14 萬億元，同比增長35%。此外，央行上海總部公布，上海市今年1月份各項存款呈季節性回落，各項貸款總量首次突破6萬億元，非金融企業貸款需求增長明顯；個人住房貸款新增234.4億元，同比少增111.9億元，其中二手房貸款當月增加163.3億元，同比少增28.2億元。說明2017年年初以來房貸規模相比2016年初已經大幅縮小，基於當前收緊的信貸環境，預計此趨勢將繼續延續。

購房者房貸首付比提高，購房槓桿出現回落。以北京為例，2016年9∶30新政提高首付比例，從嚴首套認定標準，居民購房的槓桿依賴度有較為明顯的減弱，調控后兩個月內使用貸款成交的佔比下滑了10個百分點，貸款成數較前期都有明顯下滑。3月中旬，北京、廣州等城市又出台了增加首付比例、提高貸款利率等措施，預計未來貸款佔比和貸款成數都將繼續下降。

七、在市場波動周期與調控政策共同推動下，開發投資增速持續放緩

2016年以來房地產開發投資、商品房銷售面積增速雙雙下滑。房地產銷售與投資大體上同步變化，但近年來，兩者之間的關聯度有所減弱，2015年以來房地產銷售走高，但投資增速持續回落。2016年4月份以來，銷售面積同比增速從36.5%高位回落至22.5%，房地產投資開發增速也從19.3%降至6.9%。分城市看，一線城市受制於土地供給限制，投資開發空間有限，2016年一線城市平均供應土地面積僅為2273.22萬平方米；三四線城市庫存壓力仍然較大，春節前三線重點城市3個月移動平均去化周期為12.1月，房地產投資有限。因此，2017年房地產投資增速可能進一步放緩。

八、市場調整在推動房地產行業結構的調整，開發企業集中度提高

市場下行周期，開發商的集中度進一步提高。2016年開發企業top10的銷售額佔比為18.4%，比2014年提高1.5個百分點，實際上不管是top10、top30、top50還是top100的市場集中度都呈現出穩步增長的態勢，大者越大，強者越強。2016年千億級房企迅速達到9家，恆大、碧桂園、融創等一線企業業績翻倍或接近翻倍，在如此規模下增幅相當可觀。在市場銷售下行周期，開發企業的市場集中度會更進一步提高。

九、從房價波動規律觀察，環一線城市圈效應進一步顯現，顯示的城鎮化進入到以城市群為載體的新階段

從2016年以來的數據觀察，特大城市的產業、人口外遷，以及隨之而來的購房需求外溢，將使城市圈效應進入新的階段，下一步的房地產政策重點應當順應這一市場趨勢，打破行政區劃的限制，完善環一線城市圈為代表的城市群的基礎設施，合理進行功能定位。特大城市的高房價壓力和部分限購措施使特大城市的房地產市場熱度傳導到周邊城市。2016年3月份上海實施限購限貸政策后，商品住宅成交量下降30.4%，而周邊的太倉和嘉興成交量大幅增加，太倉2016年5月份商品住宅成交量環比增長125.7%，嘉興2016年6月環比增長108.4%。2016年環京7城成交額1439億元，較2015年上漲39%，成交均價較2015年上漲79%；北三縣及固安政府嚴控供應，廊坊、涿州、永清等市場規模上升。

需求和資金的聯動性增強帶動城市圈房價聯動性增強，揭示出城市群發展是下一階段城市化的客觀要求。主要表現在兩個方面，一是房價在同一城市圈內的同漲同跌趨勢，2016年9月份上海新房成交均價同比上漲32.5%，帶動蘇州上漲54.9%；2016年9月深圳新房成交均價同比上漲70.2%，東莞上漲55.4%，惠州上漲42.7%。二是城市圈內部房價呈現明顯的梯度遞減分佈，這顯示出不同城市在整個城市圈中的功能定位的差異。環北京城市圈中，天津房價水平為北京40%左右，廊坊整體為30%左右，保定、承德、唐山為20%以下。環上海城市圈中，蘇州房價為上海的65%，無錫、南通為30%左右，常州、湖州、嘉興為20%。而環深圳城市圈，東莞、廣州房價為深圳的30%。

十、短期內房地產市場風險還主要是局部風險，但要關注高房價對銀行體系、匯率等的潛在壓力，要通過城市群的發展，化解房價持續上漲帶來的經濟金融風險

從當前房地產市場的情況看，總體處於安全階段，存在的風險還主要是局部風險，主要的支持因素在於總體槓桿安全、城鎮化仍有空間，但是要關注高房價對銀行體系、人民幣匯率等可能帶來的潛在壓力。

第一，從國際水平比較，購房槓桿使用仍較低。的首付與國際水平相比，目前看相對更高，且有限購的「安全墊」，槓桿的使用力度有限，對房價回調的抗風險能力有所提升。主要表現在：居民總體槓桿率（居民總貸款餘額/GDP）相對較低，2016年居民部門槓桿率約為45%，日本為70%左右，美國為79%。居民購房交易槓桿低於美國，2016年居民交易槓桿為40%左右，美國上半年達到60%。但是，需要關注的是，與發達經濟體相比，居民部分的槓桿率雖然不高，但是居民的財富積累存量同樣也較低，因此，可以承擔的槓桿率水平也不宜過高。

第二，從目前的水平看，城鎮化仍有較大發展空間，但是重點需要轉向城市群的建設，通過圍繞房價上漲壓力較大城市的周邊省市的建設，來化解房價上漲壓力，並將這一壓力轉換為城市群建設的新動力。從國際經驗看，在城市化還未完成的經濟體中，化解房價上漲壓力還有一定的迴旋餘地。1985年日本房地產價格開始上漲的時候，城市化率已經達到了76.7%，美國次貸危機發生時城市化水平也已經很高。目前的城鎮化率僅為56.1%，戶籍城鎮化率僅為39.9%，未來人口進城仍然帶來大量住房需求，關鍵是如何合理引導這一趨勢，如何順應市場的需求，並將其轉換為城市群發展的新動力，也進而可成為經濟發展的一個新的動力。

第三，房價的持續上漲，推動居民持有的房地產市值的持續上升，這會相應增大經濟金融體系的潛在風險。例如，如果銀行信貸的增長主要投向房地產市場，並且成為房地產市場上揚的直接推動力量，就會把房地產市場的風險與銀行體系的風險捆綁在一起，如果再加上通過種種影子銀行渠道流入到房地產市場的各種資金，那麼，一旦房地產市場出現調整，可能帶來的衝擊就會明顯擴大。從人民幣匯率走勢看，房價的持續上升，也會降低貿易部分的競爭力，從而形成人民幣匯率的貶值壓力。(編輯 張立偉)

作者：巴曙松