限購潮下的地產股背離：A股受壓港股反創新高

新一波房地產調控來勢兇猛。包括北京、廣州、石家莊、鄭州、長沙、保定等多個城市出台了樓市限購政策。一線城市中，北京和廣州的限購限貸政策出現了全面升級，比以往更加嚴厲。

不過具體到對房地產板塊的影響，A股市場和港股市場的反應大不同。自調控政策以來，A股地產股收跌，而港股市場上的內地房地產股（以下簡稱「內房股」）則僅僅沉寂了一兩天之後，就重回漲勢，榮創、雅居樂集團等內房股更是創出了近期新高。

A股和港股聯動升溫。「南下」炒作型資金看中了美圖的機會，而「南下」的價值型資金則在低估值的內房股上尋找機會。1月份以來，「南下」買房產股的交易筆數高達133筆，而相關的「北上」資金則只有14筆。

調控政策對地產股影響幾何？

2017年3月17日，北京市住房和城鄉建設委員會聯合相關單位發布了《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，對之前2016年9月30日出台的政策進行了升級，在本市無房但有貸款記錄的購買普通自住房的首付款比例從之前50%提升到60%，購買非普通自住房的首付款比例從之前的70%提升到80%。此外，在當天，廣州市人民政府也發布了房地產調控的政策。

「基本面方面，房地產市場分化勢頭將加劇，一二線城市與三四線城市將呈現冷暖對沖局面，預計總體量縮價穩。」東方證券分析師蒲東海認為。

事實上，從行業的發展趨勢來看，除了增量地產之外，存量地產的空間也相當廣闊。中金公司的報告預測，到2020年，存量房交易佔新房成交的比例將提升至70%的水平。

從事存量房業務的BASE董事長兼聯席總裁王謙表示：「在2014年之前，資本沒怎麼進入到存量房領域，主要原因一方面是當時增量地產非常火爆，還處於上升期，而從2013年以來，增量地產其實就已經出現了增速放緩的趨勢，包括二三線城市都存在過剩的情況，所以存量地產被逐漸重視起來。」

在他看來，在存量房領域不管是做輕資產運營，還是做重資產運營，並不是錢的問題，主要還是想要做一個有預見性的前瞻性的平台。

自3月17日調控政策以來，A股市場上的WIND房地產板塊指數下跌了0.85%，相關個股股價也出現了一定程度的下跌。而今年以來，WIND房地產指數僅僅上漲了0.61%，跑輸大盤。

蒲東海認為，A股房地產板塊行情方面，短期內將受到調控後市場情緒壓制，而且長期面臨基本面下行壓力，不過當前板塊估值較低，且基金重倉比例創2010年以來的歷史新低。

資金「南下」洶湧「北上」稀少

A股房產股在地產調控下「受壓」的同時，港股市場上的內房股在短短承壓一兩天之後就出現了快速的反彈。

事實上，自春節以後，A股市場上房地產板塊表現乏力，行業指數基本上處於一個震蕩的情況之中。而在港股市場上，房地產板塊卻有非常好的表現。今年以來，恆生內地地產指數上漲了近30%,雅居樂集團、碧桂園、新城發展分別上漲了81.27%、55%和54.71%，其中更是有多隻內房股接連創出新高。

近日，恒生指數創下了2015年8月份以來的新高，在推動股價上漲的過程總，港股市場上的內房股股價上漲功不可沒。

交銀髮布報告認為，由於一二線城市可能實施更多調控措施，投資者或會轉向三四線城市，令主力開發三四線城市的發展商可受惠於差異化的政策，因此像雅居樂及碧桂園等房企，近期的升幅反而尤其明顯。

同策諮詢研究總監張宏偉則認為，內資地產股漲幅短期跟資金炒作應該有關係，跟業績增長的關係不是太大。調控政策加強之後，對地產銷量來說影響比較大，無論是核心一線城市還是周邊城市。從上市房企布局的城市看，跟去年10月份調控的重倉區一致，因此大部分房企受影響比較大。如果企業的業績預期表現不好、利潤持續下滑的話，未來一年到一年半的時間，上市公司的股價會受到影響、不會太景氣。

近期，港股市場上美圖的暴漲暴跌相當吸引眼球，這背後與大量資金南下搶籌有很大關係，而內房股大漲的背後也可以看到資金洶湧「南下」的身影。

Wind數據顯示，最近三個月時間以來，深港通北上和南下的資金相差無幾，而港股通北上和南下的資金差別較大。其中，北上資金只有80.2億元，而南下資金則有704.03萬元。

今年以來，一共有133筆內房股的交易，數量相當龐大，其中豐盛控股、融創、華潤置地多次進入當天成交金額的前三名。相比之下，「北上」購買地產股的交易數量只有14筆，只有萬科A、保利地產、招商蛇口等被「北上」資金所青睞。