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限購潮下的地產股背離:A股受壓港股反創新高

限購潮下的地產股背離:A股受壓港股反創新高

新一波房地產調控來勢兇猛。包括北京、廣州、石家莊、鄭州、長沙、保定等多個城市出台了樓市限購政策。一線城市中,北京和廣州的限購限貸政策出現了全面升級,比以往更加嚴厲。

不過具體到對房地產板塊的影響,A股市場和港股市場的反應大不同。自調控政策以來,A股地產股收跌,而港股市場上的內地房地產股(以下簡稱「內房股」)則僅僅沉寂了一兩天之後,就重回漲勢,榮創、雅居樂集團等內房股更是創出了近期新高。

A股和港股聯動升溫。「南下」炒作型資金看中了美圖的機會,而「南下」的價值型資金則在低估值的內房股上尋找機會。1月份以來,「南下」買房產股的交易筆數高達133筆,而相關的「北上」資金則只有14筆。

調控政策對地產股影響幾何?

2017年3月17日,北京市住房和城鄉建設委員會聯合相關單位發布了《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》,對之前2016年9月30日出台的政策進行了升級,在本市無房但有貸款記錄的購買普通自住房的首付款比例從之前50%提升到60%,購買非普通自住房的首付款比例從之前的70%提升到80%。此外,在當天,廣州市人民政府也發布了房地產調控的政策。

「基本面方面,房地產市場分化勢頭將加劇,一二線城市與三四線城市將呈現冷暖對沖局面,預計總體量縮價穩。」東方證券分析師蒲東海認為。

事實上,從行業的發展趨勢來看,除了增量地產之外,存量地產的空間也相當廣闊。中金公司的報告預測,到2020年,存量房交易佔新房成交的比例將提升至70%的水平。

從事存量房業務的BASE董事長兼聯席總裁王謙表示:「在2014年之前,資本沒怎麼進入到存量房領域,主要原因一方面是當時增量地產非常火爆,還處於上升期,而從2013年以來,增量地產其實就已經出現了增速放緩的趨勢,包括二三線城市都存在過剩的情況,所以存量地產被逐漸重視起來。」

在他看來,在存量房領域不管是做輕資產運營,還是做重資產運營,並不是錢的問題,主要還是想要做一個有預見性的前瞻性的平台。

自3月17日調控政策以來,A股市場上的WIND房地產板塊指數下跌了0.85%,相關個股股價也出現了一定程度的下跌。而今年以來,WIND房地產指數僅僅上漲了0.61%,跑輸大盤。

蒲東海認為,A股房地產板塊行情方面,短期內將受到調控後市場情緒壓制,而且長期面臨基本面下行壓力,不過當前板塊估值較低,且基金重倉比例創2010年以來的歷史新低。

資金「南下」洶湧「北上」稀少

A股房產股在地產調控下「受壓」的同時,港股市場上的內房股在短短承壓一兩天之後就出現了快速的反彈。

事實上,自春節以後,A股市場上房地產板塊表現乏力,行業指數基本上處於一個震蕩的情況之中。而在港股市場上,房地產板塊卻有非常好的表現。今年以來,恆生內地地產指數上漲了近30%,雅居樂集團、碧桂園、新城發展分別上漲了81.27%、55%和54.71%,其中更是有多隻內房股接連創出新高。

近日,恒生指數創下了2015年8月份以來的新高,在推動股價上漲的過程總,港股市場上的內房股股價上漲功不可沒。

交銀髮布報告認為,由於一二線城市可能實施更多調控措施,投資者或會轉向三四線城市,令主力開發三四線城市的發展商可受惠於差異化的政策,因此像雅居樂及碧桂園等房企,近期的升幅反而尤其明顯。

同策諮詢研究總監張宏偉則認為,內資地產股漲幅短期跟資金炒作應該有關係,跟業績增長的關係不是太大。調控政策加強之後,對地產銷量來說影響比較大,無論是核心一線城市還是周邊城市。從上市房企布局的城市看,跟去年10月份調控的重倉區一致,因此大部分房企受影響比較大。如果企業的業績預期表現不好、利潤持續下滑的話,未來一年到一年半的時間,上市公司的股價會受到影響、不會太景氣。

近期,港股市場上美圖的暴漲暴跌相當吸引眼球,這背後與大量資金南下搶籌有很大關係,而內房股大漲的背後也可以看到資金洶湧「南下」的身影。

Wind數據顯示,最近三個月時間以來,深港通北上和南下的資金相差無幾,而港股通北上和南下的資金差別較大。其中,北上資金只有80.2億元,而南下資金則有704.03萬元。

今年以來,一共有133筆內房股的交易,數量相當龐大,其中豐盛控股、融創、華潤置地多次進入當天成交金額的前三名。相比之下,「北上」購買地產股的交易數量只有14筆,只有萬科A、保利地產、招商蛇口等被「北上」資金所青睞。

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