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小區自管抗風險能力應當謹慎對待

小區自管抗風險能力應當謹慎對待

大洋網訊 近日,本報連續報道了廣州十餘個小區走上自管之路,以及他們探索自管成功的經驗,引起不少讀者關注和討論。日前,記者也接到白雲區一小區業主的報料:小區自管后各種交費反而多了,而業委會對於收支賬不清晰公布,款項去向不明,想查賬無門。

小區自管面臨哪些問題?業主自管發展的方向究竟是怎樣的?業內人士表示,不可否認,目前對於業委會自管的指引和監督在政策法規上都存在空白,當下需要給予業主們甲方身份認可,才能有助於與乙方物業公司博弈。

因此,他呼籲政府部門積極推動業委會的發展。而上周,天河區房管局、天河區委改革辦有關負責人到豐景大廈等自管小區調研似乎正透露出積極的信號。

業主疑問:自管后出現財務糾紛該找誰?

林伯是白雲區某小區的業主,他一直在關注本報關於業主自管的報道,看到其他小區成功經驗的案例,他向記者表示,實在想吐槽一下自己小區自管后的問題。

林伯所在的小區是單位房改房小區,小區規模不大,共有四棟8層的樓梯樓,2002年因有業主提出原物管公司管理不善,導致業主財物被盜事件而提出自管,在單位的支持下,由業主組成的自管組織成立,自此小區開始了自管模式。

自管后水電費交得比以前還多

資金及其監管問題是物業管理的核心問題。林伯表示,自管后水電費等交得比以前還多。最讓他不滿的是,小區的首、二層物業因拍賣由大業主接手,為經營招租,大業主提出將小區圍牆拆除。為補償給業主帶來的不便和損失,大業主給予小區200萬元用於安裝電梯,而小區關於電梯安裝的收支公示只有簡單的一部電梯總承包價50萬元。林伯說,他特意去了解過電梯安裝成本約在30多萬元,小區電梯安裝費結餘應該有過百萬元,但是現在這樣的賬目顯然是沒有剩餘的。此外,小區更換門禁系統,公示造價在4000多元,而他去打聽了幾家的工程行情,不少報價只在兩三千元。

相比很多業主,林伯說他是一個非常有心的業主,他將每一次的交費單據、小區支出公示都收集保存下來。經過統計,他認為小區列出的有些支出頻率高,而且有重複收費的嫌疑,比如電梯既然是有人出資安裝,為何還要從小區經費中支出。對於林伯的質疑和問詢,自管的負責人並沒有回應。

對此不滿的林伯也將問題反映給單位、單位主管集團,街道、工商甚至公安部門,但似乎沒有一個部門適合處理。他所獲得的答覆既不能讓他滿意也沒能解決問題,有部門建議他走法律程序。林伯去打聽了一下行情,被告知如果起訴,要收集證據,聘請律師,花費在數千元,這對於已經退休的老人而言要付出的成本和精力都不小。

有小區自管十年不公布收支賬本

林伯遇到的問題,不少小區業主都有同感,無論是自管還是物業公司管理的小區都可能存在。有自管小區業委會負責人對記者表示,小區自管十年從來沒有公布收支賬,因為沒有業主提出來過。那麼,業主質疑小區的收支問題,是否有查賬權,該怎麼查?業委會面臨業主質疑應對程序又該是怎樣的?

對此,華南和諧社區發展中心主任周活寧表示,他們也接觸到不少小區要狀告業委會的例子,比如有小區業委會做賬是用鉛筆的,在支出中有不少吃喝交際花費,引起業主們的不滿。但目前,對於業主而言,碰到這樣的情況只有兩種途徑來解決,一是提起罷免業委會,二是走法律途徑,提起訴訟要求法院審核賬目。但對於小業主而言,面對的是相對強勢且有組織的業委會或物業公司,業主在取證上也有難度,整體來說是對業主相當不利的局面。

業內人士指出,自管並不意味著物業管理中所有的問題都能解決。無論是《物權法》還是《物業管理條例》關於業委會的規定和內容都相當有限,對於議事規則、業主公約、業委會的操守、運作、監管等都沒細緻的指引,很多靠業委會自己摸索,缺乏法規依據。因此,在政策上需要政府有關部門的進一步完善。

物管協會:

業委會自管不具法人資格,難承擔風險責任

專家:

專業物業公司管理小區,符合現代社會專業分工原則,應該是主流,關鍵是業委會依法監督物管

眾說「自管」:自管抗風險能力應當謹慎對待

廣州市物業管理行業協會新聞發言人、副秘書長陳昂鵬:

業委會因不具備法人資格,不能承擔刑事、民事責任,一旦發生事故或風險事件,比如水浸車、人員傷亡等事故,誰能承擔相應的責任呢?此外,如果發生業委會成員挪用、侵佔物管費,也沒有辦法追討,財務監管的風險也不小。

白雲家園業委會主任任權:

對於自管小區而言,最怕的是發生傷亡事故等風險,很多小區則沒有這一意識。

佳興大廈業委會主任張秀英:

自管小區的業委會成員基本是以退休人員為主,隨著他們年齡增大精力衰減,後續接任者能否堅持之前所走的自管之路存在變數。

華南和諧社區發展中心主任周活寧:

一直以來,業委會的備案都是由住建部門負責的,而具有登記職能的則是民政部門和工商部門,經營組織由工商登記,非盈利組織機構由民政部門登記,但業委會卻是由住建部門備案的。業委會的法律性質因此有些尷尬。

出路一:推動恢復業主甲方地位讓業主決定物管

周活寧表示,在長期的自管實踐中,他覺得最先應該解決的是讓全體業主參與小區管理的問題。這實際上屬於小區自治層面的問題,其次才是管理方式的問題,是選物管公司還是自管等。

在目前的格局中,業主是零星的個體,與物管公司、政府部門相比是弱勢的一方,因此,急需確保業主以利益共同體的形式確定強勢的身份,就像簽訂合同的甲方、乙方,相對於乙方物管公司,甲方業主只有同等的身份地位才可能和乙方進行談判和協商,而不是像現在不少小區業主是以單獨的個體身份維權。

他認為,物管和業主的關係可以變成這樣:物管費由業委會收,業主對物業公司的投訴和不滿,由業委會收集,次數達到一定數量,業委會可以和物業談判扣減物管費用、獎金等,避免單個業主因個人得失而不交物管費或維權得不到解決。因此,這就需要推動業委會的覆蓋和發展。政府需要做的是推動恢復業主的甲方地位,可以對業委會給予政策的鼓勵和經濟的鼓勵,這種認可和鼓勵的態度是非常必要的。

對於小區管理的發展方向,暨南大學公共管理學院教授胡剛認為,小區物業的共有部分屬於全體業主,由業主委員會選擇一家專業物業管理公司實行管理,如果業主們不滿意,可依一定程序另聘一家專業物業管理公司。物業由專業物業公司來管理符合現代社會專業分工原則,這應該是主流,個別特殊情況由業主自管也可以,但不會是普遍現象。目前物業管理問題是業委會很難選擇物業公司,這是主要矛盾,需要依法推進。

出路二:加強自治不代表排斥物管關鍵是業主監管

暨南大學公共管理學院教授胡剛表示,目前廣州業委會的發展屬於相對滯后的狀態,相比北京、上海等地成立業委會小區已達六七成甚至七八成,廣州成立業委會的小區不過兩三成。政府有關部門應制定一些實施條例,依法幫助推進小區成立業委會。

長期從事城鄉社區研究並參與社區營造的實踐行動的中山大學社會學系萬向東副教授表示,業主自管是業主自治之中的內容之一,但不是唯一的方向。業主自管、業主自治,與物業服務公司提供的市場化的服務並不是必然排斥的,而是可以並存的。加強業主自治,仍然可以委託物業公司參與社區服務。即使是委託物業公司提供小區物管服務,仍然需要有業主的監管,必須明確業主才是委託方,而物業公司只是服務提供方。

但需要承認的是,業委會在城市小區之中還不普遍或者普及,已有的業委會在內部建設、對內處理業主關係對外處理物業關係等方面還需要較長時期的培育和進步的過程。有些業委會制度不完善、操作不規範,與業主和物業公司都可能存在一定的矛盾。需要特彆強調的是,應該看到這是發展中的問題,需要各方加以引導培育。主管部門甚至可以出台一個小區業委會的指引,甚至是標準化範式,引導業委會成立、管理和提升。其他省份,有些城市已經有類似的做法,效果也很顯著。

目前,城市居住小區的業主委員會及其授權方業主大會(或業主代表大會),已經發展非常迅速,也日益受到各地地方政府的認可和重視,業委會也處於不斷地走向成熟和發展的過程中。

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