西安樓市下半場：拿地和深耕的開發商要后發制人了

今年的秋天來的異常早，於西安人和不少開發商而言，都在調整步伐和節奏。

時值金九銀十，一邊是城市新房的最嚴限購，一邊是金融監管下的融資難。

伴隨著行業加速洗牌及本輪調控將呈「常態化」進行時，城市與地產商之間將面臨深度分化：

● 一方面，有實力有前瞻變革、現金為王的房企，會跟著城市的格局一併「進攻」。這樣的企業不僅表現為多會造房子，服務多好，打出的概念多有創新，他們則更具全局觀，首當其中的表現為在這座城市的深耕和拿地。過去、現在、未來，無不考慮布局城市的後續發展資源。我們將其之為「變革」下的戰略布局能力。

● 一方面，實力一般的，或將面臨由上半年「跟風漲價」，到年中「眼紅」，再到明年甚至之後的幾年「被整合」的完美淘汰過程。沒有能力造符合大西安未來格局的優質房子，沒有金融實力支撐，或者在「限地價+競配件」的機制中根本沒有競標的綜合能力。未來，這些或已經不再是企業的生產問題了，是生死問題。

所以，拿地，資金固然重要，更重要的體現在房企背後，是否擁有一整套體系和綜合實力去支撐買入。

深耕，不僅表現在你已擁有多少住戶，多少項目，更重要的是在現階段，不僅僅是大魚吃小魚，而更多會有大魚吃大魚。

2017年，於布局西安的開發商而言，最有代表性的房企要算陽光城集團了。

陽光城陝甘區域8月份連續發布，在西安獲取三宗土地，均位於西安地產開發的熱點板塊——曲江新區，其中有一宗位於寸土寸金的曲江一期。

地塊一：QJ7-1-6地塊，位於曲江新區春林路以南、18號規劃路以西、五典坡路以北、西康高速東輔道以東。該地塊凈用地136.572畝，用地性質為住宅、商服，容積率不大於2.7不小於2.2，建築密度不大於25%不小於20%，綠地率不大於43%不小於38%。其中出讓住宅用地122.683畝，出讓商服用地13.889畝。

地塊二：QJ1-9-35-1地塊，位於曲江新區慈恩西路以東，雁塔南路以西，南側緊鄰曲江銀泰城。該地塊凈用地59.315畝，用地性質為商服，容積率不大於3.0不小於2.5，建築密度不大於60%不小於50%，綠地率不大於40%不小於35%。

地塊三：QJ6-3-3-1地塊，位於曲江新區長鳴路以西，黃渠頭路以南，26號路以東。該地塊土地性質為住宅、商業用地，地塊容積率不高於3.5不低於3.0，建築密度不高於25%不低於20%，綠地率不高於43%不低於38%。

熟悉或關注西安地產行業的業內人士，一定清楚陽光城在曲江新獲取的這三宗土地的價值和意義所在：曲江一期、OCIC、CCBD交匯處，中海、保利、萬科等大牌兒房企雲集；慈恩西路地塊，曲江核心之最；長鳴路以西的地塊彙集海亮、綠地、恆大等，都是價高質高的優秀地塊。

在今天的房地產已進入「優秀城市土地挑選開發商」，和「拿不起地」的時代，對仍然聚焦開發業務的房企而言，拿稀缺地塊及土地儲備是後續發展的重中之重。

而在新獲取曲江新區3個地塊后，陽光城在西安曲江新區將實現4個項目同時開發，4個項目總建面超過100萬平米。從目前在開發項目數量上來看，陽光城在曲江板塊已超過中海、金地，並與萬科持平，成為曲江新區內項目總數最多的房企。

業內更稱之為，曲江地產開發已進入「陽光城時代 」。

從這個角度看，作為房企20強中進入西安市場較早的地產商， 從陽光城壹號（西西安小鎮、巴塞陽光、薔薇溪谷、上林府、西西里、灃太花園）、林隱天下、麗茲公館之外，如今已經新增長鳴路紫金城、銀泰城北側陽光城·檀府、西北婦幼旁邊的陽光城麗茲PLUS。此外，陽光城在北二環朱宏路板塊也取得項目用地，取名為陽光城·翡麗公園。可以說，陽光城已經繼融創、碧桂園之後，成為西安樓市第三個「熱詞」。而從開發規模上來說，陽光城已經奠定了良好的城市布局基礎，並在西安別墅高端產品開發中樹立了鮮明的行業標杆。

另一方面，從陽光城集團發布的2017年半年度報告中可見：上半年，陽光城實現營業收入75.25億，同比增長83.88%；歸屬於上市公司股東凈利潤3.28億元，同比增長91.82%。

截至8月底，陽光城在西安實現了40億元銷售額，更制定出了百億元銷售目標，投資估值直追碧桂園、萬科、恆大，並在陝甘區域公司在年中總結會上制定出了百億元銷售目標。

成績的背後，是其在這座城市的戰略和能力的體現。在西安，陽光城不僅僅是用時間用心深耕城市，更重要的是在深耕的同時，同步城市步伐提速。這種提速，不僅僅體現在項目數量、業績規模上，還體現在產品和服務的提升上。

我們都聽過，當海水退去了，才知道誰在裸泳。

在市場的重壓調控下，購房者愈加回歸理性，多數人對產品的細節更加挑剔，對價格的判斷非常謹慎，這樣的市場環境下，依然有房企表現出彎道超車的巨大能量，在實現規模擴張的同時，更加註重產品和服務的提升，才更可貴。

陽光城在西安市場上就是如此——堅持有質量的增長。

事實上，從2015年首次進軍曲江開發青年精英住區陽光城•麗茲公館，到2017年，1個項目位於寸土寸金的曲江一期，3個項目位於目前重點開發的曲江二期，陽光城僅用了2年多時間。更在去年開始做精裝房之後，產品更迭讚譽滿城，便立即在西咸、曲江全面覆蓋精裝產品線。

在新獲取的項目中，位於曲江二期CCBD（西北婦幼旁）的陽光城麗茲PLUS，周邊更可謂大牌兒雲集，中海、金地、珠江等房企在該區域均有土地儲備，隨著後續項目的陸續入市，該板塊必將聚集置業者的目光。

同時，收購長鳴路紫金城項目，則標誌著陽光城成功挺進曲江東。從紫金城項目的位置來看，正好處於曲江與滻灞的銜接處，正在建設中的捷運5號線長鳴路站就位於項目旁，是真正的捷運盤。

而站在2017年下半年，陽光城在西安的項目開發已經不再簡單的滿足於賣地段、賣戶型、賣性價比，更提出了「構築有溫度的生活」這一理念，就是睿life2.0產品系。

【睿】life2.0產品系分為了睿社區、睿產品、睿鄰里、睿服務4大維度，這4個維度更加直白的解釋是：通過項目硬體、配套、服務的提升，讓業主在這裡居住的更加方便、舒適，並且感受到更多的關愛與鄰里溫暖。

據了解，【睿】life2.0產品系在西安首個落地項目將是位於CCBD和QCIC兩大板塊交匯處的陽光城麗茲PLUS，容積率將不超過2.7，以低密舒適著稱的墅質社區即將面世，值得關注！

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