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原創丨樓市進入下跌倒計時?碧桂園離場,萬科認跌,融創非常悲觀,一線房企集體轉舵!

原創丨樓市進入下跌倒計時?碧桂園離場,萬科認跌,融創非常悲觀,一線房企集體轉舵!

本文為暴哥原創,轉載附帶二維碼視為自動授權

樓市即將進入下跌倒計時!

這次樓市要下跌的言論可不是暴哥說的,而是我們久經沙場,經歷多輪調控,在市場中大浪淘沙存活下來的一線房企們用行動、語言和文字表達出來的。

行動派代表碧桂園,用缺席和不參與表明態度。

據21世紀經濟報道,3月28日上海崇明區長興鎮G9CM-0901單元12-05地塊拍賣,最終中南建設以總價4.28億,樓板價10300元/平方米,溢價率5.1% 成功競標。

不過不好意思,重點不在中南建設(被配角搶了風頭),而是下面:

此次土拍有6家房企報名競價,實際只有5家到場。到場的五家分別為中南、招商、金地、東亞新風、靜安地產。

誰沒到場呢?

答對了,碧桂園!

據悉,碧桂園在華東地區有多個區域公司,包括上海區域、滬蘇區域、浙江區域、江蘇區域等均可在上海拿地,然而分公司再多也沒有一家公司出手,甚至連面都沒露。

如果說此次碧桂園缺席拍地是非典型的個案,那麼實際不足為奇,可如果這是一種常態化的事件,那麼似乎就無言自明,碧桂園對於當下及未來房地產市場前景的判斷了。

據21世紀經濟報道,碧桂園近期頻頻出現在土地競拍市場,就在一周前的3月22日,太倉推出7幅宅地,碧桂園上海區域公司全部報名參與,但沒有將任何一塊地收入囊中。

儘管碧桂園號稱是三四線地產之王,但是這並不能說明碧桂園對一二線城市就不重視。記得在三四線城市銷售萎靡的階段,碧桂園是做出了大量的戰略調整希望能夠從一二線城市中分得一杯羹,並擺脫資源過於集中在三四線城市的窘境。

尤其2015年到2016年,碧桂園進入一二線城市的動作達到階段性的高峰,那麼問題來了為什麼此時此刻碧桂園突然有收手的意圖呢?

沒錢了?顯然不是,根據碧桂園最新的財報其可以自由使用的現金及等價物有846億之巨:

來源,碧桂園2016年年報

土地太貴,不划算?肯定也不是,就拿3月28日上海崇明區長興鎮來說,樓板價僅10300元/平方米,溢價率也才5.1% 。這個價格和此前動輒大幾萬,乃至十萬級別的地王樓板價相比可謂划算多了。

地段偏?可能有點,可在偏也在上海市裡,總比周邊的嘉興要近吧,嘉興的房價都過萬了。

既然上面的理由都不是那麼只能有一個解釋,碧桂園覺得目前樓市可能收縮戰線,預備凜冬將至才是上策!

語言派代表融創,直接表白:「不會漲了!」

在最近融創的業績發布會上,融創老總孫宏斌不但直抒胸臆,表達對樓市的悲觀,認為樓市未來兩年不會漲了,而且還把樓市不會上漲的邏輯闡述的一清二楚!

近兩年來,孫宏斌在多個場合談及房企的風險控制。被問及今年以來嚴厲的樓市調控對地產行業的影響時,孫宏斌直言,本輪調控的影響遠遠超過前幾年,本次調控影響將非常深遠。

「現在這個行業風險特別特別大。」孫宏斌表示,長遠來看,他對市場「非常非常悲觀」。悲觀的原因不是覺得房價會下跌,而是地價如此之高,調控又很嚴厲,貨幣政策收緊,利率上升,房價暴漲根本沒有支撐,此時高價拿地對企業而言風險巨大。

孫宏斌說:「我覺得市場風險挺大的,從10月以後,調控後土地還在大幅上漲,我一直覺得沒什麼邏輯,唯一基礎是期望房價繼續暴漲,但這是不可能的,因為首先政府不讓漲,至少今年沒可能,明年也不會暴漲;第二,市場也不該這樣暴漲,可能有些城市有緊張供求,但還是貨幣太多,如果政府控制好貨幣,那肯定不會漲了。」

此前暴哥在文章里曾經提過多次,到2019年左右,樓市下跌的概率很大!理由嗎,孫總把短期內的關鍵因素說出來了,一看政府調控力度,二看貨幣政策收緊,利率上行。

孫總還饒有興緻的把房價不合理上漲的原因也說出來了,短期來說,房價非理想上漲根本就是供需關係的作用,而是「唯一基礎是期望房價繼續暴漲」。

暴哥此前曾經也說過,只是人們預期房價上漲1%,就足以推動房價上漲0.8%。當預期逆轉之時,利多房地產上漲的因素會迅速調頭,成為房價下跌排頭兵,而政策和貨幣因素則會在幾年之內成為主導房地產市場和情緒變化的共同因素。

文字派代表萬科,用計提跌價準備說明立場!

萬科在日前的業績說明會和年報中也透露:對12個城市的項目存貨進行13.8億元的跌價準備,較2015年底增長82.3%。

具體來說,根據萬科年報,計提下跌的項目如下:

在暴哥第一時間發出萬科迎接下跌之後,看到有不少媒體跟進對此事件進行解讀,但解讀的角度不敢恭維。有部分媒體人甚至表示這是萬科看多樓市。

對於萬科的計提存貨跌價準備這個舉措,暴哥說幾點大家應該就明白萬科的潛在意圖了。

第一,計提跌價準備是會直接反映在萬科的業績中的,簡單點說就是計提跌價準備,會導致凈利潤等財務數據出現降低。作為上市公司,如果不是對存貨,也就是房產的價值十分沒有把握是斷然不會加註計提跌價的。

第二,其實大家可以看一下,萬科計提的跌價項目總值不過13.7億,和萬科的市值2320億相比簡直是大巫見小巫。

儘管計提跌價的項目價值微不足道,但是對於萬科的影響可是不少,一方面會讓投資者對房地產行業,對萬科今年的業績增長產生顧慮,另一方面,由於萬科的謹慎動作,萬科的股價很可能會受到比較大的影響。從萬科計提跌價以來,其股價下跌了2.5%左右,對應市值約合近60億,遠高於計提的金額。

難道萬科就不在乎市值管理嗎?顯然不是。但是萬科知道早點打預防針,讓市場充分反映總比臨時抱佛腳來得划算。

第三,有人說計提的區域比較偏,無所謂。可是大家仔細看一下,在新增加計提跌價的城市中鎮江、南通都是在上海周邊的衛星城;寧波、大連則本身就是二線城市。

鎮江、南通房價能夠上漲的最大理由並不是城市本身有多好而恰恰是因為其在上海周圍,那麼對這兩個地方的房價沒把握,說明什麼?只能說是對上海的房價上漲沒把握。

不過話說回來,暴哥還是很佩服萬科,有勇氣敢於直面未來慘淡房價的房企還真沒幾個。

除了碧桂園、萬科、融創之外,其實很多房企目前的觀點都是比較悲觀的。

禹洲地產董事長林龍安說:「房價單向上漲的年代已經結束,房地產進入穩定增長時代。」

綠城的曹舟南也表示十分悲觀他認為,去年國內新房成交量是11.6萬億,可是約5萬億購買力是投資購買。而今年房地產政策調控明顯加強,因此成交量應該會降到7萬億~8萬億。面對這樣的下降幅度,他認為很多開發商規模不可能增加很快。(一半是投資購買,可見只靠有效需求無法支撐樓價)

房企們的真正憂慮!

房企集體轉舵體現出時下房企們由內而外的憂慮,這種憂慮不僅僅是房子不好賣,土地不好拿的問題,而是涉及到能不能保全自己的問題。

暴哥用一個不太恰當的比喻,房地產行業現在越來越像農業,年份好的時候,收成好(房子賣的多),但利薄;年份不好的時候,歉收(房子賣不出去),利潤更少。

或許暴哥這麼說有朋友不信,那麼我們來看看2016年這個火爆年份的主要房企收入和利潤比較情況。

暴哥製圖

很明顯,相對營業收入的增長,利潤增速完全不樂觀。保利、恆大甚至有點阿賠本賣吆喝的感覺。

大家都覺得房價貴,房企應該是暴利,可現實是房企們的利潤率逐年走低,目前行業已經跌了10%的利潤率且還在不斷下滑。大家知道超市一般走的是薄利多銷的路子,比如永輝超市2016年收入快500億,凈利潤6億。當賣房子的和賣日雜的利潤率看齊的時候,這個行業還能說是暴利行業嗎?

那麼問題又來了,錢讓誰賺了?

暴哥再給大家看張圖。

暴哥製圖

就整體而言,分析房企的財務健康與否最恰當的數據當屬凈負債率,或者凈負債權益比。凈負債率=(有息負債-貨幣資金)/所有者權益

有息負債又分為,短期借款、長期借款、應付債券等等全部需要償付利息的借款項目。

在大家的影響中,房企都是土豪,一擲千金,可實際上房企手上的現金絕大多數並不是自己的而是借的。無論是通過銀行借的,還是發行債券借的,無論是從國內借的,還是從國外借的,只要錢是借的,那麼就有成本,就有還本付息。

大量的借款成本吞噬了房企所賺取的利潤,這也解釋了為什麼房企看似表面風光實則壓力重重。

折回凈負債率這張圖,可以看到目前有很多房企的凈負債不但早已超過了100%,甚至超過了300%,最高的達到了900%。900%是什麼意思呢?簡單的理解就是,如果房企手裡面有10塊錢,那麼自有資金只有1塊錢,9塊錢是借來的,而且這9元錢都有利息要還。

所以,總的來說,在房企出工出力跑馬圈地的背後,是債主們賺的盆滿缽滿

接下來如何發展?

對於房企們來說,市場寬鬆,景氣度高得時候,借款來源多,成本(利率)低,好不痛快;可一旦市場風向轉變,比如現在,借款渠道就會迅速收窄。看看最近,不但銀行關嚴了為房企融資的大門,此前一直遊離於監管的理財產品等涓涓細流也被逐漸閘住了源頭,連發債這條路的也因為發債資格趨嚴以及獲得資金的用途被限定而雞肋化。

更為讓房企感覺喉嚨被扼住,呼吸困難的是,全球貨幣政策收緊,市場利率在不斷抬升,房企的還款成本在未來美元加息周期中會越來越高。

接下來,房企恐怕只能走兩條路,要麼戰略收縮,回籠更多資金以應付資金壓力;要麼不懼美元高利,出海尋求幫助,借更多借更多以美元計價的債務。(從國家統計局2月份的數據看,房企海外獲取資金暴增227%;恆大等眾多企業也在香港和其他海外市場積極尋求支援)

無論房企選擇哪條路徑,一種共識擺在面前,那就是未來2到3年,房企肯定不好過!

如今,政府嚴厲限購,銀行收緊房貸,房企全面轉舵,在樓市這場牌桌上的玩家,似乎只有執迷於房價永遠上漲的炒房客和盲從跟風的部分焦慮購房者還在埋著頭不停地增加籌碼。

暴哥還是那句話,無論你信不信,離樓價下跌的時候都不遠了,早點清醒過來還不晚,不然可能當你抬起頭來準備觀察牌友們的神態時會發現,牌桌已經空空如也,只剩下自己一個人,孤獨的拿著一副早已被人看透的底牌!

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