昨日土拍樓麵價5000元/平起，6塊地樓麵價低於8000元/平，合肥房價將大跌嗎？

昨天下午，2月合肥土市收官戰打響！

也是年後合肥首場重磅土拍！

8宗共1206畝全部成交，

其中，濱湖、高新、蜀山「大麥克」地最受關注！

此次出讓的8宗地塊全部為市區地塊。具體分佈為：高新區2宗、蜀山區2宗、濱湖區3宗、廬陽區1宗。其中居住類（含商住）地塊共有7宗，居住人才公寓用地1宗。

兩宗「大麥克」連體地塊

5000套房源將入市，未來售價約1.2萬+

高新區出讓兩宗「大麥克」連體地塊，共計面積達到366.7335畝！同時這兩宗地塊緊鄰捷運4號線、規劃4所學校、配備不少於2000㎡的菜市場，預計入市后將會提供5000多套房源，未來售價約1.2萬+！

從位置上來看，這兩宗地是高新區最西邊地塊，也是目前合肥市幾乎最西邊的地塊，距離文一名門學府里和合肥七中新校區約有3公里。

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此次加推的兩宗是被荒地包圍的地塊，縱覽區域內還存在大量待開發土地，這些地塊從位置上離區域核心板塊有一定距離，最有可能成為未來剛需的陣營地。

從交通來看，地塊旁邊僅有望江西路通暢，地塊的最西邊將軍嶺路暫未打通，侯店路還處在規劃修建狀態、路況較差，捷運四號線也處在建設階段，目前人煙稀少，無任何公交線路抵達。與地塊最近的樓盤項目為文一名門學府里和長江西路以北的保利高新NP3-1號地塊，前者住宅已售罄，後者房源還未入市，且都有一段不短的距離。

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從合肥規劃局高新區最新公示中看到了這兩宗地所處的街坊規劃：

1、規劃4所學校。

從合肥規劃局發布的街坊規劃來看，TF4-1、TF4-2-1號地塊旁邊還規劃建設1所48班國中和1所36班國小。再加上競拍出讓條件中高新區TF5-1、TF5-2地塊競得人須按規劃設計條件要求，配建一所15班幼稚園，高新區TF4-1、TF4-2-1號地塊競得人須按規劃設計條件要求，配建一所12班幼稚園，也就是項目建成後區域內共有4所學校，教育體系較為完善。

2、配建不小於2000㎡的菜市場。

根據合肥規劃局公布的街坊規劃，高新TF4-1-1號地塊配建建築面積不小於2000平米的菜市場，滿足區域內基本生活需求。

3、捷運4號線始發站。

另外，需要注意的是地塊臨近規劃中的捷運4四號線雞鳴山路站，預計2020年12月通車試運營，未來交通較為便利。

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合肥高新區作為眾所周知的「富人區」，一直將剛需者拒之門外，此次土拍倒是讓想要置業高新區的剛需們看到了一些希望。

雖然此次地塊相對位置還是太過偏遠，但其未來規劃擁有學校+捷運+大型菜市場等配套，再加上臨近合肥主幹道望江西路，這兩宗地塊的價值似乎並沒有想象中的差，根據樓麵價預計，未來房價或為1.2w左右，預計入市后將會提供5000多套房源，這個價格購房者是否會買賬還不明確。

此次蜀山區共推出2宗地塊，其中一宗蜀山區W1613，為人才公寓專用地塊，被合肥城改以底價成交，樓麵價為2699.99元/㎡。

下面來說說另外一宗蜀山區W1611地塊，根據合肥市土地「限價令」的要求，最終該地塊被重慶華宇以20.135億元的總價摘得，樓麵價為11082.62元/㎡，溢價率為121.65%！

整體來說，該地塊的交通通達性較好，南邊的長江西路可以直達市中心。在公共交通方面，903路公車途徑於此，此外，地塊西南方向就是合肥公交二公司，3路、20路、24路、156路公車都途經這裡。

從整個區位來看，地塊3公里範圍內，教育配套有合肥蜀山國小、蜀山中學和合肥三十五中；醫療配套有安徽省立醫院西區、合肥市第一人民醫院西區；公園有蜀麓公園、四季花海、蜀山森林公園、蜀峰灣公園、植物園。

不過，從目前來看，地塊周邊缺乏知名大型商業，大鋪頭商圈已經較為老舊，無論是商業檔次和形象都難言可觀。雖然沿著長江西路可以直達三里庵、市中心等多個商圈，但是對於區域發展來說，這裡的確非常需要一個知名商業體。

據了解，華潤桃源里目前洋房銷售均價約2-2.2萬元/平米，別墅最新備案均價2.1萬元/平米。可以預見的是，如果蜀山區W1611號地塊打造洋房，那麼售價基本也將在2萬元/平米起步，別墅價格也不會低於洋房價格。

濱湖「大麥克」出乎意料遇冷

3宗土地，其中2宗樓麵價7字頭！

此次土拍，濱湖區共有3宗土地出讓並成交。

濱湖BH2016-20號地塊

7字頭！龍湖強勢拿下濱湖「大麥克」

龍湖以1041.47萬元/畝競得濱湖BH2016-20號地塊。總價27.8億，住宅最高樓麵價7811元/㎡，商業樓麵價6248.8元/㎡，溢價率100.28%。

這是多次參與合肥土地競拍的龍湖，第一次進入合肥市場！

濱湖區BH2016-20號地塊位於濱湖區紫雲路以南、天津路以西，佔地面積266.93畝(A商業48.73，B居住105.93，C居住69.75，D居住42.52)，規劃用途：商業居住，容積率：A≤2.5、B≤2.0、C、D均為≤2.2，參考地價520萬元/畝，競買保證金10億元，增價幅度5萬元。

1號拍賣廳濱湖BH2016-20號地塊僅有招商，龍湖，旭輝3家競買人！作為省府周邊的宗地，這一點還是比較出人意料的。

濱湖BH2016-24號地塊

抄底布局再下一城！正榮8.5億斬獲

正榮以1482.62萬元/畝競得濱湖BH2016-24號地塊。總價8.5億，住宅樓麵價11119.56元/㎡，溢價率147.1%。

濱湖區BH2016-24號地塊位於濱湖區昌都路以東、珠江路以北，佔地面積57.33114畝，規劃居住，容積率≤2.0，參考地價600萬元/畝，競買保證金2億元。

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正榮是限購后合肥土地市場的常客，此次土拍前，其已在濱湖和新站分別拿地，而且還與碧桂園在新站聯合開發了碧桂園正榮悅璽項目。

此次正榮再次拿下濱湖BH2016-24號地塊，已是其1月份以來拿下的第3宗地塊，前兩宗分別是新站區XZQTD217、濱湖BH2016-14號地塊。

對於他們而言，在調控期「抄底」布局，或是殺入合肥的最佳時機！

濱湖BH2016-25號地塊

樓麵價7字頭 「鄰居」要哭！

保利以1063.75萬元/畝競得濱湖BH2016-25號地塊。總價20.89億元，住宅最高樓麵價7978.11元/㎡，商業樓麵價5698.65元/㎡，溢價率83.41% ！

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濱湖區BH2016-25號地塊位於濱湖區雲南路以西、珠江路以北，佔地面積196.38(A居住117.79、B商業41.51、C居住37.08)畝，規劃商業居住，容積率：A≤2.0、B≤2.8、C≤2.5，參考地價580萬元/畝，競買保證金6億元。

數據之外的，是該地塊與24號地塊是連體地塊，但樓麵價低出3000元/㎡左右，正榮目測有點難受。

從現場來看，24、25號地是連體地塊，位於珠江路以北，雲南路以西，貴陽路以南，昌都路以東。目前，這兩塊之間還沒有明顯的分界線。在地塊現場，可以看到整個地塊呈梯形，而且地塊上有很多水，包括白鷺等也野生動物，環境很好，但未來改造難度也不小。

【濱湖區BH2016-20號商住地塊】是個風向標性的地塊，由龍湖來做應該是不錯的結果。對於省政務中心邊上來說，比較適合做中高端的宜居區。而且這塊地的自然景觀條件也很好，不僅離湖近，而且離濕地公園也不遠。

從容積率上來看自然分成四個小組團，適宜開發企業做產品。而且樓面地價相對前期來說，已經很低了。這對前期高價地塊是個挑戰。

正榮【濱湖區BH2016-24號地塊】有些過高了。與保利的地塊緊臨，但樓面地價差距不小。對後期銷售是個挑戰。外來品牌在合肥都有一個建立傳播的過程，包括萬科，中海等等都經歷了這個過程，正榮也是如此。

保利【濱湖區BH2016-25號地塊】，特別適宜做中端需求的產品。從容積率上，也可以有多種選擇。目前合肥已經從市場相對緊缺的狀態，進入了較為平穩發展的階段。總需求的不足，已經經過這麼多年來的建設，得到了很大程度的緩解。改善性需求，未來將會佔據較為重要的地位。這對開發企業來說，是比較利好的消息。

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